پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

آمار اعلامی از سوی دفتر اقتصاد مسکن گویای این مطلب است که رشد قیمت ماهانه مسکن کماکان باقی است. براین اساس، قیمت مسکن در کلانشهر تهران با افزایش ۹/۲درصدی نسبت به ماه قبل و ۸۶درصدی نسبت به ماه مشابه سال گذشته به میانگین متری ۱۰‌میلیون و ۶۶‌هزار تومان در بهمن‌ماه رسیده است. درحالی رشد افسارگسیخته بهای مسکن از آذر سال گذشته شروع شد که کارشناسان این حوزه می‌گویند از پنج سال پیش رشد شدید مسکن را پیش‌بینی کرده بودند، اما هشدارهای آنها شنیده نشد و درنهایت با انباشت ۵/۳میلیون تقاضا، امروز شاهد رشد قیمت‌ها در بازار هستیم. حال کارشناسان از افزایش مدت زمان انتظار برای خانه‌دار شدن دهک‌های آسیب‌دیده جامعه خبر می‌دهند. قدرت خرید کارگران کاهشی حدود ۶۰درصدی داشته است که همین امر واکنش طرف تقاضا را نسبت به افزایش دوباره مسکن خنثی می‌سازد.

درحالی رشد شدید بهای مسکن در آذرماه سال گذشته اتفاق افتاد که کارشناسان این موضوع را از حدود پنج سال قبل پیش‌بینی کرده بودند. با این حال به‌دلیل بی‌توجهی به هشدارهای داده شده، انباشت تقاضا به افزایش قیمت انجامید. التهابات ارزی نیمه اول امسال نیز به افزایش قیمت‌ها در این بازار کمک کرد تا درنهایت در بهمن‌ماه سال جاری قیمت مسکن به میانگین متری ۱۰‌میلیون و ۶۶‌هزار تومان رسید. اطلاعات منتشر شده از بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در دی‌ماه نشان می‌دهد که مسکن گران‌تر اما معاملات کاهش پیدا کرده است. این اطلاعات از افزایش ۲۰درصدی اجاره‌بها و افزایش متوسط قیمت هر متر مربع منزل مسکونی در منطقه یک معادل ۲۳‌میلیون و ۱۰۰‌هزار تومان حکایت دارد. البته درحالی رشد قیمت در بخش اجاره‌بها و قیمت خانه رخ داده است که حجم معاملات در ماه مذکور نسبت به ماه گذشته و مدت مشابه سال گذشته کاهش پیدا کرده است. آماری که نشانگر وجود تداوم رکود در بازار مسکن است. به‌تازگی نیز دفتر اقتصاد مسکن زیرمجموعه معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی گزارشی منتشر کرده که نشان می‌دهد افزایش قیمت ماهانه مسکن کماکان ادامه دارد. به‌گونه‌ای که براساس اعلام این نهاد، قیمت مسکن در شهر تهران به میانگین متری ۱۰‌میلیون و ۶۶‌هزار تومان رسیده که ۹/۲‌درصد نسبت به ماه قبل و ۸۶‌درصد نسبت به ماه مشابه سال ۹۶ افزایش داشته است.

‌افزایش خانه‌های خالی؟

باوجود کاهش معاملات، اما صدور پروانه‌های احداث ساختمان در بهار و تابستان امسال رشد داشته است. اطلاعات منتشرشده از سوی مرکز آمار ایران نشان می‌دهد که در تابستان امسال ۲۱۰۴۷ واحد مسکونی در پروانه‌های صادر شده برای احداث ساختمان توسط شهرداری‌های کل کشور نسبت به تابستان ۹۶ حدود ۱/۱۲‌درصد افزایش یافته است. این موضوع به معنای افزایش خانه‌های خالی در کشور است و این درحالی است که براساس گزارش وزارت اقتصاد، تعداد خانه‌های خالی به ۶/۲‌میلیون واحد رسیده و ۱۱درصد خانه‌های کشور خالی است. در همین زمینه، فرشید پورحاجت دبیر کانون انبوه‌سازان گفته است: «حدود ۱۳‌میلیون جوان در کشور داریم که به سن ازدواج رسیده یا از سن ازدواج گذشته‌اند. یعنی هم‌اکنون با پنج تا شش‌میلیون کسری مسکن مواجهیم که باید تامین شود. از سوی دیگر، گفته می‌شود ۵/۲‌میلیون مسکن خالی در کشور وجود دارد. در همه جای دنیا برای تعادل‌بخشی به بازار مسکن، مازاد شش تا ۱۰‌درصد را نگه می‌دارند. این ۵/۲‌میلیون نیز حدود ۱۰‌درصد کل واحدهای مسکونی کشور را تشکیل می‌دهد که می‌توان آن را به‌عنوان تعادل‌بخشی در نظر گرفت و بر این اساس به پنج تا شش‌میلیون مسکن در کشور نیاز داریم.» افزایش صدور پروانه‌های ساختمانی در حالی رخ داده که قیمت مصالح ساختمانی به‌دنبال افزایش نرخ ارز به شدت بالا رفته است. افزایش مصالح خود عاملی بوده که به گرانی بیشتر مسکن دامن زده است.

‌سکونت در خانه‌های کوچک

کاهش قابل‌توجه قدرت خرید مردم که به‌دنبال نوسانات ارزی نیمه اول امسال رخ داد، در شرایطی که کارشناسان اقتصادی نرخ تورم سال آینده را حول‌وحوش ۳۰ تا ۴۰درصد اعلام می‌کنند، موجبات نگرانی فعالان کارگری را فراهم کرده است. کاهش قدرت خرید تبعات سوئی به‌همراه دارد که یکی از آنها افزایش اجاره‌نشینی در کشور است. براساس گزارش مرکز آمار که در ماه جاری منتشر شده است، ۳۰درصد خانوار ایرانی اجاره‌نشین‌ هستند و بیشترین حجم خانوار در خانه‌هایی با متراژ ۵۱ تا ۱۰۰ مترمربع زندگی می‌کنند. افزون بر این، افزایش قیمت مسکن، خانه‌به‌دوش‌ها را به سمت خانه‌هایی با متراژ پایین‌تر سوق داده است و امروز سهم مستاجران در واحدهای مسکونی با متراژ بالا به شدت کاهش یافته است.

‌انتظار برای خانه‌دار شدن

شرایط بی‌ثبات اقتصادی که ریشه در ساختار سیاسی کشور دارد، قدرت پیش‌بینی را از فعالان اقتصادی سلب کرده و همین امر رغبت سرمایه‌گذاری را کاهش داده است. نوسات ارزی امسال که طی ماه‌های اخیر به مدد برخی سیاست‌های بانک مرکزی تا حدودی آرام گرفته بود، بار دیگر سر باز کرده است. قیمت خودرو طی هفته‌های گذشته به‌صورت لحظه‌ای افزایش پیدا کرد و نرخ سکه متاثر از گرانی دلار ترمز برید. در چنین شرایطی، آمارهای منتشر شده نشان می‌دهد که مسکن کماکان با رشد قیمت ماهانه روبه‌رو است. موضوعی که سبب شده مدت انتظار خانه‌دار شدن در ایران باز هم افزایش پیدا کند. در همین زمینه، کارشناسان می‌گویند با لحاظ میانگین درآمد خانوار و بالا رفتن خط فقر، قدرت پس‌انداز از خانوار گرفته شده و به همین دلیل حدود ۲۵سال زمان می‌برد تا افراد صاحب ‌خانه شوند. همین امر موجب افزایش مهاجرت‌ به‌ویژه از کلانشهر تهران به مناطق حاشیه‌نشین پایتخت شده است. از سوی دیگر، کارشناسان اعلام می‌کنند که گرانی به افزایش پدیده مهاجرت معکوس یعنی مهاجرت از شهرهای بزرگ به شهرهای کوچک و روستاها دامن زده است.

‌افزایش مبلغ وام؟

گرانی مسکن به هر میزان که باشد، وزیر راه‌وشهرسازی راهکار آن را در افزایش مبلغ وام مسکن نمی‌داند. او بر این باور است که همین امر به تورم بیشتر در کشور منجر می‌شود. محمد عدالتخواه کارشناس اقتصاد مسکن نیز از مخالفان افزایش تسهیلات مسکن است. او در این زمینه  گفته بود: افزایش تسهیلات مسکن مشکلی را حل نمی‌کند. درواقع زمانی اعطای وام رفع‌کننده مشکل است که با بهره پایین در نظر گرفته شود. اما عدالتخواه معتقد است که در چنین شرایطی وزارت راه و شهرسازی باید فکری به‌حال دهک‌های پایین جامعه کند که یکی از راهکارهای موثر در این زمینه می‌تواند هزینه ارزش افزوده زمین‌های شهری برای بی‌خانمان‌ها باشد.

‌سرنوشت بازار مسکن

اخیرا نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران اعلام کرده که نسبت به وضعیت مسکن در سال آینده خوشبین است و این بخش در سال ۹۸ به ثبات می‌رسد. با این حال، کارشناسان بر این باورند که مسکن متاثر از ساختار کلی اقتصاد است و تا زمانی که مشکلات ساختاری باقی است، التهابات بازار مسکن ادامه خواهد داشت. در همین راستا، آنها معتقدند دولت باید در نحوه مداخله خود در بازار مسکن دقت ویژه‌ای را اعمال کند. همچنین لازم است سیاست‌های مناسب برای جذب نقدینگی بخش خصوصی در بخش ساخت‌وساز پیاده‌سازی شود تا بتوان رشد قیمت مسکن را در آینده کنترل و مدیریت کرد.