پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

بررسی‌های میدانی حاکی از آن است که کمبود واحدهای کوچک متراژ در فایل‌های دفاتر املاک باعث شده تا قیمت هر متر مربع از این نوع آپارتمان‌ها نسبت به واحدهای بزرگ متراژ، بیشتر شود. به طور مثال یک واحد ۵۰ متری نوساز در حکیمیه تهرانپارس بین ۱۰ تا ۱۲ میلیون تومان قیمت‌گذاری می‌شوند. در حالی که واحدهای بالای ۸۰ متر مربع حدود ۹ تا ۱۱ میلیون تومان به فروش می‌رسند.

شرایط جدید نشان می‌دهد که سرعت رشد ماهانه قیمت به صفر نزدیک شده است. از سوی دیگر با این‌که حجم فایل‌های فروش آپارتمان در دفاتر املاک به شدت زیاد است، خانه‌های به‌قیمت سریعاً فروخته می‌شود. واسطه‌های ملکی می‌گویند فاصله‌ی عرضه تا فروش یک واحد که پایین‌تر از میانگین منطقه عرضه می‌شود به کمتر از یک هفته رسیده است. تعداد معاملات در دی‌ماه نیز نسبت به بهمن ماه مقداری افزایش نشان می‌دهد.

با این وجود هنوز برخی فروشندگان محتاط که با توجه به شرایط سیاسی و اقتصادی، چشم‌انداز روشنی برای بازار مسکن متصور نیستند نسبت به کاهش قیمت پیشنهادی، مقاومت نشان می‌دهند. اما کارشناسان معتقدند طرف تقاضاظرفیت رشد مجدد قیمت مسکن را ندارد و به همین دلیل شاهد ثبات این بازار در ماه‌های آینده خواهیم بود. برخی دیگر نیز می‌گویند که افزایش قیمت ممکن است رخ دهد، اما پایین‌تر از نرخ تورم عمومی خواهد بود.

فشار تقاضا برای واحدهای کوچک متراژ

شواهد نشان می‌دهد با وجود آن‌که به دلیل رشد ناگهانی بازار مسکن، تقاضا بیشتر برای واحدهای کوچک متراژ صورت می‌گیرد، عرضه در واحدهای بالای ۸۰ متر مربع نمود بیشتری دارد. 

مهدی روان‌شادنیا، کارشناس اقتصاد مسکن می‌گوید: در دی‌ماه ۱۳۹۷ میانگین متراژ واحدهایی که معامله شده ۷۵ متر مربع بوده است. ۶۸ درصد واحدهایی که معامله شدند دارای ارزش کمتر از یک میلیارد تومان و ۴۱ درصد کمتر از ۵۰۰ میلیون تومان بوده‌اند. اگر میانگین قیمت شهر تهران که ۹ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان است را در میانگین متراژ تقاضا یعنی ۷۵ متر مربع ضرب کنیم به عدد تقریبی ۷۵۰ میلیون تومان می‌رسیم که باید به عنوان میانگین قیمت بر اساس تقاضا در تهران لحاظ شود و ۵۷ درصد معاملات مسکن در این بازه قیمتی انجام شده است. این نکات به سیاست‌گذار یادآوری می‌کند که جهت حمایت‌های دولت باید به سمت واحدهای در استطاعت گروه غالب جامعه هدف برود.

هم‌چنین  رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران با بیان این‌که لازم است به سمت صنعتی‌سازی برویم گفت: متراژ خانه‌ها باید مطابق سلایق همه گروه‌ها باشد. درست است که در بسیاری از محله‌ها نیاز به متراژهای کمتر از ۸۰ متر داریم ولی در مناطق دیگر نیاز به واحدهای بزرگ متراژ دیده می‌شود. لذا نمی‌توانیم صرفاً آپارتمان‌های کوچک یا بزرگ متراژ را ملاک برنامه‌ریزی برای تولید قرار دهیم. البته در حال حاضر فشار تقاضا بیشتر در واحدهای کوچک متراژ دیده می‌شود. به همین دلیل طی سال‌های اخیر به موضوع کوچک‌سازی تاکید و در بسیاری از مناطق این اقدام آغاز شده است.

مصطفی‌قلی خسروی اظهار کرد: وجود برخی گمانه‌زنی‌ها از رکود کامل در بازار مسکن باید این نکته را یادآور شوم که اقتصاد مسکن مسدود نشده و هنوز هم خرید و فروش وجود دارد؛ کما این‌که در ۱۵ روز ابتدای بهمن ماه ۱۳۹۷معاملات ۱۳۰۰ فقره نسبت به ۱۵ روز ابتدای دی‌ماه افزایش یافت. با این حال اوضاع چندان مطلوب نیست که آن هم به کاهش قدرت خرید متقاضیان مربوط می‌شود.

وی افزود: نوسانات نرخ ارز طی سال‌های اخیر اثر منفی در بازار مسکن ایجاد کرده و تولید به اندازه‌ی نیاز کشور نیست. زمانی که عرضه به اندازه‌ی کافی در بازار مسکن وجود نداشته باشد، انباشت تقاضا باعث به هم خوردن توازن می‌شود. به همین دلیل دولت باید ساخت و ساز را در دستور کار قرار دهد که در این صورت بازار روال طبیعی خود را پیدا می‌کند.

 بر اساس اعلام بانک مرکزی در دی ماه سال جاری تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۶۷۰۰ واحد رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱.۴ دهم و ۶۴.۶ درصد کاهش را نشان می‌دهد. هم‌چنین در ماه مورد نظر متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیر بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران، ۹ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه گذشته ۲.۵ درصد و ماه مشابه سال قبل ۹۰.۸ درصد افزایش یافته است.