پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در دی ماه امسال به ۹ میلیون و۷۷۰ هزار تومان رسید که این میزان تنها حدود ۱۵۰ هزار تومان کمتر از میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در آذرماه امسال بوده است؛ این در حالی است که میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در آذرماه بیش از ۴۰۰ هزار تومان نسبت به آبان ۹۷ رشد کرد و در ماه‌های قبل میزان رشد ماهانه قیمت مسکن در هر ماه به ازای هر مترمربع، بیش از نیم میلیون تومان بود.

تورم ماهانه ۵/ ۱ درصدی مسکن در دی ماه کمترین میزان رشد ماهانه قیمت مسکن از اردیبهشت امسال تاکنون بوده است؛ این در حالی است که سقوط آزاد تورم ماهانه مسکن در شهر تهران، شیب رشد تورم نقطه‌ای مسکن را نیز تحت تاثیر قرار داده و باعث چرخش آن شده است؛ طوری‌که برای اولین بار در سال ۹۷،شیب رشد نقطه‌ای قیمت مسکن در شهر تهران منفی شده است. فروردین ماه امسال تورم نقطه‌ای مسکن ۲۸درصد به ثبت رسید؛ این در حالی است که تورم نقطه‌ای مسکن در اردیبهشت ماه از ۳۰ درصد،در خرداد از ۴۰ درصد، در تیر از ۵۰ درصد، در مرداد از ۶۰ درصد، در شهریور از ۷۰ درصد، در مهر از ۸۰درصد و در آبان از ۹۰ درصد عبور کرد و در آذرماه به ۹۳ درصد رسید. اما این نرخ رشد (تورم نقطه‌ای مسکن) در دی ماه با شیب منفی به سطح ۹۰ درصد کاهش یافت.

منفی شدن شیب رشد تورم نقطه‌ای مسکن در شهر تهران در اولین ماه از فصل زمستان ناشی از کاهش قابل‌توجه تورم ماهانه در معاملات خرید آپارتمان در دی ماه است؛ بررسی‌ها نشان می‌دهد، کارنامه بازار معاملات مسکن شهر تهران در اولین ماه از فصل زمستان ۹۷ هم‌جهت با نتیجه نظرسنجی «دنیای‌اقتصاد» درباره سمت وسوی زمستانی بازار مسکن در سال جاری یک پیش‌بینی کلیدی درباره وضعیت بازار ملک را تقویت ‌می‌کند. در یک نظرسنجی که در ابتدای زمستان امسال با تکیه بر نظر ۳۰ صاحب‌نظر و کارشناس برجسته بازار مسکن درخصوص تحولات بازار مسکن در سه ماهه پایانی سال جاری انجام و نتایج آن در نیمه دی ماه منتشر شد، ۹۳ درصد از صاحب‌نظران مسکن اعلام کردند تورم زمستانی مسکن از شیب تند در امان خواهد بود و بازار مسکن تا انتهای سال به ثبات قیمتی می‌رسد؛ اکنون آمار مربوط به تحولات بازار مسکن شهر تهران در دی ماه احتمال درست بودن پیش‌بینی کارشناسان را تقویت می‌کند؛ چرا که تورم ماهانه مسکن که در ۳۱ روز پایانی تابستان امسال-شهریور ماه-در نقطه ۹ درصد به اوج رسیده بود هم‌اکنون تنها ۵/ ۱ واحد تا نقطه صفر فاصله دارد.کاهش فاصله تورم ماهانه مسکن تا نقطه صفر به میزان ۵/ ۱ واحد به معنای آن است که قیمت مسکن در آستانه ثبات قرار گرفته است.

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از تحولات بازار مسکن شهر تهران در دی ماه امسال همچنین نشان می‌دهد، ثبت ۵ هزار و ۸۰۰ معامله خرید مسکن در ۳۰ روز ابتدای زمستان،به معنای رسیدن بازار معاملات مسکن به کف جدید به لحاظ تعداد خرید و فروش واحدهای مسکونی است. در اولین ماه از فصل زمستان در حالی معاملات خرید آپارتمان در شهر تهران با ثبت رکوردی جدید از کمترین میزان خرید و فروش به کف تازه برخورد کرد که هشتمین قسمت از سریال ریزش ماهانه حجم معاملات مسکن که از خرداد ماه امسال آغاز شده بود در دی ماه اکران شد.

سریال ریزش ماهانه تعداد معاملات خرید مسکن همزمان با آغاز رشد شدید قیمت واحدهای مسکونی در سال جاری،از خرداد ماه امسال آغاز شد و حجم معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی در آبان و آذر امسال به کمترین سطح رسید؛در هر یک از ماه‌های آبان و آذر سال‌جاری کمتر از ۶ هزار معامله خرید مسکن در شهر تهران به ثبت رسید؛ تعداد معاملات خرید آپارتمان در آبان ماه امسال به ۵ هزار و ۹۰۰ فقره و در آذرماه به کمتر از ۵۹۰۰ فقره رسید؛ این در حالی است که در دی ماه تعداد معاملات خرید مسکن باز هم کاهش یافت و به کمترین سطح از اردیبهشت امسال تاکنون رسید؛ دی ماه امسال ۵۸۰۰ فقره معامله خرید مسکن در مناطق مختلف شهر تهران انجام شد که این میزان از رکورد کمترین سطح معاملات مسکن در ماه‌های قبل-ماه‌های آبان وآذر- نیز کمتر است.

تعداد معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی در شهر تهران دی ماه امسال در مقایسه با ماه قبل از آن –آذر ۹۷-با ۶/ ۱ درصد کاهش همراه شد؛ این در حالی است که تعداد معاملات خرید وفروش مسکن در این ماه در مقایسه با ماه مشابه سال قبل-دی ماه ۹۶-نیز معادل ۶۶ درصد افت کرد. دی ماه امسال را می‌توان سردترین ماه در بازار معاملات مسکن شهر تهران به‌شمار آورد؛ چراکه به استثنای فروردین ماه که به دلیل تعطیلات سال نو عملا یک ماه نیمه تعطیل به لحاظ کاری در بازار مسکن محسوب می‌شود کمترین تعداد معاملات خرید مسکن در سال ۹۷ در این ماه انجام شده است؛اگر چه فروردین ماه امسال تنها ۴۵۶۰ فقره معامله خرید مسکن در پایتخت انجام شد اما این تعداد معامله خرید آپارتمان عملا در مدت زمانی کمتر از ۱۵ روز کاری به ثبت رسیده است؛ چرا که ۱۵ روز ابتدای فروردین بازار مسکن عملا تعطیل است و معمولا معامله‌ای از بابت خرید وفروش ملک در آن انجام نمی‌شود.

علت کاهش مجدد معاملات در دی ماه

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره آنچه به‌عنوان محتمل‌ترین علت ریزش حجم معاملات خرید مسکن در دی ماه و ادامه سریال افت خرید وفروش آپارتمان در پایتخت برای هشتمین ماه متوالی مطرح است، نشان می‌دهد علاوه بر یک عامل اصلی که در ماه‌های اخیر منجر به افت پی‌در‌پی حجم معاملات خرید مسکن در پایتخت شد،کاهش تعداد معاملات خرید وفروش آپارتمان در دی ماه از یک عامل دیگر نیز منشأ گرفته است که این عامل را می‌توان به‌عنوان بازیگر نقش «مکمل» عامل اصلی معرفی کرد. در حالی‌که وضعیت «جریان تقاضای مسکن» به‌عنوان بازیگر «اصلی» سریال افت حجم معاملات خرید وفروش مسکن در شهر تهران قابل‌شناسایی است،«موقعیت زمانی بازار مسکن» در دی ماه، به‌عنوان بازیگر نقش «مکمل» ادامه سریال افت ماهانه حجم معاملات مسکن در اولین ماه از فصل زمستان معرفی می‌شود.

کاهش نسبی تقاضای سفته‌بازی در دی ماه به شکل محسوس و به دنبال آن کاهش تقاضای سرمایه‌گذاری در بازار زمستانی ملک از سوی دیگر از مهم‌ترین عواملی هستند که به‌عنوان مهم‌ترین دلایل افت حجم معاملات مسکن می‌توان به آن اشاره کرد؛ به دنبال آن در سمت تقاضای مصرفی نیز نوعی ناتوانی فاحش از بابت تامین هزینه‌های مربوط به خرید واحدهای مسکونی به خصوص از سوی خانه‌اولی‌ها قابل مشاهده است که منجر به تداوم روند کاهش حجم معاملات مسکن در دی ماه برای هشتمین ماه متوالی شده است. در کنار این عوامل که مجموعه آن را می‌توان با عنوان وضعیت «جریان تقاضا» به‌عنوان بازیگر اصلی کاهش ماهانه تعداد معاملات خرید آپارتمان در تهران معرفی کرد،«موقعیت زمانی بازار مسکن در دی ماه» را می‌توان به‌عنوان بازیگر نقش مکمل سریال افت ماهانه حجم معاملات مسکن در اکران هشتمین سکانس این سریال نام برد.

دی ماه در واقع یک ماه قبل از شروع معاملات شب عید بازار مسکن و یک ماه بعد از آخرین تلاش‌های جاماندگان معاملات آپارتمان در بازار تابستانی املاک است؛ به این معنا که عمده متقاضیانی که قصد خرید مسکن از ابتدای سال به‌خصوص در فصل تابستان را داشته‌اند معمولا خریدهای خود را تا پایان نیمه اول سال انجام می‌دهند اما بخشی از این متقاضیان که می‌توان از آنها به‌عنوان جامانده‌های معاملات تابستانی املاک یاد کرد معمولا تا قبل از شروع زمستان، اقدام به خرید می‌کنند و معمولا در صورت عدم خرید مسکن تا ابتدای زمستان از این بازار خارج می‌شوند؛ این در حالی است که از سوی دیگر معاملات شب عید بازار مسکن نیز معمولا از بهمن ماه آغاز می‌شود و همین موضوع باعث می‌شود دی ماه به‌صورتی غیررسمی به‌عنوان ماه استراحت در بازار مسکن شناخته شود؛ در واقع حتی در شرایطی که بازار معاملات مسکن در وضعیت رونق نیز قرار دارد اولین ماه از فصل زمستان به‌عنوان زمان استراحت در بازار معاملات ملکی شناخته می‌شود؛بنابراین ثبت رکورد جدید از بابت به کف رسیدن معاملات خرید مسکن در دی ماه با توجه به موقعیت زمانی و همچنین شرایط فعلی بازار معاملات ملک، چندان دور از انتظار نبوده است. کارشناسان معتقدند هرچند انتظار می‌رود معاملات خرید مسکن در بهمن ماه به واسطه آغاز شب عید بازار مسکن افزایش یابد، اما در بدبینانه‌ترین حالت انتظاری از بابت کمتر شدن تعداد معاملات خرید آپارتمان نسبت به دی ماه وجود ندارد.