پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

اتفاقات اخیر و رشد بی مهابای قیمت مسکن، قدرت خرید متقاضیان را به میزان زیادی کاهش داده است. ادامه این روند سبب شده ارزش اوراق بهادار نیز افت قیمت را تجربه کند با این وجود، کارشناسان عنوان می کنند امکان خرید خانه با وجود تسهیلات موجود امکان پذیر نیست و به ازای رشد قیمت مسکن می بایست اصلاحاتی نیز در وام های اعطایی صورت بگیرد.

معاملات فرابورس کشور در تاریخ ۷ آذرماه از نوسانات ارزش اوراق بهادار بانک مسکن از ۵۲ تا ۵۵ هزار تومان خبر می دهد. قیمت تقریبی اوراق گواهی حق تقدم مسکن در آبان ماه سال جاری ۵۲۹۰۰ تومان برآورد شده و قیمت ثبت شده برای اوراق وام مسکن مهر ۵۳۷۰۰ تومان بوده است. قیمت گزارش شده برای اوراق بهادار در فروردین ماه امسال ۵۴ هزار تومان می باشد.

به دنبال جهش بی سابقه قیمت مسکن، قدرت خرید متقاضیان روندی نزولی را در پیش گرفته که این عامل به کاهش ارزش اوراق بهادار متنهی گشته است. به عبارتی با گران شدن واحد های مسکونی، تقاضا برای خرید مسکن کمتر شده و این کاهش تقاضا برای مسکن، کاهش تقاضای اوراق بهادار را به همراه داشته و به ارزان شدن تسه ختم شده است.

کم ارزش شدن اوراق تسه اتفاقی است که معاون توسعه بازار فرابورس کشور نیز چندی پیش بدان اشاره کرد و عنوان نمود: قیمت اوراق بهادار وابسته به این است که چنین تسهیلاتی چقدر می تواند ارزش یک ملک را پوشش دهد، از این رو نمی توان به طور دقیق از آینده قیمت اوراق مسکن خبر داد و یک رقم کلی ارائه نمود. غلامعلی پور این طور صحبت هایش را ادامه داد: رشد قیمت مسکن به گونه ای بوده که مردم حتی با در اختیار داشتن سقف تسهیلات و پس انداز های خود هم نمی توانند در راستای تهیه مسکن گام بردارند و این عوامل بر کاهش ارزش اوراق حق تقدم تأثیرگذار بوده است.

قیمت گزارش شده برای اوراق بهادار با سررسید های مختلف نوساناتی را شاهد بوده و از ۵۲ هزار تومان تا ۵۴ هزار تومان متغیر بوده است با این وجود در این نوشته ارزش تسه ۵۳ هزار تومان در نظر گرفته شده و ارزش تسهیلات مسکن برای اقشار مختلف جامعه بر این اساس ارزیابی شده است.

با فرض این که قیمت هر برگ تسه ۵۳ هزار تومان باشد، یک زوج تهرانی به ازای اخذ وامی به ارزش ۱۰۰ میلیون تومان نیاز است ۲۰۰ برگه اوراق بهادار خریداری کنند که ارزش گزارش شده برای آن ها معادل ۱۰ میلیون تومان و ۶۰۰ هزار تومان می باشد. علاوه بر این متقاضیان می توانند ۲۰ میلیون تومان وام نیز تحت نام وام جعاله دریافت کنند که اخذ این مقدار وام در گرو تهیه ۴۰ برگ اوراق بهادار به ارزش ۲ میلیون و ۱۲۰ هزار تومان است. بنابراین با یک حساب سرانگشتی متوجه می شویم زوجین تهرانی در قبال دریافت وام ۱۲۰ میلیون تومانی ناگزیر به پرداخت ۱۲ میلیون ۷۲۰ هزار تومان پول هستند.

سقف تسهیلات در نظر گرفته شده برای زوجینی که در شهر هایی با جمعیت بالغ بر ۲۰۰ هزار نفر زندگی می کنند  ۸۰ میلیون تومان است، که دریافت این مقدار وام نیازمند تهیه ۱۶۰ برگ بهادار و کنار گذاشتن ۸ میلیون و ۴۸۰ هزار تومان اعتبار است. چنانچه این زوج مایل به اخذ وام جعاله باشند می بایست دو میلیون و ۱۲۰ هزار تومان به ازای دریافت ۴۰ برگ تسه پرداخت کنند. در مجموع این زوج غیرتهرانی برای اخذ یک وام ۱۰۰ میلیون تومانی باید پرداخت ۱۰ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان را متقبل شوند.

در شهر هایی با جمعیت کمتر از ۲۰۰ هزار نفر، سقف تسهیلات پرداختی از سوی مسکن اندکی کمتر است و به ۶۰ میلیون تومان می رسد. زوجین ساکن در این شهر ها برای این که بتوانند وام ۶۰ میلیون تومانی را دریافت کنند نیاز است ۶ میلیون و ۳۶۰ هزار تومان را از طریق ۱۲۰ ورقه حق تقدم خریداری نمایند. علاوه بر این میزان هزینه مورد نیاز جهت تأمین ۲۰ میلیون تومان وام جعاله، کنار گذاشتن دو میلیون و ۱۲۰ هزار تومان پول می باشد. بنابراین زوجین ساکن در شهر هایی با جمعیت کمتر از ۲۰۰ هزار نفر در کشور به ازای پرداخت ۸ میلیون و ۴۸۰ هزار تومان اعتبار قادر به اخذ وام ۸۰ میلیون تومانی هستند.

وام مسکن به مجرد ها هم داده می شود، یک فرد مجرد در تهران قادر به دریافت ۶۰ میلیون تومان وام مسکن است این درحالی است که افراد مجرد در شهر هایی با جمعیت بیشتر و کمتر از ۲۰۰ هزار نفر به ترتیب می توانند ۵۰ و ۴۰ میلیون تومان تسهیلات مسکن دریافت کنند. تعداد اوراقی که این افراد موظف به تهیه آن هستند تا بتوانند چنین تسهیلاتی را دریافت نمایند، در تهران، شهر های بالای ۲۰۰ هزار نفر و دیگر شهر های کشور به ترتیب ۱۲۰، ۱۰۰ و ۸۰ برگ می باشد.

در قبال دریافت وام مسکن ۶۰ میلیون تومانی توسط مجرد های تهرانی پرداخت ۶ میلیون و ۳۶۰ هزار تومان ضروری است این درحالی است که متقاضیان ساکن شهر هایی با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر می بایست ۵ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان پول کنار بگذارند و پرداخت ۴ میلیون و ۲۴۰ هزار تومان توسط ساکنین دیگر شهر ها ضروری است. چنانچه متقاضی مایل باشد وام جعاله را نیز دریافت کند می بایست ۲ میلیون و ۱۲۰ هزار تومان نیز به مبالغ مذکور بیفزاید.

اوراق گواهی حق تقدم مسکن از طریق بانک مسکن ارائه می گردد، این اوراق را می توان در بازار فرابورس ایران با قیمت ۵۰۰ هزار تومان به ازای هر برگ معامله نمود. بر اساس آنچه تعریف شده است، هر برگ تسه تا دو دوره شش ماهه ارزش و اعتبار دارد و پس از آن فاقد خواهد بود به این معنا که در معاملات فرابورس هیچ جایگاهی نخواهد داشت. قیمت چنین اوراقی را بر حسب فاصله زمانی آن تا انقضایشان مشخص می کنند. به عبارتی هرچه یک برگ تسه به زمان اتمام اعتبارش نزدیک  باشد با قیمت ارزان تری مورد معامله قرار می گیرد و در مقابل برگه هایی که فاصله زیادی تا تاریخ پایانشان باقی مانده است با قیمت گران تری به فروش می رسند. چنانچه دو سال از زمان تهیه این اوراق بگذرد و دارنده از آن استفاده نکند آن برگ قابل استفاده نخواهد بود و هزینه پرداختی به دارنده باز نخواهد گشت.

• منبع خبر : افکار نیوز