پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

عقبایی گفت: از سال ۹۲ تا ۹۶ بازار مسکن در یک رکود تورمی به سر می‌برده. البته تورم آن چندان چشمگیر نبوده. بلکه می‌توان گفت: در یک رکود عمیق به سر برده. با این حال در سال ۹۶ بازار بسیار راکد بود. یعنی در مقایسه با میزان معاملاتی که در سال ۹۱ و ۹۲ داشتیم، معاملات ۹۶ بسیار کاهش یافته بود.

امسال میزان معاملات به شدت کاهش یافت

او ادامه داد: با این حال در سال ۹۷ میزان معاملات مسکن در کشور نسبت به سال ۹۶ بسیار کمتر شد یعنی رکودی که داشتیم، عمیق‌تر شد؛ تا جایی که در تیر ماه نسبت به مدت مشابه سال قبل ۲۵ درصد، در مرداد ماه ۳۶ درصد، در شهریور ۴۵ درصد، در مهر ماه ۵۴ درصد، در آبان ماه ۶۳ درصد و در آذر ماه ۶۷ درصد کاهش حجم معاملات داشتیم.

عقبایی اضافه کرد: این کاهش ۶۷ درصدی که در آذر ماه داشتیم، عدد بسیار بسیار بالایی است، یعنی میزان معاملات به شدت کاهش پیدا کرده و این عمق رکود معاملات مسکن رو نشان می‌دهد.

عدم مدیریت زمین، ۶۰ تا ۹۰ درصد در قیمت مسکن سهم دارد

او افزود: از طرف دیگر، نبودن توازن بین عرضه و تقاضا، کاهش قدرت خرید مردم، عدم مدیریت زمین در کشور که سهم بین ۶۰ تا ۹۰ درصد در قیمت مسکن دارد، نداشتن برنامه جامع در تولید مسکن، عدم تغییر در تسهیلات بانکی، بالا بردن تسهیلات بانکی و کاهش سود بانکی همگی باعث رکود عمیق‌تر معاملات مسکن شده است. به ویژه اینکه در سال ۹۷ به دلیل نوسانات قیمت ارز شاهد رکود تورمی شدیم؛ تا جایی که بانک مرکزی اعلام کرده قیمت مسکن به طور متوسط ۹۲ درصد رشد کرده؛ در صورتی که در خیلی از مناطق کشور از صد درصد هم عبور کرده؛ و این باعث عمق رکود بیشتر شده است.

در نیمه دوم زمستان ۹۷ واحد‌های لوکس حبابی ۲۰ تا ۲۵ درصدی را تجربه می کنند

او ادامه داد: پیش بینی من این است که رکود تورمی تا پایان سال همچنان ادامه خواهد داشت و قیمت‌ها تغییر خاص و محسوسی نخواهند داشت. اما در نیمه دوم زمستان ۹۷ یعنی از ۱۵ بهمن به بعد، در واحد‌های بزرگ، لوکس و لاکچری شهر‌های بزرگ که بالای ۱۵۰ متر مساحت دارند، یک شکست قیمت و حبابی حدود ۲۰ تا ۲۵ درصد را تجربه خواهیم کرد؛ اما در واحد‌های کوچک و متوسط تغییر خاصی را در سال ۹۷ نخواهیم داشت.

رکود تورمی تا پایان تابستان ۹۸ ادامه خواهد داشت

عقبایی افزود: بازار مسکن با سایر بازار‌ها متفاوت است. این بازار مقاوم است و باید زیرساخت‌های لازم برای تغییرات در آن به وجود آمده باشه، و متاسفانه در طی ۱۲، ۲۴ یا ۴۸ ماه گذشته، کار زیرساختی در حوزه تولید مسکن به وجود نیامده است. از این رو، پیش بینی من این است که تا پایان تابستان ۹۸ بازار رکود تورمی خواهیم داشت و احتمال اینکه بازار بتواند از تورم و رکود خارج شود، بسیار ضعیف است.

اصلی ترین عامل در اجاره بها، قیمت مسکن است

او همچنین درباره پیش بینی خود از اجاره خانه‌ها نیز گفت: اجاره موضوع مفصل خودش را دارد. اصلی‌ترین عامل تعیین قیمت اجاره از نظر منطقی و تخصصی در تمام دنیا قیمت مسکن است. در نتیجه وقتی قیمت مسکن نزدیک به صددرصد افزایش پیدا می‌کند، برای مالک این توقع به وجود می‌آیاد که باید قیمت اجاره بها هم افزایش یابد. از طرفی مستاجرین قدرت افزایش صددرصدی اجاره بها را ندارند. طبق اعلام دولت، قرار است حقوق‌ها ۲۰ درصد افزایش یابد. طبیعتا خانواده‌ها نمی‌توانند همه این ۲۰ درصد را به سبد مسکن خود اضافه کنند.

دولت باید برای اجاره بها، سوبسید بدهد

عقبایی ادامه داد: به نظر من دولت باید تا بیش از این دیر نشده، فکری به حال مسکن در حوزه اجاره نشینی داشته باشد. سال‌های سال است که ما بحث تولید مسکن استیجاری را مطرح کرده و گفته ایم که دولت باید در تولید مسکن استیجاری گام‌های اساسی بردارد. مجلس هم با این موضوع موافق است. من فکر میکنم که اگر دولت تولید مسکن استیجاری را شروع کند، همین موضوع از نظر روانی قیمت اجاره را در سال ۹۸ تا حدودی کنترل می‌کند.

او افزود: با توجه به رشد نامتعارف قیمت مسکن و همینطور رشد کم حقوق کارمندان و کارکنان که عمده مستاجرین را تشکیل می‌دهند اجاره سال ۹۸ نیاز به سوبسید دارد. یعنی باید از راه تسهیلات بانکی یا روش‌های دیگر به مردم و خصوصا مستاجرین کمک شود.

سال ۹۷ مستاجرین شمال شهر به مرکز، مستاجرین مرکز، به جنوب و مستاجران جنوب شهر به حاشیه شهر منتقل شدند

عقبایی ادامه داد: اگر چنین شود، تجربه سال ۹۷ تکرار نمی‌شود؛ تجربه‌ای که در آن، مستاجرین شمال شهر به مرکز شهر، مستاجرین وسط شهر به جنوب و مستاجران جنوب شهر به حاشیه شهر منتقل شدند.

او با اشاره به پیش بینی‌ها از وضعیت مسکن افزود: وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی امر مسکن باید در این حوزه برنامه‌های کوتاه مدت ارائه بدهد.