پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

 شبکه تحلیلگران اقتصاد مقاومتی در نامه‌ای به محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی با اشاره به وضعیت نامطلوب شاخص های بخش مسکن و افزایش زمان دسترسی اقشار جامعه به این کالای اساسی، رشد بی سابقه اجاره‌بها را در سال آینده محتمل دانست.

این کانون تفکر عامل اصلی این نابسامانی‌ها را ناشی از تبدیل «تقاضای مصرفی» به «تقاضای سرمایه‌ای» طی ۱۰ سال اخیر گزارش داده و برای کنترل و ساماندهی بازار مسکن، اجرای دو پایه مالیاتی با عناوین مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه های خالی را به وزیر راه و شهرسازی پیشنهاد داده است.

متن کامل نامه شبکه تحلیلگران اقتصاد مقاومتی به وزیر راه و شهرسازی به شرح زیر است:

همانطور که مستحضر هستید؛ مسکن یکی از حیاتی‌ترین نیازهای مردم است که طبق اصول ۳، ۳۱ و ۴۳ قانون اساسی، وظیفه تأمین آن بر عهده دولت جمهوری اسلامی ایران قرار دارد. در سال‌های اخیر، بخش مسکن وضعیت نامطلوبی داشته است؛ رشد غیرمنطقی قیمت مسکن، قدرت خرید مردم را به شدت کاهش داده و خانه‌دار شدن اقشار متوسط و ضعیف جامعه را با مانع جدی روبرو کرده است؛ در مقابل، ساخت و ساز در بخش مسکن نیز کاهش یافته و تولیدکنندگان متضرّر شده اند.

آمارها نشان می دهد سهم هزینه‌ای مسکن در سبد خانوار به ۳۵.۵ درصد افزایش یافته است؛ این شاخص در دهک‌های پایین‌تر به حدود ۸۰ درصد نیز می‌رسد. همچنین در دی‌ماه سال جاری نسبت به ماه مشابه سال گذشته در شهر تهران، قیمت مسکن رشد ۹۱ درصدی و معاملات کاهش ۶۵ درصدی را تجربه کرده است. کاهش خانوارهای دارای مسکن ملکی شهری از حدود ۷۰ درصد در سال ۱۳۷۵ به ۵۴ درصد در سال ۱۳۹۵، افزایش دوره انتظار برای تأمین مسکن به بیش از ۴۰ سال در سال ۱۳۹۷ و افزایش تعداد خانه‌های خالی از ۱٫۶ به ۲٫۶ میلیون واحد طی سال‌های ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۵، از دیگر شاخص هایی است که وضعیت نامطلوب بخش مسکن را تأیید می کند.

علاوه بر فاصله گرفتن مردم با خرید مسکن، وضعیت بازار اجاره نیز نگران کننده است. بررسی ۴ عامل اصلی تأثیر گذار بر نرخ اجاره‌بها از جمله قیمت مسکن، میزان تورم عمومی و توازن عرضه و تقاضا در بخش مسکن ملکی و استیجاری، نشان می دهد بازار اجاره مسکن در شرایط نامطلوبی قرار دارد. این وضعیت، رشد بی سابقه اجاره‌ بها در سال ۹۸ را محتمل می‌کند که مستأجران را با مشکلات بسیاری مواجه خواهد کرد.

عامل اصلی این وضعیت، تبدیل «تقاضای مصرفی» به «تقاضای سرمایه‌ای» در بخش مسکن طی ۱۰ سال اخیر بوده که میزان آن، بیش از ۷۵ درصد گزارش شده است.

در اغلب کشورهای توسعه یافته و در حال توسعه، با استفاده از ابزار‌های مالیاتی، هزینه و ریسک تقاضای غیرمصرفی که تنها به منظور کسب سود از عایدات سرمایه انجام می شود را افزایش می دهند؛ تقاضایی که تحت عنوان «تقاضای سوداگرانه» نیز شناخته می شود.

در این زمینه، مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه‌های خالی، دو پایه‌ مالیاتی هستند که تأثیر قابل توجهی در تنظیم بازار مسکن و کاهش تقاضای سوداگرانه دارند و با سازوکارهایی که بر آنها حاکم است، تعادل منطقی بین عرضه و تقاضا در این بازار برقرار می‌کنند.

مالیات بر عایدی سرمایه بر افزایش قیمت دارایی‌های غیرمصرفی اعمال می شود. سازوکار این پایه مالیاتی به گونه‌ای در نظر گرفته شده که گروه هدف آن، تنها سوداگران و ملّاکان هستند. بدین ترتیب مردم عادی و تقاضای مصرفی از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه معاف خواهند بود. با اخذ مالیات بر عایدی سرمایه، تقاضای سرمایه ای و سوداگرانه از بازار مسکن خارج شده و جای خود را به تقاضای مصرفی خواهد داد. طرح قانون مالیات بر عایدی سرمایه، هم اکنون در کمیسیون اقتصادی مجلس شورای اسلامی قرار دارد و با پیگیری دولت و وزارت راه و شهرسازی، روند تصویب نهایی آن تسریع خواهد شد.

با استفاده از ابزار مالیات بر خانه‌های خالی نیز می‌توان نرخ خانه‌های خالی را در بازار از ۱۱ درصد کنونی به حدود ۵ درصد کاهش داد؛ که به عرضه حدود ۱.۴ میلیون واحد مسکونی در سراسر کشور منجر خواهد شد. این تدبیر، افزایش عرضه در بازار مسکن اجاره‌ای و ملکی را به دنبال دارد و از افزایش نرخ اجاره‌بها جلوگیری می‌کند. قانون مالیات بر خانه‌های خالی در سال ۱۳۹۴ تصویب شده است؛ اما به دلیل آنکه پیش‌نیاز اجرای آن، یعنی سامانه ملی املاک و اسکان کشور، پس از گذشت بیش از ۳ سال هنوز توسط وزارت راه و شهرسازی راه اندازی نشده، اخذ این مالیات همچنان عملیاتی نشده است.

بنابراین ضروری است وزارت راه و شهرسازی با انجام اقدامات لازم جهت اجرای دو پایه مالیاتی مذکور، شرایط بهبود بازار مسکن را فراهم نماید. شبکه تحلیلگران اقتصاد مقاومتی آماده است در این زمینه نقش آفرینی نموده و جزئیات بررسی های خود را به آن وزارتخانه ارائه نماید.