پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

بهمن ماه ۱۳۹۷ از سوی دفتر اقتصاد مسکن، زیرمجموعه معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی اعلام شد که قیمت مسکن در شهر تهران به میانگین متری ۱۰ میلیون و ۶۶ هزار تومان رسیده که ۲.۹ درصد نسبت به ماه قبل و ۸۶ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش نشان می‌دهد. به بیان دیگر، مسکن هنوز با رشد قیمت ماهیانه مواجه است و به نظر می‌رسد دستگاه‌های دولتی نقش بازدارنده‌ای در این شرایط ایفا نمی‌کنند.

یکی از تشکیلات دولتی که وظیفه ذاتی آن برنامه‌ریزی برای ایجاد تعادل در بازار مسکن است، به نظر می‌رسد این وظیفه‌ی خود را فراموش کرده و صرفاً به ارائه آمار از رشد روزافزون قیمت مسکن بسنده می‌کند. مسؤولان وزارت راه و شهرسازی طی سال‌های اخیر همواره تحلیل می‌کردند که با توجه به ۲.۵ میلیون مسکن خالی در کشور، عرضه به اندازه کافی وجود دارد و هر ساله اعلام می‌کردند که رشد قیمت مسکن حدود نرخ تورم یا پایین‌تر از آن قرار می‌گیرد. برآوردهایی که می‌تواند از بررسی‌های آماری دفتر اقتصاد مسکن نشأت گرفته باشد. با این حال اوضاع آن‌طور که مدیران این دفتر انتظارش را داشتند پیش نرفت و از آذرماه سال ۱۳۹۶ روند رشد افسارگسیخته قیمت مسکن آغاز شد تا نهایتاً به ۱۰ میلیون و ۶۶ هزار تومان در بهمن ماه ۱۳۹۷ رسید.

انباشت ۳.۵ میلیون تقاضا برای مسکن

از جمله انتقاداتی که به این تشکیلات دولتی می‌شود این است که آیا نباید در زمان مقتضی، هشدارهای لازم را برای تولید و عرضه مسکن به مسؤولان وزارت راه و شهرسازی ارائه می‌کرد؟ توهم آرامش در بازار مسکن با وجود ۲.۶ میلیون مسکن خالی در حالی وجود داشت که از سال ۱۳۹۵ که این آمار ارائه شد اغلب کارشناسان هشدار می‌دادند خانه‌های خالی که اکثراً لوکس و نیمه لوکس هستند نباید معیار برنامه‌ریزی باشد؛ چرا که از دسترس اقشار متوسط و پایین جامعه خارج است. حالا فعالان حوزه ساخت و ساز، یکی از عوامل اصلی جهش قیمت مسکن را بی‌توجهی به انباشت ۳.۵ میلیون تقاضا در بازار مسکن طی پنج سال اخیر عنوان می‌کنند.

ایرج رهبر، نایب رئیس انجمن انبوه سازان استان تهران می‌گوید: ما از پنج سال قبل پیش‌بینی می‌کردیم که با رشد شدید مسکن مواجه شویم چرا که طی این سال‌ها ۳.۵ میلیون انباشت تقاضا ایجاد شد و طبیعی است که وقتی عرضه نسبت به تقاضا کمتر باشد، افزایش قیمت اتفاق می‌افتد.

افزایش ساخت و ساز در تهران با وجود گرانی مصالح

در شرایطی که پس از افزایش نرخ دلار، قیمت مصالح ساختمانی رشد چشمگیری داشته، آمارهای اعلام شده از مرکز آمار حاکی از افزایش ٣١, ٦ درصدی واحدهای مسکونی پیش‌بینی شده در پروانه‌های صادر شده برای احداث ساختمان توسط شهرداری تهران در فصل بهار امسال نسبت به فصل بهار پارسال است. با توجه به کاهش ۵۴ درصدی معاملات، احتمالاً نیمی از واحدهای آماده تولید به ۴۹۰ هزار واحد خالی استان تهران افزوده خواهد شد. هم‌چنین اغلب مصالح ساختمانی با رشد قیمت مواجه شده که می‌تواند به فاصله‌ی زمانی، اثر منفی در تولید و عرضه مسکن بگذارد.

با این وجود به دلیل اتخاذ سیاست‌های انقباضی در سال‌های گذشته، تولید مسکن به اندازه کافی وجود ندارد. طبق برآورد طرح جامع مسکن باید سالیانه حدود یک میلیون واحد مسکونی احداث شود در حالی که محاسبات جدید بر اساس پروانه‌های ساختمانی، هم‌اکنون تولید حدود ۳۰۰ هزار واحد است.

سازندگان در حال ترک صنعت ساختمان هستند

فرشید پورحاجت، دبیر کانون انبوه‌سازان با بیان این هشدار که به دلیل فشار مالیاتی و ضعف قانون پیش‌فروش، فعالان واقعی حوزه ساخت و ساز به زودی این بخش را ترک خواهند کرد، می‌گوید: حدود ۱۳ میلیون جوان در کشور داریم که به سن ازدواج رسیده یا از سن ازدواج گذشته‌اند. یعنی هم‌اکنون با ۵ تا ۶ میلیون کسری مسکن مواجهیم که باید تأمین شود. از سوی دیگر گفته می‌شود ۲.۵ میلیون مسکن خالی در کشور وجود دارد. در همه جای دنیا برای تعادل‌بخشی به بازار مسکن، مازاد ۶ تا ۱۰ درصد را نگه می‌دارند. این ۲.۵ میلیون نیز حدود ۱۰ درصد کل واحدهای مسکونی کشور را تشکیل می‌دهد که می‌توان آن را به عنوان تعادل‌بخشی در نظر گرفت و بر این اساس به ۵ تا ۶ میلیون مسکن در کشور نیاز داریم.

در سال ۱۳۹۵ عنوان می‌شد مدت انتظار خانه‌دار شدن در ایران ۱۲ سال است و تلاش می‌شود تا سال ۱۴۰۵ این عدد به ۸ سال کاهش یابد. حالا بعد از دو سال یک کارشناس اقتصاد مسکن از رسیدن مدت انتظار خانه‌دار شدن به ۲۵ سال سخن می‌گوید. سلمان خادم‌المله با بیان این‌که محاسبات جدید بر اساس قیمت‌های بهمن ماه ۱۳۹۷ نشان می‌دهد مدت انتظار خانه‌دار شدن در ایران به حدود ۲۵ سال رسیده است بیان می‌کند: با توجه به کاهش شدید قدرت خرید خانوارها، طرف تقاضا نسبت به افزایش مجدد قیمت مسکن واکنش خنثی نشان خواهد داد.

تلاطم بازار مسکن این موضوع را به ذهن می‌رساند که برداشت خشک، سطحی و اتکای صرف به آمار و ارقام نه تنها کمکی به خانه‌دار شدن مردم نکرده بلکه به ایجاد انحراف در مسیر برنامه‌ریزی منجر شده است. چه آن‌که اگر ارائه آمار صرف، کمکی به اصل قضیه می‌کرد قاعدتاً نباید تعداد مستاجرها از ۲۶ درصد در سال ۱۳۹۰ به ۳۱ درصد در سال ۱۳۹۵ می‌رسید. موضوع دیگر این‌که طی سال‌های ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۵ که تعداد واحدهای خالی از سکنه در کشور از ۱.۶ میلیون به ۲.۵ میلیون واحد رسیده، نقش دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن برای هدایت سرمایه‌گذاران چه بوده است؟