تصمیم بانک مرکزی برای خریداران خانه
سقف وام مسکن ٣٠ میلیون تومان بیشتر شد و به این ترتیب تهرانی‌ها حداکثر تا ١٠٠ میلیون تومان وام مسکن دریافت می‌کنند که با ١٠ میلیون تومان وام جعاله مبلغ وام به ١١٠ میلیون تومان می‌رسد. همچنین سقف وام در شهرهای کوچک هم از ٥٠ میلیون تومان به ٨٠ میلیون تومان می‌رسد. البته مبلغ وام برای زوجین همان حداکثر ١٦٠ میلیون تومان باقی ماند.
به گزارش فصل تجارت،این تصمیم‌گیری آخر سال بانک مرکزی برای خریداران مسکن است و البته بانک مرکزی تصمیم گرفته است که به انبوه‌سازان هم به ازای ساخت هر خانه ١٠٠ میلیون تومان وام بدهد که این وام برخلاف گذشته قابل انتقال به خریدار است؛ به عبارتی انبوه‌سازان می‌توانند در زمان فروش واحدهایشان وام و بازپرداخت آن را به خریداران منتقل کنند. این موضوع باعث می‌شود که قدرت خرید مشتریان بالاتر برود.
وام مسکن چقدر بیشتر می‌شود؟
وام ساخت مسکن که امسال در کلانشهرها ٧٠ میلیون، در مراکز استان‌ها ٦٠ و در شهرهای کوچک حدود ٥٠ میلیون تومان بوده است، از سال ٩٨ بیشتر خواهد شد. بر اساس آن‌چه بانک مسکن اعلام کرده است، میزان تسهیلات خرید در شهر تهران به صورت انفرادی ١٠٠ و برای زوجین معادل ١٦٠ میلیون تومان خواهد بود. البته تسهیلات در شهرهای بزرگ بالای 200 هزار نفر جمعیت به صورت فردی حدود ٨٠ میلیون و برای زوجین ١٢٠ میلیون تومان است. البته در سایر مناطق افراد ٦٠ میلیون و زوجین ١٠٠ میلیون تومان می‌توانند وام بگیرند .
بازپرداخت وام پانزده ساله شد
البته این مبالغ گفته شده بدون احتساب ١٠ میلیون تومان وام جعاله مسکن است که معمولا به همراه وام مسکن به متقاضیان پرداخت می‌شود و به این ترتیب سقف وام مسکن تا ١١٠ میلیون تومان برای هر نفر می‌رسد. نکته مهم دیگر درباره وام مسکن این است که مدت بازپرداخت وام مسکن هم از ١٢ سال به ١٥ سال رسیده است. علاوه بر این بانک مرکزی اجازه داده است که برای تشویق انبوه‌سازان به ساخت مسکن کوچک زیر ١٠٠ متر که متقاضی زیادی دارد به ازای ساخت هر مسکن به انبوه‌سازان ١٠٠ میلیون تومان وام بدهند که برخلاف گذشته این وام قابل انتقال به خریداران است.
البته هنوز جزییات دقیق این مصوبه اعلام نشده؛ اما بد نیست که بدانید بر اساس مصوبه شورای پول و اعتبار تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن در سال 97 باید با سود 18 درصد به متقاضیان پرداخت می‌شد؛ اما سازندگانی که پروانه صلاحیت حرفه‌ای دارند و انبوه‌سازانی که از تکنولوژی‌های نوین ساختوساز استفاده می‌کنند، می‌توانند از تسهیلات با نرخ سود 17درصد استفاده کنند.
انتقال وام به خریداران اتفاق خوبی است
شورای پول و اعتبار اما در حالی با افزایش ٣٠ میلیون تومانی وام ساخت مسکن در تهران موافقت کرده است که انبوه‌سازان می‌گویند در سال‌های گذشته پرداخت وام ساخت به نوعی متوقف شده بود. ایرج رهبر، نایب‌رئیس کانون انبوه‌سازان تهران در این‌باره به «شهروند» می‌گوید: «وام‌هایی که انبوه‌سازان دریافت می‌کردند به نوعی مشارکتی بوده و قابل انتقال به خریدار نبود؛ به عنوان مثال سازنده موظف بود ظرف مدت ٣ سال تسهیلات دریافتی را تسویه کند؛ در حالی که برای انبوه‌سازی که همزمان ٥٠٠ واحد را می‌سازد شاید این امکان وجود نداشته باشد که تمام واحدها را در این مدت تکمیل کند و بفروشد.»
او که رقم تسهیلات بانکی را برای ساخت و خرید خانه ناکافی می‌داند، ادامه می‌دهد: «البته باید توجه داشت که پرداخت وامی که قابل انتقال به خریدار باشد از مشکلات ساختوساز در بازار کم می‌کند.»
البته این تنها انبوه‌سازان نیستند که وام ١٠٠ میلیون تومانی را در کلانشهرهایی همچون تهران ناکافی می‌دانند و آن‌گونه که فعالان بازار می‌گویند این میزان وام نمی‌تواند تاثیری در افزایش قدرت خرید خانه ایجاد کند. مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک در این‌باره می‌گوید: «در حال حاضر متوسط قیمت خرید هر مترمربع خانه در تهران از مرز ١٠ میلیون تومان هم فراتر رفته است؛ این بدین معناست که وام ١٠٠ میلیون تومانی تنها بهای خرید ١٠ متر خانه را پوشش می‌دهد.»
به گفته او، شاید این میزان وام در شهرهای کوچک بتواند در بازار رونق ایجاد کند، اما ٣٠ میلیون افزایش وام در کلانشهرهایی همچون تهران دردی را دوا نمی‌کند.
او با بیان این‌که در کشورهای پیشرفته حدود ٨٠ درصد بهای ملک تسهیلات داده می‌شود، ادامه داد: «کمترین قیمتی که در بهمن به ثبت رسیده مربوط به خرید یک ملک در منطقه ١٨ تهران بوده که هر متر خانه به بهای حدود ٤میلیون و ٦٠٠ هزار تومان به فروش رسیده است. در واقع این میزان وام حتی ٢٠
درصد قیمت ملک در جنوبی‌ترین و ارزان‌ترین منطقه تهران را هم پوشش نمی‌دهد.»
چرا تهرانی‌ها علاقه‌ای به گرفتن وام ساخت ندارند؟
با وجود این‌که وام بدون سپرده ساخت مسکن، یکی از پرطرفدارترین تسهیلات است، اما در تهران داستان این‌طور نیست. شواهد نشان می‌دهد که تهران رتبه کمترین استفاده از وام ساخت مسکن را در بین استان‌های مختلف به لحاظ نسبت دریافت وام به تیراژ آپارتمان‌سازی دارد. این در حالی است که بیشترین حجم ساخت‌و‌سازهای مسکونی در کل کشور، در پایتخت و مناطق شهری اطراف آن انجام می‌شود.
نایب‌رئیس انجمن انبوه‌سازان در این‌باره می‌گوید: «تعلق نگرفتن وام به پروسه خرید زمین را می‌توان مهمترین علت استقبال نکردن سازنده‌های تهرانی از وام مورد بحث دانست.» گفتنی است، هزینه خرید زمین بیش از 60 درصد قیمت تمام‌شده ساخت مسکن را تشکیل می‌دهد. سازنده در ابتدای پروژه نمی‌تواند برای خرید زمین از تسهیلات استفاده کند و باید آن را با هزینه خودش بخرد و سپس برای ساخت آن وام بگیرد. این شرایط به ویژه در تهران به بی‌علاقگی سازندگان به دریافت وام منجر شده است. به یاد داشته باشید که هزینه خرید زمین در تهران بسیار بالاست و سازندگان از عهده خرید زمین برنمی‌آیند تا بتوانند در مراحل بعدی برای ساخت آن اقدام کنند.
قیمت مسکن در سال ٩٨ کاهش می‌یابد؟
حالا با توجه به افزایش مبلغ وام مسکن، مهمترین پرسشی که برای بسیاری از خریداران پدید می‌آید این است که آیا این اتفاق می‌تواند قیمت مسکن را مانند سال‌های گذشته بالا ببرد؟ «قیمت مسکن در سال 98 پایین می‌آید» این جمله را همین چند وقت پیش وزیر راه و شهرسازی در پیش‌بینی وضعیت بازار مسکن در سال آینده گفته است. حالا با توجه به افزایش ٣٠ میلیون تومانی وام مسکن، این سوال ایجاد شده که در سال آتی، بازار مسکن دستخوش چه تحولاتی می‌شود و آیا روند افزایشی قیمت‌ها ادامه پیدا می‌کند یا ورق برمی‌گردد و قیمت مسکن نزولی می‌شود؟
مصطفی قلی‌خسروی، رئیس اتحادیه املاک تهران در این‌باره می‌گوید: «دولت در حالی وام ساخت مسکن را از ٧٠ به ١٠٠میلیون تومان افزایش داده که بر اساس اعلام دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در معاملات بهمن‌ماه تهران 10میلیون و 66 هزار تومان بوده است. به‌عبارتی خرید یک آپارتمان ١٠٠ متری چیزی حدود یک‌میلیارد تومان آب می‌خورد و این وام تنها ١٠ درصد قیمت خانه را پوشش می‌دهد و نمی‌تواند تاثیری در بازار خرید و فروش خانه داشته باشد.»
از طرفی تازه‌ترین گزارش مرکز آمار از اوضاع و احوال بازار مصالح ساختمانی نشان از تداوم افزایش قیمت هزینه تمام‌شده ساختمان و بروز تحولات جدید با تشدید نااطمینانی در بازار ساختوساز دارد. این گزارش حاکی از آن است که شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در فصل پاییز 97 به عدد 331 رسیده که این رقم نسبت به شاخص قیمت مصالح در فصل مشابه سال قبل حدود ٥٣ درصد افزایش داشته است؛ اگرچه شیب تند رشد قیمت‌ها در بازار مصالح ساختمانی در پاییز امسال نسبت به فصل قبل در تابستان متوقف شده، چراکه شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در این فصل نسبت به شاخص قیمت مصالح در فصل قبل حدود پنج درصد رشد کرده، در حالی که شاخص قیمت مصالح در یک فصل قبل در تابستان امسال در مقایسه با فصل قبل از آن یعنی در بهار سال جاری بالغ بر 26 درصد رشد کرده بود. علت آن نیز شوک ناشی از تلاطمات بازار ارز و کمبود برخی از مصالح ساختمانی در بازار بود. به هر ترتیب به تدریج کاهش التهابات بازار ارز در پاییز و تداوم کاهش معاملات مسکن و حاکم شدن رکود در بازار مسکن باعث شد تا از شیب رشد افزایش قیمت مصالح ساختمانی کاسته شود. با این حال، به‌رغم این‌که قیمت مصالح ساختمانی در پاییز پنج درصد نسبت به تابستان افزایش یافته اما اطلاعات منتشره در آمار مربوطه نشان از آن دارد که شاخص قیمت ٦ گروه از مصالح ساختمانی از 14 درصد تا 40 درصد رشد قیمت داشته است.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک که معتقد است مسکن در سال ٩٧ جهش قیمتی بزرگی را تجربه کرده است، ادامه می‌دهد: «با توجه به افزایش قیمت تمام‌شده ساخت و ساز این‌که قیمت‌ها در سال آینده کاهش یابد، کمی دور از انتظار است، اما چنانچه عرضه خانه در سال آینده از تقاضای آن سبقت گیرد، می‌توان به ثابت ماندن قیمت‌ها امید داشت.»
او ادامه می‌دهد: «به دلیل بالا رفتن قیمت تمام‌شده ملک، ساخت و ساز در تهران نسبت به سال‌های گذشته کمتر شده است و همین مسأله عرضه ملک در تهران را تحت‌الشعاع قرار داده است.»