پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی، از ضرورت متعادل سازی قیمت ها در بازار مسکن سخن به میان آورد و اذعان نمود: برای این که بتوانیم کاستی ها و کمبود های حاکم بر بازار مسکن را به حداقل برسانیم نیاز است بر تولید مسکن تمرکز کنیم و در راستای ساخت سالانه دو میلیون واحد مسکونی گام برداریم. این مقام مسئول ادامه داد: بر اساس طرح جامع مسکن دست کم کشور به سالانه یک میلیون واحد مسکونی نیاز دارد و در پی گرفتن این روش می تواند شرایط بازار مسکن را بهبود داده و دستخوش تغییر سازد.

ایشان ضمن اشاره به این که در حالت طبیعی ساخت ۹۰۰ هزار مسکن در سال ضروری است اذعان نمود: به واسطه این امر، عرضه و تقاضا به تعادل می رسد بنابراین لازم است به این شیوه پایبند باشیم و رعایت آن را در اولویت کار هایمان قرار دهیم.

به گفته کارشناسان اقتصاد مسکن، یکی از مواردی که به رشد قیمت مسکن دامن زده و شرایط خرید مسکن برای خانواده ها را سخت تر کرده، کمبود عرضه مسکن است، به عبارتی ضعف بازار مسکن در بخش عرضه سبب شده بسیاری از افراد با شرایط دشواری دست به گریبان باشند و نتوانند واحد های مدنظرشان را برای خرید انتخاب کنند. یکی از مهم ترین فاکتور هایی که می تواند به بهبود بازار مسکن کمک نماید، شناخت نیاز جامعه و ساخت مسکن بر اساس الگو های مصرفی و نیاز متقاضیان است، چنانچه عرضه مسکن بر این اساس پیش رود آنگاه شاهد بهبود شرایط و وضعیت مسکن در سراسر کشور خواهیم بود.

در این نوشته تلاش شده میزان نیاز کشور به مسکن برآورد گردد و به این پرسش پاسخ داده شود که آیا با تولید سالانه ۹۰۰ هزار مسکن می توان انتظار داشت نیاز جامعه برطرف شده و بخش اعظمی از نیاز به خانه پوشش داده شده است؟

بر اساس داده های حاصل از سرشماری مسکن و نفوس در سال های ۹۰ و ۹۵ و با هدف حصول شرایط ایده آل در سال ۱۴۰۵، این محاسبه صورت گرفته است.

چرا به ساخت مسکن نیاز است؟

کشور به ساخت واحد مسکونی نیاز دارد به ۴ دلیل اصلی: ۱- برای این که اختلاف میان تعداد خانوار ها و تعداد واحد های موجود جبران شود. ۲- مواردی همچون ذخیره طبیعی مسکن. ۳- ازدواج و نیاز های جدید به مسکن. ۴- اجرای طرح های بازسازی و نوسازی واحد های واقع در بافت های ناکارآمد شهری و روستایی.

تعداد مسکن در برابر تعداد خانوار ها کمتر است

بر اساس آمار های منتشر شده از طریق سرشماری نفوس سال ۹۵، تعداد خانوار های کشور ۲۴ میلیون نفر برآورد شده است این درحالی است که واحد های مسکونی موجود به ۲۲ میلیون و ۸۳۵ هزار واحد می رسد، این بدان معناست که تعدادی از خانوار ها می بایست در واحدی مشترک زندگی کنند و یا دست کم این که در محل زندگی تعدادی خانوار ها، مسکن وجود ندارد. برای این که تعداد خانوار ها و تعداد واحد های مسکونی کشور به تعادل برسد نیاز است ۱ میلیون و ۳۷۱ هزار واحد دیگر تولید شود و به بازار عرضه منتقل گردد.

ذخیره طبیعی مسکن، فاکتوری مهم

در همه کشور ها برای این که بتوانند میان عرضه و تقاضای مسکن، تعادل برقرار کنند، نیاز است تعدادی مسکن فراتر از سکنه داشته باشند. با علم به این موضوع که ساخت مسکن در کلان شهر ها بیش از شهر هایی با جمعیت متوسط صورت می گیرد، از این رو توزیع واحد ها در کل کشور همگن و متوازن نیست، به همین خاطر انتظار می رود تعداد واحد هایی که تولید می شوند از تعداد خانوار های کشور بیشتر باشد. باید واحد هایی را برای امور اداری و با اهداف غیرمسکونی در نظر گرفت بنابراین تعداد واحد هایی که اهداف ما را برطرف می سازد افزایش می یابد. با این حساب انتظار می رود چیزی حدود به ۶۰۰ هزار مسکن به عنوان ذخیره طبیعی بازار احداث شود و برنامه ریزی های ده ساله در این خصوص صورت گیرد.

برخی عنوان می کنند که منازل خالی موجود در کشور را می شود به عنوان ذخایر طبیعی بازار معرفی کرد، اما این واحد ها عموما مسکن هایی هستند که از امکاناتی لوکس بهره مندند و عموما به دلیل مجهز بودن به تجهیزات تفریحاتی و دایر بودن در مناطق گردشگری، نمی توانند میزبان همه اقشار جامعه باشند. وی این طور ادامه داد: آن چه سبب شده بخش اعظمی از این واحد ها خالی باشد، عدم توانایی خرید آن ها توسط متقاضیان است و دقیقا همین عوامل موجب شده چنین واحد هایی برای مدت های طویل خالی باقی بمانند.

تقاضا های جدید به بازار مسکن اضافه می شود

یکی از فاکتور های مهم برای ضرورت تولید مسکن در کشور تقاضای جدید برای مسکن است. به عبارتی به دنبال اتفاقاتی همچون ازدواج، ردیف جدیدی از متقاضیان وارد بازار مسکن می شوند و تقاضای خود را برای واحد های مسکونی مطرح می سازند. جهت برآورده سازی نیاز متقاضیان می توان دو راه را در پیش گرفت و به دو شیوه متفاوت متوسل گردید. به عنوان اولین اقدام، می توان تعداد ازدواج ها در سال های اخیر را برآورد نمود و به داده های حاصله از این طریق استناد کرد. بنابراین زمانی که تعداد ازدواج ها به طور متوسط ۷۸۳ هزار مورد در ده سال گذشته گزارش شده است، برنامه ریزی هایی برای آمادگی بازار مسکن جهت پاسخگویی به این نیاز ها صورت می گیرد.

لازم به توضیح است که ازدواج جوانان تابع شرایط اقتصادی خانواده هاست و در این میان یکی از اصلی ترین نیاز های مطرح، نیاز به مسکن است. به عبارت بهتر، زمانی که مسکن با قیمت های مناسب تری عرضه می شود آن گاه آمار ازدواج افزایش خواهد یافت. بنابراین روش دیگری که می توان با اتکا به آن میزان تقاضا برای مسکن در کشور را برآورد نمود، محاسبه تعداد ازدواج های ممکن در یک بازه زمانی است.

بر اساس آخرین سرشماری که به سال ۹۵ بر می گردد، در بازه ای ده ساله، تعداد مردانی که اصلا ازدواج نکرده اند به ۱۴ میلیون نفر می رسد. چنانچه میزان مرگ و میر را تا سال ۱۴۰۵ محاسبه کنیم، آنگاه چیزی حدود به ۱۲ میلیون نفر از این رقم سنشان بالای ۲۰ سال می شود، بنابراین برای این که بتوانیم در سال ۱۴۰۵ مسکن مورد نیاز ۱۲ میلیون تقاضای جدید را برآورده سازیم می بایست از هم اکنون به دنبال برنامه ریزی های دقیق و سیاست گذاری های صحیح باشیم.

احیای مساکن موجود در بافت های فرسوده شهری و روستایی

بر اساس بررسی های دقیق وزارت راه و شهرسازی در سال ۹۲ که در راستای بازنگری طرح جامع مسکن به عمل آمد، تعداد افرادی که در ۷۶٫۴ هزار هکتار بافت فرسوده در کشور زندگی می کنند بالغ بر ۱۱٫۲ میلیون نفر می باشد. بر این اساس می توان ادعا کرد ۲۱ درصد از واحد های مسکونی واقع در بافت های فرسوده و ناکارآمد است. به گفته کارشناسان این اتفاق، یک تهدید است که جنبه های اجتماعی، اقتصادی و حتی انسانی را در شهر ها و کلانشهر ها تحت تأثیر قرار می دهد چرا که چنین مناطقی اصولا زلزله خیز هستند و با مشکلات عدیدی دست به گریبان می باشند. از طرفی برخی واحد های خارج از بافت فرسوده هم وجود دارند که از استحکام لازم برخوردار نیستند و عمر بنای آن ها بسیار بالاست، که به واسطه همین عوامل نیازمند بهسازی و بازسازی می باشند. از این رو می توان عنوان کرد تعداد واحد هایی که نیازمند بهسازی و بازسازی هستند به ۵ میلیون واحد می رسد.

تعداد واحد های مسکونی غیرمقاوم نگران کننده است

عزیزالله مهدیان به عنوان معاون بازسازی بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، در دومین ماه از تابستان سال گذشته عنوان کرد: تعداد واحد های روستایی غیرمقاوم در کشور به ۳ میلیون و ۲۰۰ هزار واحد می رسد از این رو نیاز است چیزی حدود به ۸ میلیون مسکن در کشور مورد بازسازی و بهسازی قرار بگیرند.

کشور به ۲٫۲ میلیون مسکن نیاز دارد

بنابراین بر اساس مواردی که مطرح گردید تا سال ۱۴۰۵ می بایست، در بازه ای ده ساله از سال ۹۵ تا سال ۱۴۰۵، چیزی حدود به ۲۲ میلیون مسکن در کشور به مرحله تولید برسد و در اختیار متقاضیان قرار بگیرد. از این رو مقدار نیاز واقعی کشور به مسکن به صورت سالانه، ۲٫۲ میلیون واحد خواهد بود، و با توجه به این ارقام ساخت تنها ۹۰۰ هزار در مسکن راه به جایی نمی برد.