پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

 آمار ارائه شده توسط دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن، زیرمجموعه معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی که طبیعتا یکی از مسئولیت‌های آن کنترل بازار است، از اوضاع نابسامان بازار مسکن حکایت دارد.

طی سال‌های اخیر غفلت در زمینه‌هایی همچون اجرای طرح جامع مسکن، حذف سوداگری، وضع مالیات بر خانه‌های خالی، ساخت و ساز که منجر به افت بازده سرمایه شد، وضع مالیات و انواع عوارض برای سازندگان، آن هم در شرایطی که بازار مسکن پنج سال در رکود به سر برده، اوضاع فعلی بازار مسکن را متاثر از نوسانات نرخ ارز، آسیب‌پذیر کرده است.

هم‌اکنون ۳۱ درصد خانوارهای ایرانی مستاجر هستند و بخش تقاضا به شدت ضعیف شده است. تنها طی پنج سال اخیر تعداد مستاجرها از ۲۶.۶ درصد به ۳۰.۷ درصد افزایش یافته و نقش دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد  مسکن، صرفا به ارایه آمار ماهیانه تقلیل یافته است.

با توجه به پرش قیمت مسکن در یک سال اخیر بسیاری از خانواده‌های متوسط و پایین جامعه، قدرت خرید خود را از دست داده‌اند. بیشترین افزایش قیمت البته در نیمه شمالی شهر تهران رخ داده اما طی دو – سه ماه اخیر شاهد سرایت گرانی به مناطق جنوبی بودیم که خوشبختانه به دلیل نبود تقاضای موثر، رشد ماهیانه قیمت کنترل شده و هم‌اکنون در سطح شهر تهران به رشد ۱.۵ درصد رسیده است. نگاهی به مظنه قیمت‌های فعلی مسکن در کلانشهر تهران بیندازیم.

بر اساس این آمار، در دی‌ماه سال جاری ۶۹۵۰ فقره معامله در شهر  تهران انجام شده که از افت ۵۸.۸ درصدی نسبت به زمان مشابه سال قبل حکایت دارد.در روزهای اخیر جدیدترین آمار از تحولات بازار مسکن شهر تهران از وزارت راه و شهرسازی ارائه شده که نشان می‌دهد در دی‌ماه ۱۳۹۷ میانگین قیمت با رشد ۹۰ درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل به ۹ میلیون و ۶۳۱ هزار تومان رسیده و این در حالی است که معاملات ۵۸ درصد کاهش نشان می‌دهد.

طبق طرح جامع مسکن که توسط معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی تهیه شده باید سالیانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور احداث شود. این در حالی است که طبق برآورد پروانه‌های ساختمانی، هم‌اکنون حدود ۳۲۰ هزار واحد مسکونی توسط بخش مسکونی تولید می‌شود. از سوی دیگر، دولت طرح‌های مسکن دولتی را ناکارآمد می‌داند که البته کارشناسان نیز این موضوع را تایید می‌کنند. اما نقد بسیاری از فعالان حوزه مسکن این است که دولت برنامه کاربردی برای بخش مسکن که پیشران محسوب می‌شود، ۳۳ درصد اقتصاد را در بر می‌گیرد و با ۱۳۴ بخش اقتصادی رابطه پیشین و پسین دارد ارائه نکرده است.

یکی از توجیهات مسئولان حوزه مسکن آن است که تلاطم اقتصاد کلان، تورم عمومی و نوسان بازار ارز، اثر منفی بر بخش مسکن می‌گذارد. اما مساله‌ اصلی به نبود مسکن اعم از استیجاری و ملکی متناسب با توان خانوار مربوط می‌شود.

طبق آمار ۲۴ میلیون و ۱۹۶ هزار خانواردر ایران وجود دارد و این در حالی است که تعداد واحد مسکونی ۲۷ میلیون و ۵۲۸ هزار و ۲۸۲ واحد در سه دسته «خانه در حال استفاده»، «خانه خالی از سکنه» و «خانه شبه‌خالی» اعلام می‌شود. بر این اساس نه تنها باید تمام خانوارها صاحب مسکن باشند بلکه حدود سه میلیون و ۳۳۲ هزار واحد مسکونی اضافی نیز برای تعادل‌بخشی داریم. اما فقط ۲۲ میلیون و ۸۳۰ هزار خانوار در واحدها ساکن هستند؛ به بیان دیگر در هر ۱۰۰ واحد مسکونی ۱۰۴ خانوار زندگی می‌کند.

هم‌اکنون در شرایطی بیش از سه میلیون واحد خالی و شبه خالی در کشور داریم که قرار بود بر اساس طرح‌های مالیاتی، این واحدهای که عموما در اختیار قشر مرفه جامعه قرار دارد وارد بازار مصرف شود اما این طرح هنوز روی کاغذ باقی مانده و در کمیسیون اقتصادی مجلس در دست بررسی است.

در شرایط فعلی به دلیل تورم ایجاد شده و بر اساس گفته‌های محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی، مخارج اجاره‌نشینی ۸۰ درصد درآمد کارگران را به خود اختصاص می‌دهد. این در حالی است که دولت در روزهای اخیر حق مسکن کارگران را از ۴۰ هزار تومان به ۱۰۰ هزار تومان افزایش داد. کارشناسان معتقدند این ارقام دردی از کارگران دوا نمی‌کند.

احمدرضا معینی، رییس کانون هماهنگی شورای اسلامی کار اصفهان با اشاره به اینکه بر مبنای تورم، حق مسکن را ۴۰ هزار تومان اعلام کردند، در حالیکه با برآورد نرخ تورم به دو برابر، این رقم ۶۰ هزار تومان خواهد بود، بیان می‌کند که براساس ماده ۱۴۹ قانون کار حق مسکن توسط شورای عالی کار پیشنهاد و سپس به هیات وزیران ارجاع داده می شود و باید تصمیم نهایی اتخاذ شود، البته ما پیشنهاد ۲۵۰ هزار تومان را برای حق مسکن ارائه داده‌ایم با این حال هوشنگ درویش، رییس کانون هماهنگی شوراهای اسلامی کار خوزستان می‌گوید این تصمیم دردی از درهای کارگران را دوا نمی‌کند اما بهتر از هیچ است.

وزیر راه و شهرسازی، از زمان روی کار آمد طرح‌هایی را در حوزه مسکن ارائه کرده که باید منتظر ماند و اثرات آن را در سال‌های آینده بررسی کرد.

محمد اسلامی احداث ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در شهرهای جدید، بافت فرسوده و مناطق هدف بنیاد مسکن تا سال ۱۴۰۰ را هدف‌گذاری خود قرار داده است. یکی دیگر از برنامه‌های اسلامی ارائه کارت اعتباری مصالح ساختمانی به سازندگان مسکن عنوان می‌شود.

او سپس سه تن از معاونان خود در حوزه مسکن و ساختمان، بازآفرینی شهری و معماری و شهرسازی را تغییر داد.

اسلامی هم‌چنین در روزهای اخیر جلسه‌ای را با انبوه‌سازان برگزار کرد. وزیر راه و شهرسازی اسلامی با انتقاد از تولید مسکن لوکس و فوق لوکس در کشور افزود:تولید این قبیل از مسکن باعث تله سرمایه‌گذاری در کشور شده و کمکی نیز به تولید مسکن نخواهد کرد، زیرا طبق آنالیزهای صورت گرفته در پایتخت و کلان‌شهرها از دهک هشت به پایین نمی‌توانند خانه مناسبی برای خود بدون آنکه یک فرمول یا شرایط ویژه‌ای وجود داشته باشد، تامین کنند.

اسلامی این را هم گفت که تمامی قوانین حمایتی مانند رفع موانع تولید و غیره که به حمایت از بخش خصوصی می‌پردازند در این وزارتخانه توجه ویژه خواهد شد.

در این شرایط باید منتظر بمانیم و ببینیم خانه‌تکانی وزیر راه و شهرسازی در حوزه مسکن و ساختمان چه نتایجی را در سال‌های آینده به دنبال خواهد داشت و آیا آرزوی جوانان برای دسترسی به مسکن متناسب با درآمد محقق می‌شود یا خیر.