عملکرد ضعیف دولت در بخش مسکن
از اوایل دوره ریاست جمهوری دکتر روحانی، دولت در حوزه مسکن با مشکل نقدینگی دست به گریبان بوده است. هرچند نمی توان اقدامات مثبتی همچون پرداخت تسهیلات ارزشمند مسکن، کاهش سود وام بافت های فرسوده تا 6 درصد و در نظر گرفتن سود 8 درصدی برای خانه اولی ها را نادیده گرفت اما آن چه سبب شده این تلاش ها آن طور که باید نتیجه بخش نباشد نوسانات قیمت در بازار مسکن و همچنین ارز و طلاست.
دولت دکتر روحانی در چهار سال نخست فعالیتش تلاش کرد قدرت خریداران واقعی مسکن را افزایش دهد و شرایط تهیه مسکن که به گفته وزیر راه و شهرسازی دشوار شده بود را برای متقاضیان بهبود ببخشد و برای نیل به این هدف حذف پروژه مسکن مهر را در پیش گرفت.
صندوق پس انداز مسکن یکم جایگزین پروژه مسکن مهر
دولت تدبیر و امید همزمان با کنار گذاشتن پروژه بزرگ مسکن مهر، از صندوق پس انداز مسکن یکم پرده برداشت که سود آن اوایل روی کار آمدن این طرح در سال 1393 به 14 درصد می رسید و بعد ها روندی نزولی در پیش گرفت تا این که جایش را به 8 درصد بخشید و در بافت های فرسوده به 6 درصد تغییر یافت.
بخش های خصوصی از بازسازی بافت های فرسوده استقبال نکردند
از دیگر برنامه های دولت روحانی می توان تمرکز بر بافت های فرسوده را نام برد. دولت تدبیر و امید تصمیم داشت وام هایی را برای دهک اول و سوم به ویژه در مناطقی با بافت فرسوده لحاظ کند و مقدار این تسهیلات را بر اساس آن چه در برخی کشور های جهان همچون اتریش، کره جنوبی، انگلستان و ترکیه معرفی می شود معادل 50 تا 90 درصد ملک مورد نظر خواند. سال 96 تسهیلاتی از سمت بانک مسکن برای بازسازی و مرمت بافت های فرسوده لحاظ شد که با اختصاص حداکثر هزار میلیارد تومان این امکان را در اختیار انبوه سازان قرار می داد تا بخش های ناکارآمد شهری را مقاوم سازی نمایند. انبوه سازان برای دریافت چنین تسهیلاتی نیاز بود در صندوق پس انداز مسکن یکم پول خود را سپرده کنند و در این مسیر فعالیتشان را آغاز نمایند. دولت تصمیم گرفت به هر فرد وامی معادل 160 میلیون تومان با سود 6 درصدی اختصاص دهد با این هدف که شرایط را برای انبوه سازان و مردم عادی راحت تر کند. در این میان بخش های خصوصی که سرمایه گذاری در بافت های فرسوده را ریسک می دانستند از همکاری لازم اجتناب کردند و همین عامل سبب شد این طرح آن گونه که باید پیشرفت و حرکت رو به جلویی نداشته باشد.
طرح مسکن اجتماعی که اجرایی نشد
مسکن اجتماعی، از دیگر تلاش های دولت روحانی بود که هرچند وسعتش به گستردگی پروژه مسکن مهر نمی رسید اما به عنوان جایگزینی برای این طرح محسوب می شد.
طبق این طرح دولت از اختصاص 24 هزار میلیارد ریال، 2 میلیارد و 400 میلیون تومان در زمینه تسهیلات بانکی و همچنین 1700 میلیون تومان کمک های بلاعوض علاوه بر رایانه ها خبر داد با این هدف که بتوان سالانه 100 هزار واحد مسکونی را احداث کرده و در اختیار اقشار کم درآمد جامعه قرار داد. تسهیلات در نظر گرفته شده برای متقاضیان با توجه به این که در شهری کوچک زندگی می کنند و یا ساکن شهری بزرگ هستند معادل مبلغ 30، 40 و یا 50 میلیون تومان می باشد. این طرح که به ظاهر مناسب و کمک کننده به نظر می رسد به دلیل مشکلات نقدینگی کماکان وارد مرحله عمل نشده است.
طاهر خانی از پروژه ای جدید به جای مسکن مهر خبر می دهد
زمزمه هایی از ارائه طرحی جدید در سال جاری به گوش می رسد که آن را نیز جایگزینی برای مسکن مهر می دانند. این طرح ساخت 50 هزار واحد مسکونی را نوید می دهد. به گفته مدیرعامل شهر های جدید، حبیب الله طاهرخانی، ساخت 10 هزار واحد مسکونی از رقم اعلام شده در قالب 12 پروژه عمرانی، همزمان با هفته دولت آغاز می شود و ساخت 50 هزار منزل مسکونی در دهه فجر در دست اجرا قرار می گیرد. ایشان در ادامه اذعان کردند که روش احداث این پروژه به صورت مشارکتی است و این پروژه با مشارکت ما و انبوه سازان استارت می خورد. طاهرخانی افزود به ازای پذیرش هزینه ساخت توسط انبوه سازان، آن ها می توانند از تسهیلات در نظر گرفته شده سود ببرند. پس از اتمام کار و پایان پروژه واحد های ساخته شده میان شریکان تقسیم خواهد شد. ایشان تصریح کردند ساختمان هایی که در قالب این طرح بالا می روند با توجه به مذاکراتی که با بانک مسکن صورت گرفته در اختیار خانه اولی ها قرار خواهد گرفت. وی اشاره ای هم به ساخت مجموعه شهر های جدید از طریق مشارکت مدنی پیش از آغاز مسکن مهر نمود و این طور ادامه داد که آن ها که در احداث چنین ساختمان هایی با ما مشارکت می کنند بی تردید نگاهشان را معطوف به تقاضای بازار می سازند و بر این اساس فعالیت شان را هدایت می کنند.
طاهرخانی با تأکید بر این که رشد بازار مسکن از بازار سکه و ارز 100 درصد کمتر بوده، جهش بازار مسکن را حباب گونه خواند و تصریح کرد از آذر ماه سال 96 افزایش قیمت مسکن احساس می شد با این حال شیب افزایش قیمت در اردیبهشت ماه تندتر شد و در تیرماه بود که به قله رسید. وی برای اثبات ادعایش از اعداد و ارقام کمک گرفت و این طور گفت: هر یک متر مربع واحد مسکونی در تیر امسال با قیمت 6 میلیون و 970 هزار تومان معامله شده است که حکایت از افزایش 54 درصدی دارد.
در 14 تیر ماه سال جاری، وزارت راه و شهرسازی به همراه کارشناسان و فعالان این حوزه تلاش کردند شرایط موجود را بررسی کنند و جهت کنترل بازار مسکن از راهکار های 9 گانه رونمایی نمودند. عباس آخوندی نتیجه بررسی ها و صحبت هایشان را در قالب 4 لایحه به دولت تحویل داد هرچند برخی افراد ارائه چنین راهکار هایی را بسیار دیر قلمداد کردند و عده ای دیگر آن را بی نتیجه خواندند چرا که بر این باور بودند بازار مسکن تحت تأثیر اقتصاد کلان است و به راحتی نمی توان با چند برنامه مستقل آن را کنترل کرد.
اما افزایش قیمت مسکن از کجا نشأت می گیرد؟
گران شدن قیمت مسکن را می توان وابسته به فاکتور های متعددی از جمله افزایش نقدینگی دانست. از دیگر عوامل موجود را می توان رشد قیمت در بازار های موازی دانست که ناگزیر افزایش قیمت مسکن را به دنبال خواهد داشت. ثابت ماندن نرخ قیمت مسکن در سال های گذشته، بالا رفتن هزینه هایی که صرف تولید مسکن می شوند و سیر نزولی عرضه واحد های کوچک از دیگر عللند. اساس و پایه بازار مسکن که با ساخت و ساز های طولانی مدت و اطلاعات نامتقارن گره خورده را می توان یک دلیل دیگر دانست. پراکندگی غیریکنواخت مسکن در مناطق مختلف به گونه ای که عرضه مسکن در برخی قسمت های بیش از مناطق دیگر است، همچنین عدم اعتماد و عوامل روانی را نیز می توان به لیست علت ها اضافه کرد.
عباس آخوندی به عنوان وزیر راه و شهرسازی لایحه هایی را در جهت کنترل بازار مسکن در اختیار دولت قرار داد که مهم ترین برنامه های لحاظ شده در این لوایح را می توان موارد زیر دانست:
افزایش تعداد واحد های مسکونی جهت اجاره و یا خرید، به کارگیری قانون های مالیاتی برای پایان دادن به فعالیت سوداگران در بازار مسکن، استفاده از قرارداد های دو ساله و مشخص کردن یک سقف 10 درصدی برای افزایش سالانه نرخ اجاره بها مسکن با هدف کمک به مستأجرین و قانون پیش فروش ساختمان که در حال حاضر در حد یک قانون پیشنویس است.