پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

یکی از کارشناسان بازار های ملی با اشاره به این که این احتمال وجود دارد جهش قیمت مسکن از رشد نرخ تورم کند تر پیش رود، تصریح کرد: بهتر است متقاضیان واقعی مسکن که بودجه مورد نیاز را در اختیار دارند در راستای تهیه مسکن اقدام کنند.

به رغم این که طی یکسال گذشته افزایش قیمت مسکن در تهران بسیار بیشتر از شهرستان ها بوده، با این حال می توان گفت رشد قیمت در کشور روندی صعودی و بی سابقه ای را تجربه کرده است. این جهش قیمت در حوزه واحد های مسکونی به گونه ای بوده که حتی شهرک های حاشیه تهران را نیز تحت تأثیر قرار داده و عده ای به سختی می توانند یک خانه کوچک متراژ را در چنین شهرک هایی برای اجاره انتخاب کنند. در وضعیتی که توان مالی متقاضیان مسکن شدیدا کاهش یافته و به موازات آن رشد قیمت مسکن همه را حیرت زده کرده، آمار ها رکود بازار مسکن از تیر سال جاری را تأیید می کنند. با استناد به گزارشی که از سوی اتحادیه مشاورین املاک منتشر شده، تعداد واحد های مسکونی خرید و فروش شده در مرداد سال ۹۷ به نسبت ماه تیر، ۳۶ درصد کاهش و به نسبت مرداد ماه سال ۹۶، نود درصد کاهش را تجربه کرده است.

به عنوان یکی از پیشنهادات مطرح شده جهت آرام کردن بازار مسکن و افزایش قدرت مالی متقاضیان، می توان افزایش وام مسکن را نام برد.

یکی از اعضای هیأت مدیره کانون نهاد های سرمایه گذاری، با تأکید بر این که رشد قیمت مسکن مسئله ای است که در دولت نهم و دهم هم شاهدش بودیم اظهار داشت: در این دو دولت قیمت خانه مسکونی به معنای واقعی حباب گونه و غیرواقعی بود و پس از آن بازار مسکن رکودی ۵ ساله را تجربه کرد. سلمان خادم المله این طور ادامه داد: در این دوره ۵ ساله رشد قیمت مسکن از جهش نرخ تورم عقب ماند و قیمت های حبابی از میان رفتند.

به گفته سلمان خادم المله با ورود به سال ۹۶، بازار مسکن مجددا رونق گرفت که دلیلش به در پیش گرفتن سیاست های پولی و توجه به اقتصاد انبساطی بر می گردد. بنابراین در سال ۹۶ تغییراتی اساسی در بازار مسکن ایجاد گردید و رکود رفته رفته جایش را به رونق بخشید هرچند مانا نبود و با رسیدن زمستان ورق کاملا برگشت. زمانی که زمستان به نیمه هایش رسید تغییراتی که در بازار های اثرگذار بر اقتصاد کشور رخ دادند، بر مسکن هم اثر گذاشتند و نتیجه اش گران شدن ناگهانی مسکن و خداحافظی این بازار با رونق بود.

این عضو هیأت مدیره کانون نهاد های سرمایه گذاری در ادامه صحبت هایش گران شدن مسکن را جزئی تر تشریح کرد و این طور گفت: طی ماه های اخیر تحولات بازار ارز سبب شد پول ملی ارزشش را از دست دهد و همین امر صاحبان ملک را بر آن داشت تا برای جبران ضرر های وارده، دارایی شان را گران تر بفروشند و قیمت مسکن را فراتر از آن چه بود اعلام کنند.

وی این طور ادامه داد: با بی ارزش شدن پول ملی و گران شدن ارز و مسکن، درآمد و قدرت خریداران تغییری نکرد و آن زمان که فروشنده قیمت گران تری را بر ملکش نهاد متقاضی به دلیل کاهش قدرت خرید، از تهیه مسکن منصرف گردید. بنابراین همزمان با جهش قیمت مسکن، متقاضی مصرفی واحد مسکونی، توان مالی اش را از دست داد و حجم خرید و فروش واحد های مسکونی به شدت کاهش یافت.

سلمان خادم المله ضمن اشاره به این که ارزش پول ملی احتمال دارد از این هم کمتر گردد تصریح کرد: پیش بینی می شود اوضاع مسکن از این هم بدتر شود و مسکن دوره جدیدی از رکود را تجربه نماید.

خادم المله در خصوص حبابی یا واقعی بودن قیمت مسکن در شرایط کنونی این طور گفت: با افزایش سه برابری قیمت دلار، واحد مسکونی که تا مدتی پیش ۱ میلیون دلار معامله می شد بسیار گران تر به فروش می رسد حال آن که ارزش این ملک و شرایطش هیچ تغییری نکرده و خانه همان خانه سال گذشته است. وی با تأکید بر این که رشد قیمت مسکن متناسب با جهش نرخ ارز نبوده و اعلام قیمت مسکن بر اساس ارز کار صحیحی نیست تصریح کرد: ریزش ارزش پول کشور از میزان جهش قیمت مسکن بیشتر بوده از این رو نمی توان ادعا کرد قیمت مسکن در شرایط فعلی حباب گونه است.

سلمان خادم المله به عنوان یک پژوهشگر اقتصادی افزود: دراین وضعیت که پول ملی بسیار بی ارزش شده، زیاد کردن حقوق ها هرگز کار صحیحی نخواهد بود و تورم را بدتر از آن چه هست خواهد کرد. وی با تأکید بر این که بخش اعظمی از درآمد کشور از طریق فروش نفت تأمین می گردد گفت: با توجه به مشکلاتی که در حال حاضر مانع از فروش خوب نفت می گردد راهی جز پذیرش شرایط و کاهش مصرف وجود ندارد.

این پژوهشگر اقتصادی در ادامه صحبت هایش این طور گفت: تنها راهکاری که می تواند بازار مسکن را ولو اندک از شرایط فعلی نجات دهد، تمرکز بر خانه های مسکونی کوچک متراژ و البته ارزان است.

خادم المله ضمن اشاره به این که قیمت مسکن در حال حاضر خیلی گران شده افزود: شاید افزایش سقف وام خرید مسکن در سال های گذشته می توانست اثرگذار باشد اما برای بهبود شرایط فعلی واقعا دیر شده و بی نتیجه خواهد بود.

وی مسئله را این طور تشریح کرد: قیمت فروش واحد های مسکونی در تهران به متری ۷ میلیون تومان رسیده حال آن که دو برابر کردن وام مسکن هم نمی تواند پاسخگو این گرانی باشد و متقاضی را صاحب خانه کند. به گفته این پژوهشگر اقتصادی، مردم هرگز نمی توانند مابه التفاوت قیمت کنونی مسکن و وام مسکن را از طریق پس اندازشان تهیه نمایند.

سلمان خادم المله اظهار داشت: بهترین راهکاری که در شرایط فعلی می توان بر آن تکیه کرد و اوضاع را تغییر داد تمرکز بر شهرک های واقع در اطراف شهر است. به گفته خادم المله تهران به عنوان پایتخت با مشکلاتی از قبیل ازدحام جمعیت و تراکم بالا دست به گریبان است از این رو ازدیاد ساخت مسکن در این شهر هرگز تصمیم عاقلانه و صحیحی نخواهد بود. وی افزود: به جای این که توجهمان را معطوف به ساخت مسکن در شهر پر ازدحامی چون تهران کنیم بهتر است بر شهرک های اطرافش همچون رودهن متمرکز شویم و شرایط زندگی در این مناطق را بهبود ببخشیم با این هدف که بخشی از جمعیت تهران بتوانند در این شهرک ها زندگی کنند. خادم المله در ادامه از مهاجرت برخی خانوار ها به حاشیه شهر خبر داد و افزود: افزایش اجاره بها در تهران به گونه ای بوده که عده ای به مهاجرت متوسل شده اند. خادم المله ادامه داد: در این شرایط بهتر است امکانات این شهرک ها را ارتقا دهیم، در راستای تهیه مساکن ارزان قیمت تلاش نماییم و شرایط حمل و نقل به این مناطق را بهبود دهیم تا همزمان با کاهش جمعیتی که در تهران زندگی می کنند، به نوعی کنار آن هایی باشیم که به ناچار در چنین مناطقی سکنی گزیده اند.

سلمان خادم المله، کارشناس بازار مسکن ادامه داد: کاهش قیمت مسکن در روز ها و ماه های آتی قابل پیش بینی نیست و اظهار داشت: در حال حاضر هیچ ثبات اقتصادی وجود ندارد و این احتمال هست که اتفاقات غافلگیر کننده ای رخ دهد، از این رو نمی توان پیش بینی دقیقی داشت و شرایط را به طور قطعی برآورد کرد با این حال انتظار می رود ارزش پول ملی کماکان کاهش یابد و این امر که توان مالی خریداران را بیش از پیش کم می کند شاید بتواند افت قیمت مسکن را رقم بزند. وی صحبتش را شفاف تر تشریح داد و این طور گفت: زمانی که از کاهش قیمت مسکن صحبت می کنیم ارزان شدن مسکن و افت ارزش ریالی آن منظورمان نیست بلکه مقصود عدم رشد قیمت مسکن همگام با رشد نرخ تورم است.

وی تصریح نمود: این احتمال وجود دارد که رشد قیمت ها با شیبی کندتر از جهش نرخ تورم پیش رود از این رو چنانچه یک متقاضی مصرفی مسکن هستید که پول لازم را در اختیار دارید بهتر است در راستای تهیه مسکن اقدام نمایید.

این کارشناس بازار مسکن در پایان صحبت هایش در خصوص شرکت های ساختمانی بورسی هم توضیحاتی ارائه نمود و گفت: این شرکت های ساختمانی که به دید یک سرمایه به آن ها نگاه می شود، همزمان با تغییر قیمت مسکن سریعا دچار نوسان و التهاب نمی شوند. به گفته خادم المله دلیل این امر فاکتور هایی همچون روش های استفاده شده برای برآورد سود، مدت زمان اجرای پروژه و شیوه فروش آن می باشد. به گفته سلمان خادم الدوله چنین شرکت هایی عموما تعدادی از پروژه های مسکنشان را جهت پیش فروش کنار می گذارند اما نکته ای که وجود دارد این است که زمانی که بازار مسکن پررونق است و تقاضا زیاد، مشخص نیست چه تعداد از این پروژه ها آماده پیش فروش باشد. از طرفی آن زمان که این پروژه های واحد مسکونی برای پیش فروش آماده می شوند باز هم مشخص نیست بازار در چه وضعیتی باشد، رکود یا رونق. با این حال این شرکت های ساختمانی وضعیت مشابهی ندارند و قیمت گذاری ها با توجه به شرایط پروژه های آماده فروش صورت می گیرد. به عقیده سلمان خادم المله این شرکت های ساختمانی کماکان جای رشد دارند و قیمت هایی که در حال حاضر برای آن ها تعیین شده از ارزششان کمتر است.

• منبع خبر : تی نیوز