پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

به تبع این قاعده، نقش مسکن در کشور ایران و در گزارة نیاز‌های مردم این مرز و بوم، بسیار برجسته است، نیازی که تامین آن با موانع و پیچیدگی‌های فراوانی از سوی گروه‌های ضعیف جامعه (از حیث اقتصادی) و بعضا طبقات متوسط جامعه روبه‌رو است.

بنابر یک قاعده نانوشته، اما تجربه شده، هر آنچه میزان تقاضا برای یک محصول، کالا و یا خدمات و به تعبیر دیگر نیازی عمومی، شدید و برجسته‌تر باشد، زمینه برای سوداگری آن نیز فراخ و گسترده می‌شود، مصداق این ادعا را می‌توان در حوزه مسکن مشاهده کرد.

بخش قابل توجهی از هزینه‌های زندگی مصرف تأمین مسکن می‌شود و این موضوع حتی برای افراد و گروه‌های خانه دار یا مالک خانه و منزل نیز صدق پیدا می‌کند، زیرا اگرچه آنها از پرداخت اجاره بهای سنگین ماهیانه و یا رهن‌های آنچنانی سالانه معاف هستند، اما در واقع امر، مبالغ قابل توجهی برای خرید این منازل، هزینه شده است.

در کلیت امر، مسکن‌های موجود در کشور به دو دسته مصرفی و سرمایه‌ای تقسیم بندی می‌شوند، مسکن‌های مصرفی معطوف به منازلی می‌شوند که صرفا برای تهیه و مهیا سازی سرپناه خانوار‌ها خریداری یا اجاره می‌شوند و مساکن سرمایه‌ای که هدف از آن، خرید و سرمایه گذاری با هدف برخورداری از ارزش افزوده و حفظ ارزش پول در جهش‌های تورمی اقتصاد است.

محمد حسین قدیمی، از کارشناسان و مشاورین املاک فعال در استان البرز، در گفت‌وگو با خبرنگار گروه اقتصادی باشگاه خبرنگاران جوان، ضمن تأیید این تقسیم بندی در حوزه مسکن کشور اظهار کرد: از نگاه سرمایه ای، مسکن در زمره حوزه‌هایی به شمار می‌رود که با آزاد شدن قیمت آن و خروج از تورم، بیشترین ارزش افزوده را نصیب سرمایه گذاران فعال در این بخش می‌کند و از سوی دیگر، گریز ناپذیری از این نیاز، باعث دوخته شدن نگاه ویژه‌ای به حوزه مسکن از سوی طبقات مختلف جامعه به آن شده و این اهمیت باعث ایجاد بستری مستعد برای سوداگری می‌شود و همین سوداگری‌ها بر پیچیدگی‌های عرصه مذکور می‌افزاید.

وی افزود: برخی گمان می‌کنند، مشکل یا به تعبیر صحیح‌تر معضل مسکن، صرفا به کشور ایران خلاصه می‌شود، در صورتی که این موضوع عارضه‌ای جهانی است که اگر نگوییم در تمامی کشورها، اما در بسیاری از جوامع توسعه یافته و پیشرفته نیز رگه‌هایی از این چالش دیده و مشاهده می‌شود.

قدیمی معتقد است، در طول سالیان و دهه‌های گذشته، اقدامات و تمهیدات بسیاری برای تسهیل تامین مسکن اقشار ضعیف از سوی دولتمردان و دستگاه‌های ذی ربط در کشور، تعریف و طراحی شده، اما در واقع امر، خروجی نهایی آن، آنچنان که باید گره گشای این عارضه نبوده است.

این کارشناس و مشاور املاک در ادامه گفت: به عنوان نمونه طرح مسکن مهر یکی از عظیم‌ترین پروژه‌های تعریف شده برای تامین مسکن کشور به شمار می‌رود که از سوی دولت وقت در دستور کار قرار گرفت که البته در ارتباط با دستاورد‌های این طرح، مناقشات و اختلاف نظر‌های جدی و بسیاری در بین صاحب نظران عرصه اقتصادی و کارشناسان حوزه مسکن وجود دارد.

وی افزود: در کلان امر، به اعتقاد بنده باید طرح ها، بصورتی تعریف و طراحی شود که مسکن، از حالت سرمایه‌ای فاصله گیرد و به مساکن مصرفی نزدیک‌تر شود و قطعا در چنین شرایطی، تا حدود بسیاری از جنبه‌های سوداگرانه آن کاسته خواهد شد.

لزوم ایجاد توازن در میان نظام عرضه و تقاضای بازار مسکن

یکی از نارسایی‌های فعلی حوزه مسکن به عدم وجود عرضه کافی مسکن معطوف می‌شود و به تعبیر دیگر، ضریب تقاضا بر میزان عرضة مسکن فزونی و غلبه دارد که طبیعتا در چنین شرایطی، قیمت مسکن مستعد افزایش خواهد بود.

بنابر آمار و گزارش‌های منعکس شده در رسانه‌ها در شرایطی که تعداد خانوار‌های کشور در سال ۹۵، حدود ۲۴ میلیون و یکصد هزار نفر احصاء شد، میزان مساکن موجود در کشور ۲۲ میلیون و ۸۰۰ هزار واحد برآورد شده که این اعداد و ارقام به روشنی موید فاصله موجود میان عرضه و تقاضای مسکن است.

محمود عزیزلی، یکی از فعالان حوزه ساخت و ساز مسکن (انبوه سازان) در استان البرز، در گفت‌وگو با خبرنگار گروه اقتصادی باشگاه خبرنگاران جوان، در ارتباط با کاهش میزان عرضه مسکن در طول دو سال اخیر گفت: فاصله میان تعداد خانوار‌ها با تعداد مساکن بیشتر نیز شده است، زیرا از یک سو شاهد افزایش افراد و گروه‌هایی هستیم که در سن ازدواج هستند (علی رغم چالش تاخیر در سن ازدواج) و از سوی دیگر هزینه ساخت مسکن به نسبت سال‌های نه چندان دور گذشته بالاتر رفته و همین موضوع، انگیزه را از فعالان حوزه ساخت و ساز مسکن سلب می‌کند که نتیجه این موضوع در کاهش هر چه بیشتر عرضه، نمود پیدا می‌کند.

وی افزود: از دیگر سو، رکود حاکم در حوزه مسکن و افزایش مالیاتو عوارضی که از سازندگان مسکن اخذ می‌شود نیز مزید بر علت شده تا عملا ساخت وساز در شرایط فعلی، مقرون به صرفه نباشد.

عزیزلی گفت: اگرچه از منظر ارزش افزوده، مسکن از حوزه‌هایی است که برای فعالان این حوزه، بیشترین سود را در بر دارد، اما خواب مسکن و منجمد شدن سرمایه‌ها در بازه‌های زمانی طولانی مدت در عرصه مذکور، باعث شده تا سرمایه گذاری در این حوزه بسیار بسیار کمرنگ و به سمت عرصه‌های دیگری سوق پیدا کند.

این فعال در حوزه ساخت و ساز مسکن، در ادامه تصریح کرد:به اعتقاد بنده برای رفع مشکل مسکن می‌باید هزینه تمام شده ساخت آن کاهش یابد و قطعا یکی از راهکار‌های موثر برای دستیابی به چنین توفیقی، در همین امر نهفته است.

چالش ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد، خانة خالی در کشور

در حال حاضر، حوزه مسکن کشور، با پدیده‌ای تحت عنوان خانه‌های خالی مواجه است، منازلی که با هدف سوداگرانه ساخته شده و به نوعی با احتکار سوداگران به دست مصرف کننده و در نظام عرضه قرار نگرفته است.

یکی از راهکار‌هایی که برای مقابله با این پدیده در دستور کار قرار می‌گیرد به اخذ مالیات از خانه‌های خالی معطوف می‌شود، قانونی که در صورت اجرای جدی آن از رشد فزاینده خانه‌های خالی در کشور جلوگیری می‌نماید.

بنابر گزارش‌ها و اخبار واصله، تعداد خانه‌های خالی از سال ۹۰ تا سال ۱۳۹۵، از یک میلیون واحد به ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد افزایش پیدا کرده است.

عدد و رقمی نگران کننده که قطعا در صورت قرار گرفتن این منازل در مدار عرضه، بخش قابل توجهی از مشکلات موجود در حوزه مسکن مرتفع خواهد شد.

به تعبیر محمود عزیزلی مشاور املاک و فعال در بخش ساخت و ساز مسکن، این واحدها، در زمره واحد‌های سرمایه‌ای قابل تعریف هستند که می‌باید به واحد‌های مصرفی تبدیل شوند و در چنین شرایطی تعادل هر چه بیشتری در نظام عرضه و تقاضای مسکن حاکم خواهد شد.

پیرو قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی، با وضع مالیات بر چنین منازلی، انگیزه سوداگرانه مالکان چنین منازلی تضعیف می‌شود و وقتی مالکان منازل خالی به این جمع بندی برسند که احتکار واحدها، نتیجه‌ای جز ضرر و زیان برای آن‌ها در پی نخواهد داشت نسبت به عرضه آن مجاب می‌شود.

اجرایی شدن این قانون، مستلزم راه اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور است که در قالب آن داده‌ها و اطلاعات دقیقی نسبت به این منازل احصاء و ارائه می‌شود، اما با وجود تاکید بسیاری از کارشناسان مبنی بر سازنده بودن این طرح که البته در سال ۱۳۹۴، از سوی مجلس نیز به عنوان یک قانون مصوب شد، همچنان عزم چندانی برای اجرایی شدن آن احساس نمی‌شود.

علیرضا خسروی، نماینده دوره نهم مجلس شورای اسلامی در گفتگو با خبرنگار گروه اقتصادی باشگاه خبرنگاران جوان، در ارتباط با قانون مذکور اظهار کرد: اخذ مالیات از خانه‌های خالی باعث رونق بازار مسکن می‌شود و از این رو می‌طلبد با محتکران مسکن، با اتکای به قانون مذکور، برخورد‌های مقتضی در دستور کار قرار گیرد.

وی افزود:برای شناسایی و اخذ مالیات از خانه‌های خالی مقرر شدسامانه ملی زمین و مسکن راه اندازی شود که همچنان این امر از سوی دستگاه‌های متولی، عملیاتی نشده است.

به زعم خسروی، با ابزار مالیات می‌توان، عرضه را تحریک کرد و بازار مسکن را تا حدود بسیاری سامان بخشید.

این نماینده سابق مجلس شورای اسلامی در ادامه گفت: حدود ۱۸۰ هزار واحد صنفی معاملات ملکی در کشور وجود دارد که با انعقاد قرار داد دولت با آن‌ها به راحتی می‌توان روند شناسایی خانه‌های خالی را تسهیل و تسریع نمود.

وی افزود:البته مدیریت قیمت زمین نیز از مولفه‌های مهم و حائز اهمیتی است که نباید به سادگی از آن عبور کرد و در صورت تحقق آن، یقینا شاهد حصول توفیقات بسیاری در عرصه بازار مسکن خواهیم بود.

اتخاذ تدابیر هوشمندانه برای جلوگیری از فرار‌های مالیاتی ضروری است

در پایان، ضمن ضرورت اجرایی شدن قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی که از سوی مجلس به تصویب رسیده، نباید این واقعیت را نادیده انگاشت که در حال حاضر در عرصه مالیات ستانی کشور شاهد وجود نارسایی‌های بسیاری، همچون فرار‌های مالیاتی هستیم و در صورت عدم اتخاذ تدابیر لازم در فرآیند اجرا، یقینا چنین انحرافات و تخلفاتی در حوزه اخذ مالیات بر خانه‌های خالی بروز پیدا خواهد کرد؛ بنابراین به موازات اهمیت اجرایی شدن این قانون، لحاظ کردن تمهیدات لازم برای اجرای صحیح، دقیق و جدی این طرح، از ضروریاتی است که می‌باید مجدانه، مد نظر متولیان امر قرار گیرد و یقینا با عملیاتی شدن موارد مذکور، مشکلات بازار مسکن در کشور، نه تنها مرتفع خواهد شد بلکه رونق هر چه بیشتری در این حوزه جاری می‌شود و در سایه این رونق، عرصه اشتغالزایی کشور و کاهش ضریب بیکاری در جامعه با تحولاتی جدی و عمیق همراه خواهد شد.