پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

به عقیده دو نفر از کارشناسان حوزه مسکن، پیشنهاد افزایش سقف وام خرید مسکن تا ۳۰۰ میلیون تومان زمانی مطرح شده که عملا دیر است و اجرای چنین طرحی نمی تواند آن طور که باید بر بازار مسکن اثر بگذارد و شرایط را بهبود ببخشد. این دو کارشناس اذعان می کنند: چنین هزینه هایی می بایست به بخش عرضه مسکن اختصاص یابند تا با احداث واحد های مسکونی بیشتر بتوان قیمت ها را دستخوش تغییر ساخت.

در روز های اخیر از سوی نمایندگان مجلس دو طرح پیشنهاد شده است که یکی جریمه کردن مالکان خانه های خالی و اخذ مالیات از آن ها را دنبال می کند و دیگری پیشنهاد افزایش وام خرید مسکن تا سقف ۳۰۰ میلیون تومان و افزایش زمان بازپرداخت وام به ۳۰ سال را مطرح می سازد. از میان این دو طرح، پیشنهاد دریافت مالیات از خانه های خالی با اخذ ۳۰ رأی موافق هم اکنون در دست بررسی هیئت رئیسه مجلس قرار دارد و طبق پیش بینی های انجام شده انتظار می رود اعلام وصول این طرح در همین ماه (مهر)، عملی گردد. این طرح که در راستای پایان دادن به خانه های خالی مطرح شده، با استفاده از سامانه ای ملی بستری را فراهم می سازد تا مردم در صورت مشاهده هر واحد مسکونی خالی بتوانند آن را از طریق سامانه به مسئولین مربوطه گزارش دهند. پس از این که صحت این ادعا ثابت شد، دادستان به مالک فرصت یک ماهه می دهد تا در راستای فروش و یا اجاره مسکن اقدام کند و چنانچه مالک هیچ کاری انجام ندهد یک کارشناس رسمی پس از بازدید از ملک، نرخی برایش تعیین می کند، آن را اجاره می دهد. مبلغی که مستأجر به ازای اجاره این واحد مسکونی پرداخت خواهد کرد به حساب دادگستری واریز خواهد شد.

دومین طرح که از افزایش وام خرید مسکن به ۳۰۰ میلیون تومان حکایت دارد و به دنبال ۳۰ ساله کردن مدت زمان بازپرداخت وام است از دیگر پیشنهادات نمایندگان مجلس طی روز های اخیر بوده است. به گفته پیشنهاد دهندگان این طرح، چنانچه پیشنهاد مذکور عملی گردد دست سوداگران از بازار مسکن کوتاه خواهد شد و این تسهیلات تنها در اختیار متقاضیان واقعی مسکن قرار خواهند گرفت. در حال حاضر بیشترین وامی که از سوی بانک مسکن پرداخت می شود، ۱۶۰ میلیون تومان است که در اختیار زوج های جوانی که خانه اولی خطاب می شوند قرار می گیرد. این وام از طریق صندوق پس انداز مسکن یکم پس از سپرده کردن یکساله پول به متقاضیان داده می شود. بر اساس برآورد های صورت گرفته، با دریافت چنین وامی تنها ۲۰ درصد از قیمت اعلام شده برای فروش یک خانه ۶۰ متری در تهران قابل پرداخت خواهد بود.

طرح این پیشنهاد به موقع نبوده است

به گفته سلمان خادم المله، یکی از کارشناسان حوزه اقتصاد، عموما چنین پیشنهاداتی که می توانند اوضاع را بهبود ببخشند و به اصلاح شرایط منجر گردند زمانی مطرح می شوند که کار از کار گذشته و عملا دیر شده است. وی با تأکید بر این که قیمت ثبت شده برای فروش هر متر از واحد مسکونی در تهران ۷ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان است اظهار داشت: در حال حاضر متقاضی برای خرید یک خانه ۱۰۰ متری می بایست ۷۵۰ میلیون تومان هزینه کنار بگذارد. وی این طور ادامه داد: پرداخت چنین رقمی برای خریدار واقعا دشوار است و حتی اگر فرض را بر این بگذاریم که متقاضی به ازای دریافت تسهیلات می تواند تمام این پول را تأمین کند چطور خواهد توانست اقساطش را بپردازد؟ سلمان خادم المله گفت: پرداخت چنین تسهیلاتی هرگز بد نیست اما نه در شرایطی که قیمت مسکن این چنین بالا رفته، این طرح باید زمانی که قیمت ها این چنین نجومی نشده بود در اختیار مردم قرار می گرفت.

وی ضمن اشاره به این که با افزایش میزان تسهیلات بی تردید اقساطش نیز افزایش خواهد یافت اذعان نمود: در حال حاضر میانگین درآمد اعلام شده برای خانوار های تهرانی ۴ میلیون تومان می باشد که با این حساب پرداخت چنین اقساطی از عهده آن ها خارج خواهد بود ضمن این که بسیار زمان بر می باشد و با این اوصاف باید احتمال عدم وصول اقساط را هم پیش بینی کرد.

چنین تسهیلاتی باید در بخش عرضه به کار گرفته شود

مهدی روان شادنیا یکی دیگر از کارشناسان حوزه مسکن این طور می گوید: از نظر علم اقتصاد همراستا با بالا رفتن تورم و اوج گرفتن نقدینگی، صحبت از افزایش سقف تسهیلات به میان می آید حال آن که نیاز است چنین پیشنهادی از جوانب مختلف مورد بررسی قرار گیرد. وی با اشاره به این که حوزه مسکن کمی متفاوت است این طور ادامه داد: اگر برای بخش تقاضای مسکن، وام های کوتاه مدت در نظر گرفته شود آن چه در نهایت به چشم خواهد خورد، گران شدن واحد های مسکونی و جهش قیمت ها خواهد بود. به گفته روان شادنیا بر اساس آن چه در روز های گذشته اعلام شده، میزان رشد قیمت در مرداد ماه سال جاری به نسبت مرداد سال پیش ۶۲ درصد بوده است که اگر افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن عملی گردد رشد قیمت ها از این هم فراتر خواهد رفت.

روان شادنیا تأکید کرد: افزایش تسهیلات اقدام موثری خواهد بود اما بهتر است به جای این که در بخش تقاضای مسکن به کار گرفته شود در بخش عرضه و در راستای احداث واحد های مسکونی مورد استفاده قرار بگیرد. وی افزود: اگر این تسهیلات به تولید واحد های مسکونی بر اساس تقاضا و الگو های مصرفی اختصاص یابد شاهد نتیجه هایی اثربخش و چشمگیر خواهیم بود. روان شادنیا با تأکید بر این که در حال حاضر بیشتر متقاضیان تهران خواهان مسکن هایی با کمتر از ۱۰۰ متر مساحت هستند، اظهار داشت: در شهرستان ها نیز وضع به همین صورت است و عموما خریداران از خانه هایی استقبال می کنند که ارزشی کمتر از ۵۰۰ میلیون تومان داشته باشد از این رو اگر قرار است در بخش تولید مسکن، تسهیلاتی به کار گرفته شود می بایست خانه ها را بر اساس تقاضا بسازند. وی در ادامه صحبت هایش توضیحات بیشتری در خصوص جزئیات تسهیلات ارائه نمود و این طور گفت: برای حل کردن مشکلات مسکن باید سیاست های صحیحی اتخاذ نمود و برای این کار نیاز است ساخت واحد های مسکونی را مطابق با استاندارد ها و هم راستا با الگو های مصرفی عملی ساخت، لازم است تسهیلات مذکور در اختیار سازندگان حرفه ای قرار گیرد و ساخت این واحد ها به بهترین نحو عملی گردد.

تکلیف واحد های مسکونی خالی به چه صورت است؟

این کارشناس حوزه مسکن تصریح کرد: طرح دریافت مالیات از خانه هایی که خالی هستند مشکلی را حل نخواهد کرد. به گفته روان شادنیا، واحد های مسکونی خالی چند گروه را شامل می شوند. وی این طور گفت: برخی از این خانه ها برای تفریح و گذران اوقات فراغت خریداری شده اند و عموما در بکرترین جای ایران همچون کیش و شمال کشور قرار دارند. روان شادنیا در خصوص اعمال روش های جدید مالکیت سخن گفت و افزود: در همه جای دنیا برای حل چنین مشکلاتی از مفهوم مالکیت زمانی (Time Sharing) استفاده می کنند، به این معنی که مالکیت چنین خانه هایی را در هر برهه از زمان به شخص خاصی می دهند. وی با طرح مثال بحث را شفاف تر کرد و این طور گفت: این خانه که برای تفریح است و مالک قرار نیست تمام سال را در آن زندگی کند تنها یک ماه در اختیار وی قرار می گیرد و ۱۱ ماه باقی مانده به دیگر متقاضیان فروخته می شود، حتی می توان این بازه زمانی را کوتاه تر کرد و خانه را تنها یک هفته به مشتری فروخت.

روان شادنیا به عنوان یکی از کارشناسان حوزه مسکن تصریح کرد: گروه دوم شامل خانه هایی می شوند که مالک آن ها را در اختیار آشنایان و یا بستگانش قرار داده و از آن جا که در قبالش اجاره ای دریافت نمی کند مشخصات واحد مسکونی در سامانه املاک درج نشده است. به گفته روان شادنیا گروه سوم بر خانه هایی دلالت دارد که با لوکس ترین امکانات ساخته شده اند و آن قدر گرانند که متقاضی از خریدش عاجز است، بنابراین نه این که مالک قصد فروش نداشته باشد، خریداری وجود ندارد. به همین دلیل عرضه این گونه خانه های خالی به بازار شدنی نیست چرا که خرید آن ها برای متقاضیان واقعا  دشوار است.

ایشان تصریح کردند: در حال حاضر تعداد خانه هایی که متناسب با عرضه باشند و مطابق با الگوی مصرفی، و در عین حال خالی، واقعا کم است، چرا که بیشتر خانه هایی که خالی مانده اند مغایر با نیاز خریدار ساخته شده اند و به همین خاطر استقبالی از آن ها نمی شود. روان شادنیا این طور گفت: با توجه به این که تعداد خانه هایی که قابلیت عرضه به بازار مصرفی دارند و در عین حال خالی هستند واقعا اندک است، بعید می دانم با اجرای طرح اخذ مالیات از خانه های خالی، تأثیر محسوسی مشاهده شود. وی افزود لحاظ کردن طرح های این چنینی که تنبیهی هستند راه به جایی نخواهند برد و بی نتیجه خواهند بود.

این طرح به عنوان طرح مالیات بر عایدی سرمایه املاک که هدف کوتاه کردن دست سوداگران، متعادل ساختن قیمت مسکن، هم سو کردن عرضه و تقاضا، تحقق آرزوی خانه دار شدن اقشار ضعیف و پایان دادن به التهابات بازار مسکن را دنبال می کند در ۷ شهریور ماه سال جاری با موافقت ۱۱۷ نماینده بالاخره اعلام وصول گردید.

• منبع خبر : تسنیم نیوز