دو دستگی در بازار مسکن
بعد از جهش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر در تهران، بازار ملک را به دو طبقه می‌توان تقسیم بندی کرد. در یک طبقه از بازار، آپارتمان‌ها و مناطقی از شهر هستند که نبض خرید و فروش در آنها بهتر از طبقه دیگر بازار می‌زند. در طبقه دیگر –طبقه دوم- اما بازار به لحاظ معاملات خرید و جریان فروش واحدهای مسکونی منجمد شده است. در این طبقه یعنی طبقه دوم اگر چه خرید و فروش آن‌چنانی انجام نمی‌شود یا در کمترین تعداد صورت می‌گیرد. اما قیمت‌ها به روند افزایشی خود فعلا ادامه داده است.
طبقه اول بازار معاملات مسکن در تهران را می‌توان مناطقی برشمرد که میزان افزایش قیمت در آنها طی ماه‌های گذشته از سال ۹۷ کمتر از دیگر مناطق شهر بوده است. مناطق پایین تر از خط مرزی نقشه تهران یعنی مناطق ۹ و ۱۰ و همین‌طور مناطق دربر گیرنده بافت فرسوده جزو این مناطق هستند. در ماه گذشته میزان خرید و فروش آپارتمان در غالب مناطق ۲۲ گانه کاهش پیدا کرد؛ اما با این حال میزان کاهش حجم معاملات خرید در مناطق پایین شهر کمتر از بالای شهر بود. در کل شهر تهران حجم معاملات خرید آپارتمان در آبان امسال ۵۴ درصد نسبت به آبان سال گذشته کاهش یافت و به بیان ساده، معاملات ملک نصف شد. اما در منطقه ۱۰ میزان کاهش حجم معاملات ۴۹ درصد گزارش شده و مثلا در منطقه ۵ که بیشترین جهش قیمتی در آنجا (در مقایسه با دیگر مناطق پایتخت) صورت گرفته، در ماه گذشته کاهش نقطه‌ای حجم خرید و فروش آپارتمان ۵۷ درصد بوده است.
در منطقه ۵ در فاصله آبان سال گذشته تا آبان امسال متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی ۱۰۴ درصد افزایش پیدا کرده است. اما در مناطق واقع در نیمه جنوبی شهر میزان رشد قیمت به مراتب کمتر از این رقم بوده است. در منطقه ۱۱ شهر تهران که در محدوده بافت فرسوده قرار دارد میزان رشد قیمت در آبان امسال نسبت به آبان پارسال (تورم نقطه ای) ۷۱ درصد گزارش شده و در منطقه ۱۲ که قلب فرسوده تهران به حساب می‌آید نیز تورم نقطه‌ای ملکی در آبان کمتر از ۵۰ درصد بوده است.
همین‌طور در منطقه ۱۹ شهر تهران تغییرات نقطه‌ای قیمت مسکن در آبان امسال کمتر از ۴۷ درصد گزارش شده است.این مناطق جزو طبقه اول بازار مسکن محسوب می‌شوند. آپارتمان‌هایی که جزو این دسته قرار دارند در هفته‌های اخیر انتخاب اصلی حجم قابل توجهی از متقاضیان مصرفی بوده‌اند. خریداران مسکن در این دسته از مناطق حتی از مناطق نیمه شمالی شهر به این سمت حرکت کرده‌اند تا قدرت از دست رفته بودجه خرید مسکن خود را با خرید واحدهایی با قیمت کمتر از آنچه انتخاب اصلی شان است، جبران کنند. می‌توان پیش بینی کرد با عمیق‌تر شدن رکود معاملات مسکن در طبقه دوم بازار مسکن، رکود به تدریج در این طبقه نیز برقرار شود.