پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

 در یادداشت قبلی با عنوان «وضعیت بحرانیِ ۴ عامل موثر بر نرخ اجاره مسکن در سال ۹۸» از وضعیت نامناسب ۴ عامل مؤثر بر نرخ اجاره اعم از قیمت مسکن، میزان تورم عمومی و توازن عرضه و تقاضا در بخش مسکن ملکی و استیجاری صحبت شد.

بر اساس آمار‌ها، به دلیل افزایش سوداگری و کاهش تولید خانه مقرون به صرفه، قیمت مسکن در ده ماه نخست سال حدود ۶۷ درصد در تهران رشد داشته و با توجه به کاهش قدرت خرید مردم، تقاضای خرید مسکن به تقاضای+ اجاره‌ای تبدیل شده است.

علاوه بر این، موجران برای حفظ قدرت خرید کالاهای عمومی خود که از ابتدای سال تاکنون حدود ۲۰ درصد افزایش قیمت داشته است، می خواهند قدرت درآمدی‌شان را از طریق افزایش اجاره‌بهای ملک‌شان حفظ ‌کنند؛ بنابراین افزایش اجاره‌بها توسط ایشان محتمل خواهد بود.

سازندگان نیز تمایلی برای فروش واحدهای مسکونی خود تا زمان افزایش تقاضای خرید ندارند. از سوی دیگر به منظور کلید نخوردنِ این واحدهای نوساز، این خانه‌ها اجاره نیز داده نمی‌شوند. در نتیجه عرضه مسکن هم برای تقاضای مصرفی و هم تقاضای اجاره‌ای کاهش خواهد یافت.

عامل دیگری که احتمال بالا رفتن نرخ اجاره را افزایش می‌دهد، افت ۵۰ درصدی ساخت و ساز مسکن طی ۴ سال اخیر نسبت به قبل از آن است؛ بنابراین، احتمال بر هم خوردن نسبت منطقی بین میزان عرضه و تقاضا در بازار واحدهای ملکی وجود دارد.

۳ راهبرد اساسی برای کنترل اجاره مسکن در سال ۹۸

با توجه به وضعیت بازار مسکن، رشد اجاره‌بها به میزانی بی‌سابقه در سال ۹۸ محتمل است و به همین منظور، ضروری است راهبرد‌ها و سیاست‌های سریع و زودبازده، جهت ثبات در بازار اجاره‌نشینی هر چه سریعتر در دستور کار قرار بگیرد.

افزایش عرضه مسکن مهر

با توجه به آنکه طرح مسکن مهر، به‌گونه‌ای طراحی شده است که مسکن تولیدی با قیمت تمام شده به دست مصرف‌کننده نهایی برسد، افزایش سرعت در عرضه واحدهای مسکن مهر با اولویت کلان‌شهرها از طریق تکمیل خدمات روبنایی و زیربنایی و حمل‌ونقل آن ها، می‌تواند تأثیر چشمگیری در کاهش تقاضا در بازار اجاره داشته باشد و خانوار‌هایی که قصد خرید واحد‌هایی با قیمت مناسب دارند را وارد این بازار نموده و از تقاضای مازاد بر اجاره‌نشینی بکاهد.

همچنین دولت می‌تواند به کمک شرکتی به عنوان واسط، تعدادی از مسکن‌های مهر ساخته شده را با پرداخت اجاره‌بهای ناچیز به مدت ۲ تا ۳ سال در اختیار متقاضیان واحد استیجاری قرار دهد.

اخراج سوداگران از بازار مسکن

برای حل مشکل افزایش قیمت‌ در بازار مسکن، دولت می‌تواند تقاضای سوداگرانه را با استفاده از ابزارهای مالیاتی کنترل و سرمایه‌ها را به بخش ساخت و ساز هدایت نماید و زمینه لازم برای کاهش قیمت مسکن را فراهم آورد.

کاهش فعالیت‌های سوداگرانه در بازار مسکن سبب کاهش تقاضای کاذب و به تبع کاهش قیمت و افزایش توانمندی تقاضای مصرفی برای حضور در بازار مسکن ملکی می‌شود و همین موضوع، از تقاضای خانه‌های استیجاری می‌کاهد.

در اغلب کشورهای دنیا، در این راستا از ابزار مالیات بر عایدی سرمایه استفاده می‌کنند. این مالیات به‌صورت درصدی از افزایش قیمت معاملات املاک، در هنگام نقل‌وانتقال از فروشنده دریافت می‌شود و تنها تقاضاهای سوداگرانه را هدف قرار می‌دهد. در واقع سازوکارهای اخذ این مالیات به‌گونه‌ای است که تقاضاهای مصرفی (خانه اصلی هر فرد) و خانه‌های نوسازمعاف از مالیات مذکور می‌شوند.

طرح مالیات بر عایدی سرمایه در بازار املاک اوایل سال جاری (۱۳۹۷) در مجلس شورای اسلامی ارائه شد و کلیات آن در کمیسیون اقتصادی به تصویب نمایندگان رسیده است. هم اکنون این طرح جهت ارزیابی و تکمیل نهایی به کمیته مالیاتی این کمیسیون سپرده شده است که باید در روند رسیدگی به آن تعجیل شود.

تسریع در عرضه خانه‌های خالی

افزایش عرضه در بازار اجاره مسکن می‌تواند به‌عنوان یک سیاست راهبردی در کنار کاهش تقاضا در بازار اجاره قرار گیرد. افزایش عرضه واحدهای مسکونی در بازار اجاره نیازمند کنترل سوداگری و مبارزه با احتکار واحدهای مسکونی خالی از سکنه با استفاده از ابزار مالیاتی است.

درصورتی‌که دولت با استفاده از ابزار مالیات بر خانه‌های خالی، نرخ این واحد‌ها را به حدود ۵ درصد کاهش دهد، این امر به عرضه بیش از ۱.۴ میلیون واحد مسکونی در سراسر کشور منجر خواهد شد. این عرضه یا در بازار اجاره اتفاق خواهد افتاد، که افزایش عرضه مسکن اجاره‌ای را در پی خواهد داشت، یا آنکه افزایش عرضه در بازار مسکن ملکی را به دنبال دارد که به کاهش سهم تقاضا در بازار اجاره منجر می‌گردد.

گفتنی است قانون مالیات بر خانه‌های خالی در سال ۹۴ به همین منظور به تصویب رسیده و به دلیل آنکه پیش‌نیاز اجرای آن یعنی راه‌اندازی «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» توسط وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان متولی این امر، پس از گذشت بیش از ۳ سال هنوز اجرایی نشده، این قانون حیاتی مسکوت مانده است. مضاف بر این باید نرخ این مالیات برای بازدارندگی بیشتر، افزایش یابد تا خالی گذاشتن واحدها برای افراد به‌صرفه نباشد.