پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

 برهم خوردن توازن تولید و عرضه در سال های اخیر سبب شده تا تعداد مسکن های ساخته شده همواره از میزان نیاز واقعی کمتر باشد.

نابسامانی این بازار در ماه های اخیر و همچنین گلایه هموطنان در بخش مسکن سبب شده تا وزیر راه و شهرسازی طرح هایی را با هدف تقویت عرضه و همچنین ایجاد آرامش بازار مسکن ارایه دهد که باید از طرح ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی تا پایان سال ۹۹ و اجرای طرح کارت اعتباری مصالح ساختمانی رونمایی کند که در هفته های گذشته مراحل اجرایی آنها آغاز شده است. 

یکی از این طرح ها همان طور که ذکر شد؛ طرح کارت اعتباری مصالح ساختمانی است که به گفته برخی از مسوولان وزارت راه و شهرسازی، با اجرای این طرح، بازار مسکن به کارگاه ها و کارخانه های تولید مصالح ساختمانی متصل می شود و  عرضه مصالح به انبوه سازان ارزان تر صورت می گیرد که در نتیجه، این کاهش قیمت منجر به کاهش هزینه های تمام شده برای تولید مسکن می شود.

اعطای کارت اعتباری مصالح به شهروندان 

رییس اتحادیه مصالح ساختمانی تهران درباره فروش اعتباری مصالح ساختمانی  به خبرآنلاین گفت: جزییات زیادی این طرح از زبان مسوولان شنیده نشده و ما به عنوان اتحادیه مصالح ساختمانی در جلسات مربوط به تدوین این طرح شرکت نداشته ایم. 

اسماعیل کاظمی افزود: اما بنده اعتقاد دارم که دولت باید به گونه ای تصمیم بگیرد که شهروند مختار باشد نه اینکه عنان کار را به دست بنده یا انبوه ساز بدهد. نظیر این مساله را در ادوار گذشته هم مشاهده کرده ایم.

وی بیان کرد: اگر این کارت های اعتباری در دست متقاضیان قرار گیرد و نحوه بازپرداخت از طرف متقاضی با بانک عامل احراز شود و متناسب با درآمد او، متقاضی راحت تر و سهل تر می تواند نسبت به تعیین و انتخاب سرپناه خود و واحدهای ساخته شده ای که به اصطلاح روی دست مانده اند ، جذب بازار شود. 

وی خاطر نشان کرد:‌ همچنین تعدادی از واحدهای مسکونی کلنگی (به لحاظ ۵ساله ۱۳۹۲ به این سو که ساخت و ساز با رکود مواجه شد،) نیاز به تعمیرات و مرمت اساسی دارد.

وی اظهار کرد: از این بعد نیز یک عده دیگر می توانند از کارت های اعتباری خرید مصالح استفاده کنند.

خانه هایی که کسی توان خرید آنها را ندارد

کاظمی گفت: اکنون در مناطق یک، ۲،۳،۵ و ۲۲ بخشی از واحدهای مسکونی ساخته شده مربوط به کسانی است که به دولت دیون دارند که به بازار عرضه نمی شود.

وی تصریح کرد: همچنین ممکن است این واحدها به شکلی ساخته شده اند که متقاضی توان خرید آنها را نداشته باشد، بنابراین لازم است توازن ایجاد شود تا متقاضی بتواند با حال و احوال اقتصادی خود نسبت به تعیین سرپناه خود اقدام کند، موفق تر است.

گلایه شهروندان از کیفیت املاک انبوه سازی شده 

وی ادامه داد:‌ از آنسو نوع ساخت و سازهای انبوه سازی از نظر کیفیت بنا بر گفتار و اعتقاد کسانی که در این مسکن ها اسکان دارند، راضی کننده نبوده و مطابق با استانداردها نیست. بنابراین باید گفت این واحدها و مواردی که به عنوان معایب مطرح است مانند جانمایی محل این گونه ساختمان ها و همچنین خدمات شهری که باید از سوی دولت تامین و ارایه شود، سبب شده تا شهروندان تمایلی به سکونت در این املاک نداشته باشند در حالی که متقاضی می تواند در داخل بافت های شهری سرپناه و خانه مورد نیاز خود را تهیه کند. 

وی در پاسخ به این سووال که آیا می توان این طرح پیشنهادی را در بافت های فرسوده شهری و با هدف تجمیع و نوسازی آنها اجرایی کرد، توضیح داد: اکنون می توان بافت های فرسوده را شناسایی کرد و دولت با مشارکت کسانی که در آن سکونت دارند به دلخواه و همچنین کسانی که درصدد واگذاری املاک خود هستند، خریداری کرده و به تملک دولت و یا بخش خصوصی درآید و این چنین بافت فرسوده را دوباره احیا کنند.

وی افزود: راه دوم و راحت تر در این بافت ها این است که شهرداری بر اساس ضوابط شهرسازی که اکنون اجرا می کند و ارایه پروانه ساخت یک طبقه اضافه در طرح های تجمیع است، به تجمیعات در بافت های فرسوده ، تسهیلات بیشتری ارایه دهد تا مردم اینگونه املاک را نوسازی کنند.

وی خاطر نشان کرد:‌ با این کارها، تولید واحدهای مسکونی خود به خود بالا می رود و از یک طرف سبب کاهش قیمت ها خواهد شد و در نتیجه رقابت به وجود می آید و به شکلی خواهد بود که علاوه بر اینکه سازنده متضرر نمی شود در مقابل از احتمال سوء‌استفاده او نیز پیشگیری خواهد کرد. 

وی توضیح داد: این موارد دقیقا به مطالبات موشکافانه و مویرگی نیاز دارد و باید به صورت حساب شده به این طرح ها عمل شود. صاحبنظران و کارشناسان باید روی این طرح کار کنند.

کاظمی درباره اظهارات انبوه سازان و سازندگان شخصی درباره افزایش قیمت مصالح ساختمانی حداقل در ۶ماه گذشته بیان کرد: مصالح ساختمانی به طور اعم کلمه از ابتدای شروع به ساخت یک ساختمان تا شیشه به عنوان آخرین مرحله را شامل می‌شود؛ انواع مصالح ساختمانی زیر نظر این اتحادیه نیست اما بنده اطلاع دارم ( منهای آهن آلات که در ۱۰ ماه گذشته و سال قبل افزایش صعودی به عبارت دیگر متناسب با ۱۰۰درصد داشت، اکنون متعادل شده و قیمت پایین آمده است) مصالح ساختمانی که ناشی از مواد کانی غیرفلزی است و در داخل کشور مواد اولیه آنها را به صورت کافی داریم برای نمونه می توان به کوه ها و معادن سیمان، گچ،‌ماسه ، خاک رس و… اشاره کرد که در راس این موارد سیمان قرار دارد به طوری که از سال ۹۲ تاکنون قیمت تمام شده به بازار برای یک تن سیمان را در نظر بگیرید و از طرفی نرخ رشد سالانه در آن لحاظ کنید که می توان نتیجه گرفت که سیمان متناسب با این نرخ رشد، افزایش قیمت نداشته است.

وی ادامه داد: اگر قیمت ها را به ناچار و به لحاظ هزینه تمام شده خود، افزایش داده اند و پس از آن به دلیل آنکه از قیمت ها استقبال نشده است و یا به شکلی عرضه بر تقاضا غالب شده است که جزو مشکلات تولید سیمان است که مدیران حوزه سیمان باید نظرات خود را معطوف به صادرات کنند و دولت باید برخی مشکلات این حوزه را حل کند.

وی توضیح داد: در بازار داخل حباب ایجاد می کنند و قیمت های خود را کاهش می دهند. قیمت مصالح ساختمانی با در نظر گرفتن نرخ حمل و نقل که به طور اعم روی همه کالاها اثر زیادی دارد و خارج از حیطه و تسلط تولیدکننده مصالح ساختمانی بوده ،‌افزایش چشمگیری نداشته و به اندازه نرخ تورم سالانه هم مصالح ساختمانی افزایش قیمت نداشته است. 

هزینه تمام شده ساخت مسکن زیر خط تهرانپارس و آزادی و فردوسی چند؟‌

کاظمی درباره هزینه تمام شده ساخت مسکن گفت: هزینه تمام مصالح ساختمانی در یک متر واحد مسکونی در مناطق شهری مانند جنوب تهران یا خارج از شهر تهران و مرکز استان، شهرستان های کوچک و روستاها هر کدام متفاوت است. در مناطق ۲۲گانه تهران نیز این هزینه ها متفاوت است و این مساله به استفاده از مصالح خوب بازمی گردد که سبب می شود هزینه تمام شده متفاوت شود.

کاظمی عنوان کرد: به طور میانگین هزینه ساخت مسکن در بخش خصوصی و خود مالک در زیر خط تهرانپارس، فردوسی، آزادی حدود بین متری یک میلیون و ۷۰۰ هزار تا ۲میلیون تومان است که این هزینه برای پیمانکاران ۲۰درصد افزایش می یابد.

۶منطقه پرچمدار هزینه ساخت مسکن 

وی بیان کرد: مناطق یک،۲ ، ۳ ، ۴ ، ۵ و ۲۲ متناسب با کیفیت ساخت و ساز ( مثلا استفاده از برخی مصالح مانند سنگ نما از متری ۷۰ هزار تا ۵۰۰ هزار تومان) به قیمت تمام شده مصالح متناسب با نوع ساخت و ساز و منطقه و آنچه قرار است به بازار عرضه شود، حداقل ۳.۵ تا ۴میلیون تومان است. مثلا در منطقه یک که قیمت هر متر مسکن بین ۲۰ تا ۳۰ میلیون تومان است از مصالح با کیفیت و قیمت های مختلف استفاده می شود که به همان اندازه هزینه تمام شده تغییر می کند.