پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

روز گذشته آمارهای رسمی منتشرشده از سوی دفتر اقتصاد مسکن درباره وضعیت بازار معاملات آپارتمان‌های مسکونی در پایتختطی بهمن ماه امسال،گزارش روز دوشنبه «دنیای‌اقتصاد» در این باره را تایید کرد. آمارهای رسمی نشان می‌دهد حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران پس از ۸ ماه ریزش پی‌درپی، برای اولین بار از خرداد ۹۷ تاکنون با رشد مثبت مواجه شد. از خرداد ماه سال جاری در هر ماه حجم معاملات خرید آپارتمان نسبت به ماه‌های قبل افت کرد و در دی‌ماه تعداد معاملات با ثبت ۵۸۰۰ فقره معامله خرید به کف رسید. با این حال بازار معاملات خرید مسکن در بهمن ماه با رکورد معکوس در حجم معاملات خرید مواجه شد. حجم معاملات خرید مسکن در این ماه با ۴۰‌درصد رشد در مقایسه با دی‌ماه به ۸ هزار و ۹۹ فقره افزایش یافت که این حجم از معاملات علاوه بر پایان دادن به سریال هشت قسمتی ریزش معاملات آپارتمان در سال ۹۷، از یک زاویه به معنای ریکاوری معاملات مسکن است. تعداد معاملات خرید مسکن در بهمن ماه امسال در مقایسه با بهمن ماه سال گذشته ۵۰ ‌درصد کاهش یافته است.

روز گذشته نیز «دنیای‌اقتصاد» در گزارش دیگری از وضعیت فعلی معاملات مسکن در شهر تهران اعلام کرد به دنبال افزایش مراجعه متقاضیان خرید مسکن به بازار شب عید معاملات آپارتمان‌های مسکونی،سطح قیمت واحدهای عرضه شده به بازار فروش نیز تحت تاثیر قرار گرفته و در حالی که شیب رشد قیمت مسکن در دی‌ماه نسبت به ماه‌های گذشته کاهش یافته و تورم ماهانه مسکن در این ماه به صفر نزدیک شده بود، قیمت‌ها، روند افزایشی به خود گرفته است؛ به‌طوری‌که در هفته‌های اخیر تخفیف و انعطاف قیمتی فروشندگان مسکن که منجر به رکوردزنی سطح قیمت‌ها از بابت کاهش شیب رشد قیمت در دی‌ماه شد، کاهش یافته است. گزارش رسمی از وضعیت تحولات بازار مسکن شهر تهران در بهمن ماه نشان می‌دهد سیگنال‌های دریافت شده از بازار معاملات آپارتمان‌های مسکونی در روزهای اخیر به لحاظ آماری صحت داشته و به‌طور رسمی تایید می‌شود. گزارش دفتر اقتصاد مسکن همچنین نشان می‌دهد میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در معاملات مسکن بهمن ماه پایتخت با رشد ۹/ ۲‌درصدی در مقایسه با دی‌ماه (تورم ماهانه ۹/ ۲‌درصدی) به ۱۰ میلیون و۶۶ هزار تومان افزایش یافته است. به این ترتیب شیب رشد ماهانهقیمت مسکن که در دی‌ماه با ثبت کمترین فاصله تا رشد صفر،به میزان ۵/ ۱‌درصد به ثبت رسید ودر واقع رکورد کمترین تورم ماهانه مسکن از اردیبهشت ماه ۹۷ را به خود اختصاص داد با احیای معاملات مسکن در بهمن‌ماه به ۹/ ۲‌درصد افزایش یافت.

این در حالی است که میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در بهمن ماه امسال در مقایسه با بهمن‌ماه سال گذشته نیز ۸۶‌درصد رشد کرد. با این حال و به رغم افزایش شیب تورم ماهانه مسکن در بهمن‌ماه،تورم ماهانه مسکن در این ماه همچنان کمتر از تورم ماهانه آپارتمان‌ها در آذرماه و سایر ماه‌های سال ۹۷-به استثنای دی‌ماه-است؛ آذرماه امسال تورم ماهانه مسکن نزدیک ۵‌ درصد به ثبت رسید. این در حالی است که تورم ماهانه مسکن در شهریورماه امسال با رشد ۹ ‌درصدی به اوج رسیده بود.

چرخش مثبت شیب تورم ماهانه مسکن در معاملات خرید آپارتمان در بهمن ماه در پایتخت، دست‌کم ناشی از ۲ علت است. اولین عامل به «داغ‌ شدن تنور معاملات مسکن شهر تهران در بهمن‌ماه» که به‌عنوان مقطع زمانی شب عید معاملات مسکن شناخته می‌شود، برمی‌گردد. همزمان با نزدیک شدن به روزهای پایانی سال که در اصطلاح به آن شب عید بازار مسکن گفته می‌شود تعداد مراجعه متقاضیان خرید مسکن به بنگاه‌ها برای خرید ملک افزایش یافت که این افزایش مراجعات، خود را در شکل افزایش محسوس تعداد معاملات خرید مسکن در بهمن‌ماه (رشد ۴۰‌درصدی حجم معاملات) در مقایسه با ماه قبل نشان داد. فاکتور دوم که پیش از این نیز در گزارش «دنیای‌اقتصاد» درخصوص وضعیت فعلی بازار معاملات مسکن به آن اشاره شده بود «تحولات سیاسی بین‌المللی مربوط به ایران» است.

این دو عامل موجب شد میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در بازار مسکن بهمن ماه هشت رقمی شود و از مرز ۱۰ میلیون تومان عبور کند.

پیش از این نیز یک علامت مهم از بابت رشد تعداد معاملات در بازار بالادست معاملات مسکن (بازار معاملات اوراق تسهیلات خرید مسکن)، رصد شد. تعداد معاملات خرید و فروش اوراق تسهیلات مسکن در ۲۵ روز اول دی‌ماه امسال در مقایسه با آذرماه (ماه‌قبل از آن) ۱۶‌درصد افزایش یافت که این موضوع به معنای آماده‌باش خریداران شب عید بازار مسکن برای ورود به بازار و خرید آپارتمان، تحلیل شد.

افزایش ۴۰‌درصدی تعداد معاملات خرید مسکن در بهمن ماه در مقایسه با دی‌ماه صحت این تحلیل را نیز تایید کرد. وضعیت فعلی بازار معاملات مسکن شهر تهران با استناد به آمار فروش آپارتمان در بهمن‌ماه نشان می‌دهد در این ماه، معاملات مسکن در شهر تهران که در دی‌ماه به کف جدید رسیده بود، احیا شد.

شرایط فعلی بازار معاملات مسکن با استناد به این آمار دو سوال مهم از بابت آینده پیش‌روی بازار مسکن ایجاد می‌کند؛سوال اول آن است که آیا چرخش شیب تورم ماهانه مسکن از حالت منفی به مثبت، به معنای شروع دوباره موج افزایش قیمت در بازار مسکن است؟

این در حالی است که پیش از این بنا بر تحلیل‌های کارشناسی، قیمت مسکن در شهر تهران با رسیدن به سقف، به پایان دوره جهش رسیده است و انتظار می‌رود بازار مسکن وارد دوره ثبات قیمتی شود. از سوی دیگر و بر اساس تحلیل گروه دیگری از کارشناسان افزایش قیمت مسکن تحت تاثیر افزایش تقاضا برای خرید مسکن در بازار شب عید معاملات املاک و همچنین وجود انتظارات تورمی برای سال آینده محتمل است؛ اما این افزایش قیمت به‌طور قطع کمتر از رشد قیمتی است که در بازار مسکن ۹۷ تجربه شد و هرگز جهش گونه نخواهد بود.

به این ترتیب هم‌اکنون گمانه‌زنی‌های قیمتی درباره وضعیت بازار مسکن سال ۹۸ بر اساس دو گروه از فاکتورها شامل فاکتورهای تحریک‌کننده قیمت مسکن (عمدتا عوامل بیرونی) و فاکتورهای ثبات بخش قیمتی (عمدتا فاکتورهای درونی) مطرح می‌شود. این در حالی است که با توجه به شرایط فعلی فاکتورهای بیرونی اثرگذار بر بازار مسکن، فعلا نمی‌توان پیش‌بینی قطعی در این رابطه مطرح کرد؛ اما احتمال ثبات نسبی یا افزایش خفیف قیمت مسکن نسبت به رشد محسوس قیمت‌ها در ماه‌های پیش‌رو، بیشتر است.

پرسش دوم مطرح در این باره این است که آیا ریکاوری معاملات مسکن در بهمن ماه به منزله پایان رکود در بازار معاملات ملک است؟پاسخ این سوال نیز مشروط است؛تجربه دی‌ماه بازار مسکن نشان داد با کاهش شیب رشد قیمت مسکن و نزدیک شدن آن به مرز صفر،بازار بار دیگر از سوی متقاضیان مورد استقبال قرار می‌گیرد؛ اما از آنجا که ظرفیت بازار تقاضا برای افزایش قیمت پر شده است، رشد قابل‌توجه قیمت‌ها می‌تواند به معنای افزایش عمق رکود در بازار مسکن در ماه‌های آینده باشد.