پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

 قیمت مسکن ۹۱ درصد جهش کرده و این در حالی است که ساخت و ساز به عنوان عامل کاهنده قیمت‌ها در شرایط رکودی به سر می‌برد؛ بنا به گفته‌ی سازندگان، بانک‌ها نیز به دلایل نامعلوم، همکاری لازم را در پرداخت تسهیلات ساخت انجام نمی‌دهند.

به گزارش فصل اقتصاد، رشد تدریجی قیمت مسکن از زمستان ۱۳۹۶ آغاز شد و بر اساس آمار هنوز هم ادامه دارد. در دی‌ماه میانگین قیمت مسکن شهر تهران ۹ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان بود که رشد ۹۱ درصدی را نسبت به دی‌ماه سال ۱۳۹۶ نشان می‌دهد. البته سرعت افزایش ماهیانه قیمت‌ها از حدود ۹ درصد به حدود دو درصد رسیده اما خانه آن‌قدر گران شده که متقاضیان واقعی در بازار، انگشت‌شمار شده‌اند. بسیاری از مردم منتظر کاهش یا حداقل ثبات قیمت مسکن هستند و این در حالی است که کارشناسان، مهم‌ترین عامل پایین آوردن قیمت مسکن را افزایش ساخت و ساز، بخصوص در خانه‌های کوچک متراژ عنوان می‌کنند.
طبق برخی محاسبات هم‌اکنون سالیانه ۳۲۰ هزار واحد مسکونی در ایران تولید می‌شود؛ در حالی که نیاز سالیانه کشور یک میلیون واحد است. سازندگان می‌گویند علی‌رغم مجوز شورای پول و اعتبار به تمامی بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات ۱۸ درصدی ساخت، اغلب بانک‌ها یا از پرداخت این وام خودداری می‌کنند یا با یک فرمول پیچیده، آن‌قدر نرخ بهره را بالا می‌برند که سرمایه‌گذاری در بخش ساخت و ساز، توجیه اقتصادی خود را از دست می‌دهد.

نقش غیرمستقیم بانک‌ها در گرانی مسکن 

دبیر کانون انبوه‌سازان، یکی از عوامل رکود تورمی در بازار مسکن را سیستم بانکی می‌داند که به رونق ساخت و ساز کمک چندانی نمی‌کند. فرشید پورحاجت هم‌چنین معتقد است پیش‌فروش به عنوان مهم‌ترین ابزار تأمین مالی سازندگان غل و زنجیر شده است. او بیان می‌کند: تسهیلاتی که در حوزه تولید مسکن پرداخت می‌شود کمترین ریسک را از نظر اقتصادی دارد؛ چرا که ضمانت‌ها به صورت کاملاً مشخص از سوی بانک‌ها دریافت می‌شود. اما متأسفانه با وجود تزریق منابع بسیار خوبی که از محل بازگشت ۵۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات مسکن مهر صورت گرفته، این منابع به حوزه مسکن اختصاص نیافته و حتی به استناد قانون ساماندهی که می‌بایست ۱,۰۰۰ میلیارد تومان به حوزه مسکن داده شود محقق نشده است.
پورحاجت با بیان این‌که در شرایط جنگ اقتصادی، عملاً بخش تولید از همه طرف محاصره شده است، گفت: ابزارهای مالی را بسته‌اند و این عملکرد، مخاطره افتادن ریسک سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن را در پی داشته است. انبوه‌سازان نیز انگیزه خود را برای بازگشت به بازار مسکن از دست داده‌اند که یک تهدید بزرگ برای اقتصاد کشور محسوب می‌شود. بانک‌ها نگاه صحیحی به حوزه تولید مسکن ندارند. وقتی هم که تلاطم در بازار مسکن رخ می‌دهد به اشتباه، انگشت اتهام را به سمت سوداگران می‌گیرند.

وضع مالیات‌های سنگین در حوزه ساخت و ساز 

دبیر کانون انبوه‌سازان پیش از این هم در گفت‌وگو با ایسنا با بیان این عبارت که «مالیات بر گرده تولیدکنندگان مسکن قرار دارد» از وضع مالیات‌های سنگین در این بخش گلایه داشت. پورحاجت گفته بود: مواد ۵۹ و ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم که از ماده ۶۴ اعتبار می‌گیرد هزینه‌های سنگینی را برای بخش تولید مسکن ایجاد کرده است. متأسفانه در تغییراتی که سال ۱۳۹۴ در حوزه مالیاتی صورت گرفته هیچ تفاوتی بین بخش تولید و سوداگر مسکن قائل نشده است. یعنی جایگاه کسانی که صنعت ساختمان را به عنوان یک صنعت پیشران و ضد تحریم، تقویت و به اشتغال کشور کمک می‌کنند از برخی دلالان که از نوسانات بازار مسکن به نوعی موج‌سواری می‌کنند تمیز داده نشده است.
پیشنهاد افزایش وام ۱۶۰ میلیونی مسکن 
از سوی دیگر هم‌اکنون سقف تسهیلات پرداختی به متقاضیان ۱۶۰ میلیون تومان از طریق پس‌انداز یک ساله است که با توجه به افزایش قیمت مسکن طی یک سال اخیر، برخی افراد پیشنهاد بالا بردن رقم وام بانکی را داده‌اند؛ پیشنهادی که محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی موافقش نیست و آن را تورم‌زا می‌داند. البته این صحبت وزیر را اغلب کارشناسان و نمایندگان مجلس قبول دارند اما می‌گویند شاید افزایش وام مسکن در اقتصاد کشور موجب افزایش تورم شود، اما در شرایط کنونی بهترین و سریع‌ترین راه کار برای خانه دار شدن خانواده‌ها افزایش میزان وام مسکن است.
وزیر راه و شهرسازی طی روزهای اخیر در خصوص احتمال افزایش میزان تسهیلات بانکی برای کمک به افزایش توان خرید در حوزه مسکن گفت: بحث تسهیلات خرید مسکن یکی از موارد آثار تورمی به خصوص در قشری است که جامعه هدف هستند.
با این حال ۳۰ دی‌ماه، محمدرضا رضایی کوچی، رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی گفته بود که قیمت مسکن در کلان‌شهرها به ویژه تهران افزایش چشمگیری داشته و این مسئله خانواده‌ها را از خرید مسکن منصرف کرده است؛ لذا تسهیلات مسکن با توجه به قیمت کنونی املاک، حداقل باید ۵۰ درصد افزایش یابد. در شرایط کنونی یک زوج برای خرید مسکن می‌توانند حدود ۱۶۰ میلیون تومان وام دریافت کنند که این میزان تسهیلات باید به حدود ۳۰۰ میلیون تومان افزایش یابد.

اعتبار ۵۰۰۰ میلیاردی برای افزایش سرمایه بانک مسکن در سال ۹۸ 

اما بانک‌ها نیز در پرداخت تسهیلات توجیهات خود را دارند و از کمبود منابع صحبت می‌کنند. به همین دلیل دولت و مجلس باید فکری برای این موضوع کنند. نایب رئیس کمیسیون عمران مجلس در روزهای اخیر از افزایش ۵۰۰۰ میلیارد تومانی سرمایه بانک مسکن خبر داده است. سید ابوالفضل موسوی بیوکی می‌گوید: در شرایط کنونی باید افزایش سرمایه بانک‌های مرتبط با مسکن یکی از اولویت‌های مجلس و دولت باشد، البته مجلس در لایحه بودجه سال ۹۸ اعتباری بالغ بر ۵ هزار میلیارد تومان را برای کاهش بدهی‌های بانک مسکن به بانک مرکزی در نظر گرفته است.

تحرک نسبی در بازار مسکن شب عید 

رصد اوضاع فعلی بازار مسکن در دی‌ماه ۱۳۹۷ نشان می‌دهد با این‌که حجم فایل‌های فروش آپارتمان در دفاتر املاک به شدت زیاد است، خانه‌های به‌قیمت سریعاً فروخته می‌شود. واسطه‌های ملکی می‌گویند فاصله‌ی عرضه تا فروش یک واحد که پایین‌تر از میانگین منطقه عرضه می‌شود به کمتر از یک هفته رسیده است. تعداد معاملات در دی‌ماه نیز نسبت به بهمن ماه مقداری افزایش نشان می‌دهد. با این وجود هنوز برخی فروشندگان محتاط که با توجه به شرایط سیاسی و اقتصادی، چشم‌انداز روشنی برای بازار مسکن متصور نیستند نسبت به کاهش قیمت پیشنهادی، مقاومت نشان می‌دهند. اما کارشناسان معتقدند طرف تقاضا ظرفیت رشد مجدد قیمت مسکن را ندارد و به همین دلیل شاهد ثبات این بازار در ماه‌های آینده خواهیم بود. برخی دیگر نیز می‌گویند که افزایش قیمت ممکن است رخ دهد، اما پایین‌تر از نرخ تورم عمومی خواهد بود.
بر اساس اعلام بانک مرکزی در دی ماه سال جاری تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۶۷۰۰ واحد رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱٫۴ دهم و ۶۴٫۶ درصد کاهش را نشان می‌دهد. هم‌چنین در ماه مورد نظر متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیر بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران، ۹ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه گذشته ۲٫۵ درصد و ماه مشابه سال قبل ۹۰٫۸ درصد افزایش یافته است.