پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

در آشفته بازار کنونی و همزمان با ارزان شدن دلار آن چه ذهن بسیاری از مردم را درگیر نموده و به بحث داغ این روز ها تبدیل شده، وضعیت بازار مسکن در روز های پیش رو و آینده نزدیک است. برای پاسخ به این سؤال به سراغ دو کارشناس حوزه مسکن رفته ایم.

مهدی سلطان محمدی به عنوان یکی از کارشناسان حوزه مسکن بر این باور است قیمت های حال حاضر بازار های اقتصادی همچون بازار ارز، طلا و مسکن می بایست به تعادل برسند و ثبات را تجربه کنند. به گفته سلطان محمدی هماهنگی نرخ مسکن با قیمت دلار زمان بر خواهد بود و در طولانی مدت نمود پیدا خواهد کرد. یکی دیگر از کارشناسان حوزه اقتصاد، محمدمهدی مافی، عنوان می کند: چنانچه همزمان با ارزان شدن نرخ دلار، در بخش تولید مسکن سرمایه گذاری کنیم و ساخت واحد های مسکونی را در پیش بگیریم آن گاه شاهد بهبود شرایط در بازار مسکن خواهیم بود.

بر اساس  گزارشات منتشر شده، رشد قیمت دلار از اوایل سال ۹۶ تاکنون چیزی حدود ۲۷۵ درصد بوده است، درحالی که رشد قیمت مسکن در همین برهه زمانی ۷۴ درصد گزارش شده است. برخی ها از این شکاف قیمتی سخن می گویند و از رسیدن رشد قیمت مسکن به ۲۷۵ درصد اظهار نگرانی می کنند. مهدی سلطان محمدی این طور پاسخ می دهد: پیش بینی می کنم قیمت در سه بازار مسکن، ارز و طلا با روندی نزولی همراه گردد. به گفته سلطان محمدی رشد قیمت در بازار های اقتصادی پیرو منطق و اصول خاصی نیست با این حال باید سیاست هایی اتخاذ نمود و برنامه هایی در پیش گرفت تا قیمت ها ثبات را تجربه کنند و به تعادل برسند. سلطان محمدی افزود: رسیدن بازار مسکن به بازار سکه و ارز و همسو شدن با آن ها فرآیندی زمان بر خواهد بود و در طولانی مدت مشاهده خواهد شد.

قیمت مسکن ماهانه رشد می کند

به رغم این که آمار و ارقام حاکی از آن هستند که رشد قیمت در ماه های اخیر نامتعارف و سرسام آور بوده با این حال حجم معاملات روندی نزولی را تجربه کرده و با کاهش چشمگیری همراه بوده است. رشد ماهانه قیمت مسکن در شهریور ماه رکورد زد و در شش ماه اخیر رقمی بی سابقه را به ثبت رساند. میانگین قیمت گزارش شده برای هر متر مربع از واحد های مسکونی در شهریورماه سال جاری ۸ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان گزارش شده که از رشدی ۹٫۴ درصدی و ۷۴٫۱ درصدی در مقایسه با مرداد ماه سال جاری و شهریور ماه سال ۹۶ خبر می دهد. با این حال حجم معاملات ثبت شده در شهریور سال جاری ۱۰۳۰۰ واحد بوده که روندی نزولی را به خوبی نشان می دهد. بر اساس گزارشات ارائه شده کاهش معاملات مسکن در شهریور سال جاری به نسبت مرداد ماه سال ۹۷ و شهریور ماه سال ۹۶، کاهشی ۱۳٫۹ درصدی و ۳۳٫۵ درصدی را تجربه کرده است. به عقیده برخی از کارشناسان حوزه مسکن، با گران شدن نرخ ارز و سکه، قیمت مسکن روندی صعودی در پیش می گیرد و در مقابل، حجم معاملات مسکن افت می کند.

سلطان محمدی این طور صحبت هایش را ادامه داد: بازار سکه و ارز می توانند بر بازار مسکن اثر مثبت بگذارند و یا بر این بازار اثر سوء و منفی داشته باشند. به گفته سلطان محمدی زمانی که قیمت ارز گران می شود بسیاری از افراد وسوسه می شوند دلار بخرند و سرمایه های خود را به سمت این بازار هدایت کنند حال آن که تمایلشان برای سرمایه گذاری در بازار مسکن را از دست می دهند. سلطان محمدی افزود: سرمایه گذاری در بازار مسکن زودبازده نیست و آن که بازار مسکن را برای سرمایه گذاری انتخاب می کند یک شبه نمی تواند به سود های کلان و نجومی برسد به همین خاطر است که معمولا در شرایط گرانی و رشد قیمت ها بیشتر مردم بازار سکه و ارز را برای سرمایه گذاری انتخاب می کنند. وی تصریح کرد: از سوی دیگر همزمان با گران شدن دلار و بی ارزش شدن ریال، انتظارات تورمی به شدت افزایش می یابد و همه می پندارند در آینده با گرانی ها و بحران های زیادی مواجه خواهند شد، از این رو برای حفظ سرمایه هایشان مسکن را برای خرید انتخاب می کنند، از این رو با گران شدن دلار، مسکن هم گران می شود. این کارشناس حوزه مسکن این طور ادامه داد: این تمام ماجرا نیست و آن زمان که نرخ دلار افزایش می یابد، قیمت تمام شده ساختمان به دلیل اوج گرفتن قیمت مصالح ساختمانی که از طریق واردات در اختیار سازندگان قرار می گیرند به شدت بالا می رود. وی تصریح کرد: بنابراین آن زمان که دلار یک شبه گران می شود، مسکن به همان میزان در کوتاه مدت گران نمی شود اما در بازه های طولانی تر خود را با آن وفق می دهد.

ارتباط یک به یک ارز و مسکن

محمدمهدی مافی از یک به یک بودن رابطه ارز و مسکن در ۵۰ سال اخیر خبر داد و تصریح کرد: حتی اگر فرض را بر آن بگذاریم که قیمت دلار بر ۱۲ هزار تومان ثابت بماند و به تعادل برسد باز هم رشد ۲۰۰ درصدی را تجربه کرده است این درحالی است که در چنین شرایطی قیمت مسکن ۷۰ درصد گران تر شده است. وی اظهار داشت: رابطه ای که میان قیمت دلار و مسکن است یک به یک تعریف شده از این رو رشد قیمت در دو بازار مذکور نیز می بایست یک به یک شود. به گفته مافی در حال حاضر ۲٫۶ میلیون واحد مسکونی خالی و بدون استفاده وجود دارد که متقاضیان واقعی نمی توانند از آن ها استفاده کنند. مافی عنوان کرد: مهم ترین راه حل در شرایط کنونی و بهترین راهکاری که دولت می تواند آن را در پیش بگیرد تولید واحد مسکونی برای اقشار ضعیف و متوسط جامعه در بازه های یکساله است.

مافی اذعان نمود: در ایران مجوز ساخت به راحتی در اختیار سازنده قرار نمی گیرد و با وجود این که بسیاری از بخش های خصوصی مایل به ساخت مسکن هستند و برای رسیدن به خواسته شان حتی بودجه ای هم از دولت نمی خواهند اما به دلیل وجود برخی قوانین دست و پاگیر ناگزیر می شوند خود را از ساخت واحد های جدید کنار بکشند. به گفته مافی ایران از نظر تسهیل سازی شرایط ساخت مسکن از میان ۱۶۰ کشور جهان در آخرین رتبه قرار دارد.

وقتی قیمت مسکن به کمتر از ۵۰۰ دلار می رسد

سلطان محمدی در ادامه صحبت هایش این طور گفت: بازار مسکن در حال حاضر تعادل و ثباتی ندارد. وی افزود: به رغم این که آمار ها نشان می دهند قیمت مسکن بر اساس دلار همیشه مابین ۶۰۰ تا ۱۸۰۰ دلار متغیر بوده با این حال گزارشات ارائه شده مبنی بر این است که در روز های اخیر مسکن، قیمت زیر ۵۰۰ دلار را هم تجربه کرده است. وی دلیل این اتفاق را، انتظارات تورمی و هیجانات اخیر خواند و اذعان نمود: پیش بینی می شود این جو روانی در بازار های اقتصادی بخوابد و تعادل به بازار های مذکور برگردد.

وی جهش قیمت سرمایه ها را تابع اوج گرفتن انتظارات تورمی خواند و افزود: امید است قیمت دلار کاهش یابد و به تبع آن قیمت مسکن نیز روندی نزولی را تجربه کند. به گفته سلطان محمدی در حال حاضر قیمت اعلام شده برای واحد های مسکونی بسیار گران می باشد و از توان بیشتر خانواده ها خارج است. این کارشناس بازار مسکن اظهار داشت: چنانچه انتظارات تورمی مردم کمرنگ گردد آن گاه نرخ دلار آزاد نیز روندی نزولی را در پیش خواهد گرفت که به دنبال آن بازار مسکن تغییراتی را تجربه خواهد کرد و کاهش قیمت ها را شاهد خواهد بود.

قیمت مسکن در تهران فراتر از توان خانوار هاست

سطلان محمدی بار دیگر تأکید کرد در حال حاضر قیمت مسکن بسیار گران تر از میزان درآمد خانواده هااست. وی برای اثبات ادعایش از ارقام و اعداد کمک گرفت و این طور گفت: آن چه به عنوان ارزش یک خانه ۸۰ متری در تهران گزارش شده از درآمد خانوار های تهرانی حداقل ۱۲ تا ۱۳ درصد فراتر است که به خوبی بحرانی بودن شرایط را نشان می دهد. وی افزود: جهش قیمت مسکن طی ماه های اخیر بی سابقه بوده و نخستین باری است که چنین ارقامی منتشر می شود. وی از مهم ترین شاخص تعیین کننده قیمت واحد های مسکونی سخن گفت و اذعان نمود: توان خانوار ها در بازه طولانی، مشخص کننده قیمت مسکن است از این رو رشد قیمت که هم اکنون حدود ۷۴ درصد گزارش شده باید به تعادل برسد و خود را با قدرت خرید خانوار ها هماهنگ سازد.

• منبع خبر : افلاک نیوز