پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

اگر بخواهیم مقوله ازدواج را با سه مولفه بودجه ۹۸، وام مسکن و آینده تورمی پیش بینی و بررسی کنیم با حسابی ساده خواهیم فهمید ۹۸ سالی کم عروس و داماد خواهد بود.

 

وام ازدواج

 

در بودجه ۹۸ همانند بودجه ۹۷ تسهیلات قرض الحسنه ازدواج برای هر یک از زوجین همان معادل ۱۵ میلیون تومان با دوره بازپرداخت پنجساله مقرر شد. اما هر اقتصادخوانده و نخوانده ای می داند این مبلغ تکافوی جزئی ترین مخارج سنگین ازدواج را نخواهد داد.

 

اگر سری به بازار حال حاضر (دی ۹۷) بزنیم جهش های قیمتی لوازم خانگی سر به فلک می زند. از ابتدای امسال تاکنون به دلیل افزایش نرخ ارز، قیمت انواع لوازم خانگی ایرانی از ۴۰ تا ۶۰ درصد و قیمت انواع لوازم خانگی خارجی ۱۰۰ درصد افزایش یافته است و همچنین قیمت فرش و موکت نسبت به پارسال ۱۰۰ درصد افزایش داشته است.

 

حدودا یک ماشین لباسشویی ایرانی از ۳۳ میلیون ریال تا ۵۲ میلیون ریال، قیمت هر اجاق گاز ایرانی از ۱۷ میلیون ریال تا ۴۰ میلیون ریال، قیمت هر یخچال ایرانی از ۳۰ میلیون ریال تا ۶۰ میلیون ریال و قیمت یخچال ساید بای ساید هم از ۹۰ میلیون ریال تا ۱۶۰ میلیون ریال است.

 

فروشندگان اذعان دارند اگر ۶ تا ۹ ماه پیش با ۴۰ تا ۵۰ میلیون تومان می‌شد جهیزیه‌ای کامل تهیه و دختران را راهی خانه بخت کرد، اما امروز این رقم بین ۱۰۰ تا ۱۲۰ میلیون است.

 

به راستی بانکها نمی توانند وام ۳۰میلیونی ازدواج پرداخت کنند؟

 

با این شرایط وام ۳۰میلیونی ازدواج حداقل خواسته جوانان محسوب می شود. بررسی ها نشان می دهد منابع قرض الحسنه مردم در بانک ها به راحتی می تواند کفایت لازم برای وام ۳۰میلیونی را بکند و حتی نیازی به بودجه دولت یا سایر منابع بانکی نیست. با توجه به اینکه سالانه تقریبا ۱.۲ میلیون وام قرض الحسنه ازدواج به جوانان اعطا می شود، وام ازدواج ۳۰ میلیونی نیازمند حدود ۳۶ هزار میلیارد تومان منابع خواهد بود که از طریق ۳ منبع قرض الحسنه بانکی قابل تامین است.

 

طبق آخرین آمار منتشر شده از بانک مرکزی مربوط به شهریورماه سال جاری، بانک ها معادل ۹۱.۳ هزار میلیارد تومان سپرده قرض الحسنه از مردم جذب نموده اند و از این مبلغ، تاکنون ۶۸.۲ تسهیلات قرض الحسنه به مردم اعطا شده است.

 

۳منبع برای شارژ وام قرض الحسنه ازدواج

 

پس از کسر سپرده قانونی و منابع غیرمرتبط از حساب قرض الحسنه، منابع قرض الحسنه ای که برای پرداخت وام ازدواج ۳۰ میلیون تومانی در سال آتی در اختیار بانک ها خواهد بود، عبارتند از:

 

۱- منابع مصرف نشده و موجود قرض الحسنه:طبق آمارهای ارائه شده در حال حاضر حدود ۲۳ هزار میلیارد تومان سپرده قرض الحسنه مردم در بانک ها مصرف نشده است. با حساب تقریبی در صورتی که سایر مصارف قرض الحسنه و موارد دیگر را نیز در نظر بگیریم و از این میزان کسر کنیم، دست کم ۱۰ هزار میلیارد تومان از این منابع می تواند در اعطای وام ازدواج مورد استفاده قرار گیرد.

 

۲- بازپرداخت اقساط تسهیلات قرض الحسنه: برآوردها و آمارهای بانک مرکزی نشان می دهد سالانه حدود ۲۰درصد از حجم کل تسهیلات قرض الحسنه بازپرداخت شده و به عنوان منبع جدید جهت اعطای وام، در اختیار بانک ها قرار می گیرد. بنابراین از این محل حداقل حدود ۱۳ هزار میلیارد تومان جهت اعطای تسهیلات قرض الحسنه در اختیار بانک ها قرار خواهد گرفت.

 

۳- افزایش سپرده های قرض الحسنه پس انداز: میزان سپرده های قرض الحسنه در شهریورماه ۱۳۹۷ نسبت به مدت مشابه سال گذشته رشد ۴۱ درصدی داشته است. آمارهای سال های گذشته نیز نشان می دهد که سپرده های قرض الحسنه در هر سال حداقل ۲۵ تا ۳۰ درصد رشد دارد. بر این اساس و با پیش بینی رشد حداقل ۲۰درصدی سپرده های قرض الحسنه، ۱۸ هزار میلیارد تومان سپرده قرض الحسنه جدید جهت اعطای تسهیلات قرض الحسنه در اختیار بانک ها قرار خواهد گرفت.

 

لازم به ذکر است منابع قرض الحسنه با نرخ صفر درصد ازمردم دریافت شده و طبق قانون، باید در مصارف مشخص از جمله وام ازدواج استفاده گردد و بانک حق دخل و تصرف در آن را ندارد.

 

مشکل بعدی: ۲ ضامن و یک چک

 

با این که در مرداد ماه ۹۶ بانک مرکزی بخشنامه ای مبنی بر دریافت فقط یک کارمند به عنوان ضامن تاکید کرده بود اما درسال جاری عملا مشاهده می شود اغلب بانک‌ها اعم از دولتی و خصوصی مطالبه دو ضامن و یک فقره چک را برای پرداخت وام ازدواج ۱۵ میلیون تومانی می‌کنند. این درحالی است که طبق سیاستهای دولت مبنی بر چابک سازی دولت کارمند دولتی رو به کمیابی می رود.

 

از سوی دیگر اعطای تسهیلات در بسیاری از کشورها دیگر براساس وثیق و ضامن نیست. بلکه براساس خوش یا بد حسابی فرد در گذشته، تسهیلات پرداخت می‌شود. رتبه اعتباری براساس سابقه فرد در بازپرداخت تسهیلات، تعداد وام‌ها، دارایی و درآمد فرد تعیین می‌شود. و افراد خوش‌حساب از تسهیلات راحت تر و بیشتری برخوردار می شوند.

 

وام مسکن

 

وزیر راه و مسکن اوایل ماه جاری صراحتا افزایش وام مسکن منتفی اعلام کرد و گفت: افزایش سقف وام مسکن در دستور کار نیست و آثار مخرب این افزایش سقف وام بیشتر از سازندگی آن است.

 

کل مبلغ وام مسکن مساوی با خرید تنها ۱۷ مترخانه درتهران

 

سالانه حداقل ۵۰۰ هزار ازدواججدید در کشور ثبت می‌شود که از این تعداد حدود ۱۰۰ هزار مورد متعلق به زوج‌های تهرانی است. با توجه به سقف ۱۶۰ میلیون تومانی تسهیلات مسکن(شامل وام اصلی و اوراق حق تقدم) برای زوجین تهرانی در حال حاضر این رقم تکافوی خرید۱۷ متر مربع مسکن در تهران را می دهد. براساس اینکه میانگین قیمت مسکن در تهران به ۹ میلیون رسیده است، خرید یک واحد مسکونی ۵۰ متری حدودا هزینه ای نزدیک به ۴۵۰ میلیون تومان را روی دست خریدار میگذارد که وام مسکن فقط حدود ۳۵ درصد قیمت خانه را در تهران پوششمیدهد. این بدان معناست که فرصت خانه دار شدن برای بسیاری از خریداران بالقوه از میان رفته و پروسه تملک واحد مسکونی برای پایتختنشینان دشوار شده است.

 

اجاره نشینی تنها چاره

 

قطعا در شرایطی که میانگین قیمت مسکن در پایتخت نسبت به سال گذشته تقریبا دو برابر شده، بخشی از تقاضای خرید در ماه‌های آینده ناگزیر روانه بازار اجاره می شود و از تعداد زوجینی که با استفاده از وام خانه اولی‌ها را در اولویت هستند، کاسته خواهد شد و بر تقاضای اجاره افزوده می‌شود. به این ترتیب احتمال بر هم خوردن تعادل عرضه و تقاضا در بازار آپارتمان‌های اجاری وجود دارد.

 

اجاره بها چه رقمی خواهد داشت؟

 

حال سوال این است روند رشد اجاره‌بها در ماه‌های آتی چگونه خواهد بود؟ بررسی روند ۲۷ ساله اخیر را بررسی و میزان رشد قیمت مسکن جواب آن است. در چهار مقطع یعنی سال‌های ۷۵، ۸۱، ۹۱ و ۹۷ بیشترین جهش را در بازار معاملات مسکن شاهد بودیم.

 

در سال ۷۶ در شرایطی که قیمت خرید مسکن ۶۷ درصد افزایش یافت و به اوج رسید، نرخ رشد اجاره‌بها ۵/ ۴۱ درصد بوده است. در سال ۸۱ میزان رشد قیمت مسکن و نرخ اجاره‌بها به ترتیب ۴/ ۵۰ و ۳/ ۳۱ درصد بوده است. همچنین در سال ۹۱ در شرایطی که قیمت مسکن ۴۷ درصد رشد کرد، اجاره‌بها رشدی حدود ۴/ ۱۹ درصد داشت.

 

در تابستان سال جاری نیز میزان رشد نقطه‌ای قیمت مسکن در تهران به ۶۰ درصد رسید که البته این میزان در انتهای پاییز از ۹۰ درصد هم فراتر رفت. همچنین میانگین رشد اجاره‌بها در تابستان امسال ۲/ ۲۷ درصد بوده است.

 

بنابراین روند بلندمدت بازار اجاره نشان می‌دهد عمدتا نرخ رشد اجاره‌بها کمتر از رشد قیمت مسکن و بیشتر از نرخ رشد تورم عمومی یا حول و حوش آن است. واین در حالی است که پیش بینی کارشناسان بر شیب صعودی تورم بعد از التهابات اخیر بازار ارز در ماه های آینده حکایت دارد. صندوق بین‌المللی پول در تازه‌ترین گزارش خود که حدود یک ماه پیش منتشر کرد، تورم ایران در سال ۲۰۱۹ میلادی را ۳۴.۱ درصد تخمین زده است.

 

دو ابزار راهگشا برای رام کردن مسکن

 

دو ابزار کارآمد برای این منظور وجود دارد: ۱. یکی از آنها «مالیات بر خانه‌های خالی» است. مراحل تصویبقانوندریافت این مالیاتسپری شده و کافی است اجرای آن کلید بخورد تا به این ترتیب سازنده‌ها به عرضه واحدهای خود در بازار اجاره ترغیب شوند. ۲. ابزار دوم نیز «مالیات بر عایدی مسکن» است که در دست بررسی در مجلس بوده و اگر نهایی شود، قطعا سازنده‌ها حتی در شرایط رکود رفتار متفاوتی در پیش خواهند گرفت که به نفع رشد عرضه هم در بازار خرید و هم در بازار اجاره تمام خواهد شد.

 

پالس های مثبت مسکن در بودجه ۹۸

 

البته ناگفته نماند در جزئیات لایحه بودجه سال ۹۸ حاوی برنامه‌ای پنج وجهی برای شارژ مالی دست‌کم ۱۰ هزار میلیارد تومانی بخش مسکن است. برنامه‌ای برای حمایت از دو سمت عرضه و تقاضای مسکن وتکمیل و اتمام طرح مسکن مهر، ساخت ۳۰۰ هزار واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده، شهرهای جدید و شهرهای کوچک و همچنین تجهیز صندوق پس‌انداز مسکن خانه‌اولی‌ها در بودجه به آن اشاره شده است که اگر عملی شود می تواند تا حدی مسکن از این اوضاع نابه سامان نجات دهد.