پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

یکی از تشکیلات دولتی که وظیفه ذاتی آن برنامه‌ریزی برای ایجاد تعادل در بازار مسکن است، به نظر می‌رسد این وظیفه‌ خود را فراموش کرده و صرفاً به ارائه آمار از رشد روزافزون قیمت مسکن بسنده می‌کند. مسئولان وزارت راه و شهرسازی طی سال‌های اخیر همواره تحلیل می‌کردند که با توجه به ۲٫۵ میلیون مسکن خالی در کشور، عرضه به اندازه کافی وجود دارد و هر ساله اعلام می‌کردند که رشد قیمت مسکن حدود نرخ تورم یا پایین‌تر از آن قرار می‌گیرد. برآوردهایی که می‌تواند از بررسی‌های آماری دفتر اقتصاد مسکن نشأت گرفته باشد. با این حال اوضاع آن‌طور که مدیران این دفتر انتظارش را داشتند پیش نرفت و از آذرماه سال ۱۳۹۶ روند رشد افسارگسیخته قیمت مسکن آغاز شد تا نهایتاً به قیمت‌های نجومی امروز رسید.
از جمله انتقاداتی که به این تشکیلات دولتی می‌شود این است که آیا نباید در زمان مقتضی، هشدارهای لازم را برای تولید و عرضه مسکن به مسؤولان وزارت راه و شهرسازی ارائه می‌کرد؟ توهم آرامش در بازار مسکن با وجود ۲٫۶ میلیون مسکن خالی در حالی وجود داشت که از سال ۱۳۹۵ که این آمار ارائه شد اغلب کارشناسان هشدار می‌دادند خانه‌های خالی که اکثراً لوکس و نیمه لوکس هستند نباید معیار برنامه‌ریزی باشد؛ چرا که از دسترس اقشار متوسط و پایین جامعه خارج است. حالا فعالان حوزه ساخت و ساز، یکی از عوامل اصلی جهش قیمت مسکن را بی‌توجهی به انباشت ۳٫۵ میلیون تقاضا در بازار مسکن طی پنج سال اخیر عنوان می‌کنند.
در این شرایط فرشید پورحاجت، دبیر کانون انبوه‌سازان با بیان این هشدار که به دلیل فشار مالیاتی و ضعف قانون پیش‌فروش، فعالان واقعی حوزه ساخت و ساز به زودی این بخش را ترک خواهند کرد، می‌گوید: حدود ۱۳ میلیون جوان در کشور داریم که به سن ازدواج رسیده یا از سن ازدواج گذشته‌اند. یعنی هم‌اکنون با ۵ تا ۶ میلیون کسری مسکن مواجهیم که باید تأمین شود. از سوی دیگر گفته می‌شود ۲٫۵ میلیون مسکن خالی در کشور وجود دارد. در همه جای دنیا برای تعادل‌بخشی به بازار مسکن، مازاد ۶ تا ۱۰ درصد را نگه می‌دارند. این ۲٫۵ میلیون نیز حدود ۱۰ درصد کل واحدهای مسکونی کشور را تشکیل می‌دهد که می‌توان آن را به عنوان تعادل‌بخشی در نظر گرفت و بر این اساس به ۵ تا ۶ میلیون مسکن در کشور نیاز داریم.
در سال ۱۳۹۵ عنوان می‌شد مدت انتظار خانه‌دار شدن در ایران ۱۲ سال است و تلاش می‌شود تا سال ۱۴۰۵ این عدد به ۸ سال کاهش یابد. حالا بعد از دو سال یک کارشناس اقتصاد مسکن از رسیدن مدت انتظار خانه‌دار شدن به ۲۵ سال سخن می‌گوید. سلمان خادم‌المله با بیان این‌که محاسبات جدید بر اساس قیمت‌های بهمن ماه ۱۳۹۷ نشان می‌دهد مدت انتظار خانه‌دار شدن در ایران به حدود ۲۵ سال رسیده است بیان می‌کند: با توجه به کاهش شدید قدرت خرید خانوارها، طرف تقاضا نسبت به افزایش مجدد قیمت مسکن واکنش خنثی نشان می‌دهد.

رکود، رکود و باز هم رکود

در کنار آماری که معلوم نیست با چه مبنایی به دست آمده‌اند اما رئیس اتحادیه مشاورین املاک و نمایشگاه‌داران اتومبیل زنجان از رکود در بازار مسکن خبر می‌دهد.
سیدابوالفضل طاهری اظهار می‌کند: در حال حاضر قیمت مسکن در استان نسبت به شوک قیمتی که در تابستان شاهد آن بودیم کاهش یافته ولی هنوز قیمت‌ها بالاست.
طاهری ادامه می‌دهد: با وجود این بالا بودن قیمت‌ها، تعداد واحدهای مسکونی که در معرض فروش قراردارند، کم است ولی در کل می‌توان گفت که بازار مسکن در استان راکد شده است و خرید و فروش چندانی در بازار مشاهده نمی‌شود.
وی می‌افزاید: در تابستان مقدار عرضه کم‌تر از تقاضا بود و بازار با مازاد تقاضا مواجه بود که رکود ساخت‌ساز در سال‌های گذشته دلیلی بر به وجود آمدن مازاد تقاضا در بازار شده بود.
طاهری با بیان اینکه در بخش مسکن ۲ نوع متقاضی وجود دارد، تأکید می‌کند: مصرف‌کنندگان واقعی و سرمایه‌گذاران، متقاضیان بازار مسکن به شمار می‌روند و تغییرات هیجانی قیمت به دلیل فعالیت سوداگران در بازار اتفاق می‌افتد و در سال‌های گذشته شاهد آن بودیم که تغییرات در وضعیت بازار مسکن موازی با تغییرات بازار طلا و ارز است.

داد مردم در آمده است
یک بنگاهدار زنجانی هم دلال بازی را یکی از مهم‌ترین عوامل افزایش قیمت مسکن می داند و معتقد است، افزایش بی‌رویه قیمت مسکن داد مردم را در آورده است.
محسن اکبری با بیان اینکه افزایش دستمزد کارگر و رشد بی‌رویه قیمت مصالح ساختمانی دلیل گران شدن مسکن است، ادامه می‌دهد: هدایت سرمایه‌های سرگردان به دیگر عرصه‌های اقتصادی از جمله بازار طلا، سکه و بورس نیز در این زمینه بی‌تأثیر نبوده است. البته نباید فراموش کرد که این افزایش قیمت در بخش مسکن سود سرشار و غیرمنتظره را برای برخی افراد به وجود آورده است و اگر تا چهار سال قبل قیمت مسکن برخی افراد چنگی به دل نمی‌زد، امروز همان مسکن موجب فخر آن‌ها به سایر افراد جامعه شده است.
فضای مجازی نیز عاملی برای رشد ناعادلانه قیمت مسکن است تنها کافی است به آگهی‌هایی که در فضای مجازی و برخی سایت ها منتشر می‌شود، نگاهی انداخت و به وضعیت گرانی مسکن در زنجان پی برد، آگهی‌هایی که گاهی قیمت مسکن را به سه برابر افزایش داده‌اند.
مقایسه قیمت مسکن در سه ماهه اخیر نشان از افزایش نجومی قیمت مسکن در زنجان است که این افزایش قیمت به فیش زمین‌هایی که معلوم نیست در آینده چه وضعیتی داشته باشند و یا در نهایت به زمین تبدیل شوند یا نه، نیز دیده می‌شود.
فیشی که تا سه هفته قبل تنها ۳ و نیم میلیون قیمت داشت امروز در بازار به قیمت ۳۰ میلیون تومان نیز رسیده است، فیش های سرگردانی که مردم به دلیل نداشتن وضعیت مناسب مالی مجبورند این فیش ها را خریداری کنند تا شاید در آینده ای نامعلوم زمینی برای ساخت و ساز داشته باشند اما دست دلالان را نباید در زمینه کوتاه دید.
در این آگهی‌ها باغ شهرها،زمین ها و خانه های کلنگی به قیمت گزافی به فروش می روند و معلوم نیست بر اساس چه اصولی این گرانی به وجود آمده است گاهی یک آگهی زمین از سه میلیون شروع می شود و همان آگهی با همان متراژ به قیمت ۴۰ میلیون نیز می رسد.
با گشتی در بنگاه‌های سطح شهر زنجان و با مقایسه قیمت مسکن در مناطق مختلف زنجان فاصله قیمت مسکن به خوبی روشن می شود. البته این آمارها شامل همه مناطق شهر زنجان نیست و بنا بر پارامترهایی ممکن است این قیمت تغییری نیز داشته باشد.
احمدی یکی دیگر از بنگاه‌داران مسکن زنجان است که از گرانی مسکن در زنجان از ابتدای سال جاری می گوید و معتقد است قیمت مسکن به دلیل گران شدن مصالح تا ۳۵ درصد افزایش دارد.

بازار مسکن سال آینده کشش رشد قیمت را ندارد
در این میان نایب رئیس اتحادیه کشوری مشاوران املاک با اشاره به اینکه بازار مسکن در سال ۹۸ کشش رشد قمیت ندارد، می‌گوید: کاهش قدرت خرید و همسان نشدن تسهیلات بانکی با رشد قیمت مسکن از عواملی است که باعث افزایش رکود مسکن در سال ۹۷ شده است.
حسام عقبایی در خصوص وضعیت بازار مسکن بیان می‌کند: باوجود اینکه از سال ۹۲ تا ۹۶ رکود در این بازار‌ها حاکم بود و نوید خروج مسکن به گوش می‌رسید، اما در سال ۹۷ به یکباره ­این رکود عمیق‌تر شد به طوری که حجم معاملات در تیر ماه ۹۷ نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۲۵ درصد، مرداد ۳۶ درصد، شهریور ۴۵ درصد، مهر ۵۴ درصد، آبان ۵۸ درصد و آذر ۶۲ درصد کاهش داشت.
وی در ادامه می‌افزاید: عمق رکود معاملات در سال ۹۷ عمیق‌تر ازسال ۹۶ شده است باوجود اینکه رکود تورمی، شاهد رشد قیمت مسکن نیز بودیم.
نایب رئیس اتحادیه کشوری مشاوران املاک با اشاره به عوامل رکود در بازار مسکن طی سال جاری تصریح می‌کند: نبود توازن در عرضه و تقاضا، کاهش ۵۰ درصدی تولید، عدم توجه وزارت راه و شهرسازی به برنامه مسکن اجتماعی، کاهش قدرت خرید وهمسان نشدن تسهیلات بانکی با رشد قیمت مسکن از عواملی است که باعث افزایش رکود مسکن در سال ۹۷ شده است.
عقبایی یادآور می‌شود: رشد نامتعارف ارز نیز یکی از اصلی‌ترین عوامل افزایش بیش از صد درصدی قیمت مسکن بود و مالکین نیز قیمت ملک را با قیمت ارز مقایسه می‌کردند.
وی می‌گوید: تابستان ۹۷ بازار اجاره به سمتی رفت که مؤجران قیمت اجاره را با سکه و دلار دریافت می‌کردند ­که این موضوع کنترل شد.
عقبایی با اشاره به آمار بانک مرکزی مبنی بر رشر قیمت مسکن در ماه‌های اخیر اظهار کرد: بر اساس اعلام بانک مرکزی متوسط قیمت رشد مسکن ۹۲ درصد است این موضوع باعث شده خریداران واقعی از خرید مسکن جا بمانند و افرادی که منتظر دریافت تسهیلات خرید بودند نیز قدرت خرید یک واحد کوچک را نداشته باشند، زیرا در شهر تهران ملکی که ۵۰۰ میلیون تومان بود به یک باره به قیمت ۱ میلیارد و ۴۰۰ هزار تومان رسید که خریداران واقعی نمی‌توانند این افزایش قیمت را جبران کنند.
وی در این باره بیان کرد: با توجه به رکود عمیق مسکن تا پایان سال ۹۷ افزایش قیمتی نخواهیم داشت و این رکود تورمی نیز ادامه دارد.
نایب رئیس اتحادیه کشوری مشاوران املاک در توضیح اهمیت ثبات نرخ ارز بر بازار مسکن تصریح کرد: اگر قیمت دلار افزایش نیابد نیمه دوم زمستان در واحد‌های بزرگ بیش از ۱۵۰ متری ۲۵ درصد حباب قیمت‌ها شکسته می‌شود، اما در واحد‌های پایین به دلیل متوازن نبودن قیمت عرضه و تقاضا قیمت مسکن با ثبات می‌ماند.
عقبایی توضیح می‌دهد: در نیمه اول سال ۹۸ تا پایان شهریور بازار مسکن راکد و توأم با تورم نسبی خواهد بود احتمال افزایش قیمت در شش ماه اول ۹۸ نداریم، زیرا مسکن کشش افزایش قیمت را ندارد.
وی با بیان اینکه سوداگری همواره در بازار مسکن وجود دارد، خاطر نشان می‌کند: سوداگری در بازار مسکن همواره وجود دارد و این رشد نامتعارف نشأت گرفته از سوداگری است، زیرا خریداران واقعی قدرت خرید ملک را ندارند و پول‌های سرگردانی که در بازار است حجم آن‌ها در حد خرید ملک نیست.
تلاطم بازار مسکن این موضوع را به ذهن می‌رساند که برداشت خشک، سطحی و اتکای صرف به آمار و ارقام نه تنها کمکی به خانه‌دار شدن مردم نکرده بلکه به ایجاد انحراف در مسیر برنامه‌ریزی منجر شده است. چه آن‌که اگر ارائه آمار صرف، کمکی به اصل قضیه می‌کرد قاعدتاً نباید تعداد مستاجرها از ۲۶ درصد در سال ۱۳۹۰ به ۳۱ درصد در سال ۱۳۹۵ می‌رسید. موضوع دیگر این‌که طی سال‌های ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۵ که تعداد واحدهای خالی از سکنه در کشور از ۱٫۶ میلیون به ۲٫۵ میلیون واحد رسیده، نقش دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن برای هدایت سرمایه‌گذاران چه بوده است؟