پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

همزمان با اوج گرفتن قیمت مسکن، معاملات مسکن با روندی نزولی همراه است.

بر اساس گزارش رسمی منتشر شده از سوی دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، حجم معاملات در ماه گذشته کاهشی ۲۰ درصدی را تجربه کرده است حال آن که قیمت فروش مسکن در شهریور ماه به نسبت ماه مرداد شاهد رشد ۹ درصدی بوده که رقمی بی سابقه از سال ۹۲ تاکنون به حساب می آید. بررسی های انجام شده نشان می دهد وضعیت مسکن در تهران شبه رکودی است و سه فاکتور در ایجاد این تورم ملکی دخلیند.

قیمت مسکن در شهریور ماه سال جاری به گونه ای بوده که بیشترین جهش ماهانه قیمت مسکن را در یک برهه ۵ ساله از بهار سال ۹۲ تا شهریور ماه سال جاری به نام خود زده است. بر اساس گزارشاتی که از سوی دفتر اقتصاد مسکن ارائه شده، کاهش حجم معاملات مسکن در تهران به قدری شدید بوده که آن را در دو سال اخیر بی سابقه خوانده اند. از طرفی رشد قیمت ها نیز عجیب و باورنکردنی گزارش شده به گونه ای که بسیاری از خریداران را از تهیه مسکن عاجز ساخته است.  قیمت فروش واحد مسکونی تهران به ازای هر متر مربع در شهریور ماه سال جاری بالغ بر ۸ میلیون تومان گزارش شده که از رشد ۹ درصدی در یک بازه یک ماهه خبر می دهد، رقمی که به نوبه خود سرسام آور است و از اردیبهشت سال ۹۲ تاکنون بی سابقه بوده است.

رشد قیمت مسکن در تهران به گونه ای بوده که قیمت فروش هر متر واحد مسکونی از ۵ میلیون و ۵۰۰ هزر تومان در ابتدای سال جاری به ۶ میلیون و ۵۰۰ میلیون تومان در اواخر خرداد رسیده و در مرداد ماه به ۷ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان تغییر پیدا کرده است. قیمت هر متر مربع از واحد های مسکونی تهران در شهریور ماه سال جاری ۸ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان گزارش شده است.

به رغم این که رشد قیمت مسکن در مرداد ماه سال جاری کمی کاهش یافت، در شهریور ماه ورق برگشت و رشد قیمت با شیبی تند توجه همگان را به خود جلب نمود. جهش قیمت مسکن در شهریور ماه به نسبت همین ماه در سال گذشته، ۷۳ درصد اعلام شده است. همزمان با رشد قیمت مسکن آن چه به چشم می خورد کاهش شدید حجم معاملات است به گونه ای که تعداد آپارتمان های خرید و فروش شده به نسبت اوایل سال جاری تقریبا نصف شده است. آن چه از ماه اردیبهشت سال جاری تاکنون به عنوان حجم معاملات مسکن تهران گزارش شده تنها کاهش را نشان می دهد. در اردیبهشت ماه سال ۹۷ تعداد خانه های خرید و فروش شده در تهران، ۱۷ هزار فقره به ثبت رسیده حال آن که در ماه گذشته تعداد معاملات حتی از ۹ هزار فقره هم کمتر بوده است. حجم معاملات در شهریورماه سال جاری به نسبت مرداد امسال و شهریور سال گذشته به ترتیب با کاهش ۲۰ درصدی و ۳۵ درصدی همراه بوده است.

بر اساس گزارشاتی که وضعیت بازار مسکن در تهران را تشریح می کند، اواخر پاییز سال گذشته، رونق در معاملات مسکن به چشم خورد و این بازار روندی رو به بهبود را در پیش گرفت اما سه ماه نگذشته بود که همه چیز متحول گردید و بازار مسکن کاهش پیوسته معاملات را تجربه نمود. حجم معاملات در ۶ ماه نخست سال ۹۷ به نسبت آن چه در نیمه اول سال ۹۶ گزارش شده با کاهشی ۱۲ درصدی همراه بوده است. این درحالی است که رشد قیمت مسکن روندی کاملا صعودی داشته و در ۶ ماه نخست سال ۹۷ در مقایسه با همین برهه زمانی از سال ۹۶ افزایش ۴۸ درصدی را تجربه کرده است. رشد قیمت مسکن و کاهش معاملات واحد های مسکونی رفته رفته بیشتر شده تا این که در شهریور ماه امسال به اوج رسیده است. آن چه سبب شده همزمان با رشد نجومی قیمت های مسکن این چنین شاهد کاهش رکود در بخش معاملات مسکن باشیم وجود سه محرک است که آن ها را می توان به ترتیب حضور سفته بازان در بازار مسکن، بیشتر بودن تقاضا نسبت به عرضه مسکن و رشد قیمت دلار و جو هیجانی راه افتاده در اثر آن را نام برد.

در خصوص جزئیات تأثیر این سه محرک بر قیمت مسکن این طور گفته شده: در حال حاضر شمار وسیعی از فروشندگان واحد های مسکونی سفته بازانی هستند که پیش تر در راستای خرید آپارتمان ها اقدام کرده اند. علاوه بر این در سمت تقاضا نیز حضور سفته بازان پررنگ تر بوده و آنان که متقاضی مصرفی خطاب می شوند به نسبت افرادی که هدفشان از خرید مسکن سرمایه گذاری است اندک گزارش شده. با توجه به این که مساکنی که در سمت عرضه وجود دارند مغایر با الگو مصرفی هستند و با علم به شرایط مذکور در بخش تقاضا، آن چه شاهدش هستیم رشد قیمت ها و افت معاملات در بازار مسکن است. به رغم این که در روز های اخیر تقاضا برای واحد های مسکونی کماکان وجود داشته اما گزارشات حاکی از آن است که تقاضای غیرمصرفی بیش از مصرفی بوده است.

نوسانات اخیر بازار مسکن و روشن نبودن آینده مسکن سبب شده فروشندگان از عرضه واحد های خود امتناع ورزند. در مقابل گروه دیگری از فروشندگان تحت نام متقاضیان تبدیل به احسن قرار دارند که آن ها نیز فروش مسکن در شرایط کنونی را پیوسته به تأخیر می اندازند. در این میان تنها سفته بازان هستند که بازار را به دست گرفته اند و در راستای فروش واحد های مسکونی اقدام می کنند. برخی از این سفته بازان به ازای فروش هر واحد در یک منطقه، منطقه ای دیگر برای خرید مسکن انتخاب می کنند، حال آن که گروهی نیز معامله مکرر واحد های مسکونی را تنها در یک منطقه انجام می دهند و از حصول سودی کلان خشنودند. شماری از سفته بازان هم فروش واحد های مسکونی را در پیش گرفته اند با این هدف که به ازای سودی که عایدشان می شود به سرمایه گذاری در بازاری دیگر بپردازند. آن ها که در سال های ۹۵ و ۹۶ به خرید آپارتمان روی آورده بودند با بلبشویی که طی ماه های اخیر در بازار مسکن راه افتاد، جهش قیمت ها را به سود خویش دیدند و فروش خانه هایشان را به عنوان بهترین راه حل، در پیش گرفتند.

حجم معاملات گزارش شده در تهران طی ماه گذشته، از سال ۹۵ تاکنون بی سابقه بوده و به عنوان کمترین مقدار در این بازه دو ساله به ثبت رسیده است. در چنین شرایطی که وضعیت بازار مسکن شبه رکودی خوانده می شود، کماکان تقاضا برای مسکن وجود دارد اما آن چه شرایط را چالشی می کند تعداد اندک واحد های عرضه شده است. این عامل به عنوان دومین محرکِ جهش قیمت، رکود معاملات مسکن و در نهایت تورم ملکی شناخته می شود. مهم ترین عاملی که سبب شده سفته بازان این چنین در بازار مسکن جولان دهند و تقاضا بیش از عرضه باشد، جو روانی ایجاد شده در نتیجه رشد سرسام آور قیمت دلار است. جهش قیمت دلار طی ماه های اخیر باعث شده فروشندگان قیمت دلار را مبنا قرار دهند و همزمان با رشد قیمت دلار، قیمت پیشنهادی واحد های مسکونی را به سقف برسانند ضمن این که هم راستا با گران شدن ارز، تقاضا های غیرمصرفی برای مسکن نیز به اوج رسیده است.

در حال حاضر با توجه به تحقیقات میدانی صورت گرفته در حوزه مسکن، تهیه خانه برای بسیاری از متقاضیان مصرفی و خانه اولی ها واقعا دشوار است. شرایط بازار مسکن در حال حاضر به گونه ای گزارش شده که نه تنها متقاضیان مصرفی از پیدا کردن خانه ای متناسب با شرایط خود عاجزند بلکه متقاضیان سرمایه ای نیز از عدم یافتن ملکی درخور، گله دارند. در این میان افرادی هستند که خود را به عنوان فروشنده مسکن معرفی می کنند و با ارائه قیمت های بسیار بالا و نامتعارف تلاش می کنند فروشنده های واقعی را منحرف سازند. قیمت هایی که توسط این دسته از فروشندگان مطرح می شوند به قدری گرانند که با مشاهده قیمت فروش واحد های مشابه در همان برهه از زمان این اختلاف قیمت را به سادگی می توان متوجه شد. به واقع هدف اصلی این افراد فروش واحد های مسکونی نیست بلکه آن ها درصدد هستند دیگر فروشندگان را ترغیب به فروش گران تر واحد های مسکونی سازند. بر اساس آن چه گزارش شده، چنین فروشنده هایی گویا در تحقق اهدافشان موفق شده اند چرا که به واسطه حضورشان، فروشندگان واقعی به ویژه آن ها که دارای آپارتمان هایی با سن بالا هستند، نرخ فروش املاکشان را بالا برده اند.

• منبع خبر : افلاک نیوز