پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

ابهام‌زدایی از چشم‌انداز اقتصادی، انبوه‌سازی، صنعتی‌سازی، ارائه زمین ارزان قیمت، مشوق‌های مالیاتی، تسهیلات با نرخ سود پایین به سازندگان و و ممانعت بانک‌ها از خرید و فروش ملک ممکن است بازار مسکن را به ثبات برساند.

بعد از روی کار آمدن محمد اسلامی به جای عباس آخوندی در بالاترین مسند وزارت راه و شهرسازی، رویکرد این وزارتخانه از «افزایش توان خرید» به «تولید و عرضه مسکن» تغییر کرده و با توجه به رکود مسکن که به افت شدید ساخت و ساز طی پنج سال گذشته منجر شده، برآورد کارشناسی این است که اسلامی با چالشی بزرگ مواجه خواهد بود. بخصوص اینکه بعد از جهش نرخ ارز، هزینه‌های ساخت مسکن نیز سه تا چهار برابر افزایش یافته که می‌تواند اثر منفی بر روی تولید مسکن بگذارد. توجه به انبوه سازی و صنعتی سازی ممکن است کلید حل معمای مسکن باشد.
طبق برآوردها، ایران سالیانه به یک میلیون واحد مسکونی نیاز دارد اما بر اساس پروانه‌های صادر شده هم اکنون تولید حدود ۳۲۰ هزار واحد است. مازیار حسینی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی این تعداد را حتی کمتر از ۳۰۰ هزار واحد می‌داند. بنابراین طی پنج سال گذشته، بازار مسکن با انباشت تقاضایی مواجه شده که به عنوان آب پشت سد عمل کرد و با یک تلنگر جهش دلار سد فرو ریخت. هرچند آمار می‌گوید ۴٫۷ میلیون مسکن خالی و نیمه خالی در کشور وجود دارد اما این تعداد از دسترس اقشار متوسط و پایین جامعه خارج است. به بیان دیگر، برنامه‌ریزی‌ها در اقتصاد مسکن دچار مشکل بوده که از علل آن می‌توان به ضعف مدیریتی در «دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن» اشاره کرد.
یکی دیگر از مواردی که طی سال‌های اخیر به گرانی ملک دامن زده، خالی ماندن واحدهایی است که کارشناسان می‌گویند عمده آنها توسط بانک‌های خصوصی و دولتی خریداری شده‌اند. اگر ساز و کار قانون مالیات بر عایدی سرمایه که توسط مجلس شورای اسلامی در دست بررسی قرار گرفته طوری تنظیم شود که بتواند بانک‌ها را از خرید و فروش زمین و ساختمان به قصد سرمایه‌گذاری منع کند در جلوگیری از نوسانات قیمت مسکن مؤثر خواهد بود.
نقش غیرمستقیم بانک‌ها در گرانی مسکن 
کارشناسان، یکی از عوامل رکود تورمی در بازار مسکن را سیستم بانکی می‌دانند که به رونق ساخت و ساز کمک چندانی نمی‌کند. به اعتقاد آنان، تسهیلاتی که در حوزه تولید مسکن پرداخت می‌شود کمترین ریسک را از نظر اقتصادی دارد؛ چرا که ضمانت‌ها به صورت کاملاً مشخص از سوی بانک‌ها دریافت می‌شود. اما با وجود تزریق منابع خوبی که از محل بازگشت ۵۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات مسکن مهر صورت گرفته، این منابع به حوزه مسکن اختصاص نیافته و حتی به استناد قانون ساماندهی که می‌بایست ۱,۰۰۰ میلیارد تومان به حوزه مسکن داده شود محقق نشده است.
اسلامی معتقد به افزایش رقم وام مسکن نیست 
عباس آخوندی، وزیر سابق راه و شهرسازی که همواره بخش مسکن را از نگاه اقتصاد کلان می‌نگریست معتقد بود ۴٫۷ میلیون مسکن خالی و نیمه خالی که شش ماه از سال مورد استفاده قرار می‌گیرد به معنای عدم بازده سرمایه ۴۷۰ میلیارد دلاری در کشور است. لذا برنامه خود را به عرضه این تعداد قرار داد و به همین دلیل تسهیلات مسکن را از حدود ۲۰ میلیون تومان در دولت‌های نهم و دهم به سقف ۱۶۰ میلیون تومان افزایش داد اما رشد یکباره قیمت مسکن ناشی از جهش نرخ ارز، معادلات را به هم ریخت. سپس فشارهایی به استعفای او در ۲۸ مهرماه ختم شد. پس از آن حسن روحانی رئیس جمهور، محمد اسلامی را به عنوان وزیر راه و شهرسازی منصوب کرد و مجلس نیز به او رأی اعتماد داد. اسلامی که راهکارها تعادل بخشی به بازار مسکن را ساخت و ساز می‌داند، طی ماه‌های اخیر تمام هم و غم خود را بر تولید و عرضه مسکن گذاشته و وعده داده که ۵۰۰ هزار مسکن مهر نیمه تمام را تکمیل کند و ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در شهرهای جدید، بافت‌های ناکارآمد و مناطق هدف بنیاد مسکن بسازد. او بارها مخالفت خود را با افزایش رقم وام مسکن اعلام کرده و معتقد است که بالا بردن تسهیلات منجر به افزایش قیمت مسکن می‌شود.
اسلامی در روزهای اخیر در سفر به مشهد مقدس به برنامه‌های وزارت راه و شهرسازی برای تأمین مسکن مورد نیاز جامعه اشاره کرده و گفته است: امروز با خط مشی تکمیل مسکن مهر و همچنین آغاز عملیات اجرایی احداث ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در سطح کشور یک برنامه مشخص برای تأمین مسکن وجود دارد که بر اساس نیاز جامعه تدوین شده است.
وزیر راه و شهرسازی افزود: یکی از وظایف قانونی وزارت راه و شهرسازی تعادل بخشی به عرضه و تقاضای بازار مسکن در سطح کشور به شمار می‌رود، این برنامه به گونه‌ای تدوین شده که قشر متوسط و ضعیف را مخاطب قرار بدهد. تولید مسکن باید متناسب با قدرت استطاعت این قشر صورت بگیرد و تأمین مسکن برای آن‌ها را تسریع و تسهیل کند
اسلامی بر ضرورت قرارگیری مسئله اسکان بر روی ریل اقدام و عمل تأکید کرد و گفت: در قانون بودجه یک ظرفیت ۱۰ هزار میلیارد تومانی برای ساماندهی مسکن تصویب شده است که کمک بزرگی به تعادل بخشی بازار مسکن به حساب می‌آید.
وزیر راه و شهرسازی با تأکید بر عرضه زمین برای احداث مسکن تصریح کرد: نکته مهم‌تر کمک به کسانی است که قصد احداث مسکن دارند، سیاست ما ارائه مشوق‌هایی برای تسهیل، تسریع و کاهش قیمت تمام شده مسکن است تا به افزایش قدرت خرید مسکن منجر شود.
بخش خصوصی در حال ترک ساخت و ساز است 
با اینکه عرضه ۹۰۰ هزار واحد مسکونی تا سال ۱۴۰۰ برنامه‌ای مهم تلقی می‌شود اما آنچه هدف اسلامی برای تعادل بخشی به بازار را محقق خواهد کرد، آمدن بخش خصوصی پای کار است؛ بخش خصوصی که دبیر کانون انبوه سازان معتقد است در حال ترک این حوزه هستند.
همچنین از جمله مسائلی که در ماه‌های پایانی سال به افزایش قیمت مسکن دامن زده، عدم قطعیت در اقتصاد و نبود چشم‌انداز روشن است. احمد روستا کارشناس بازاریابی، سال آینده را نه بحرانی، بلکه ابهام‌آلود می‌داند. او می‌گوید: این کلیشه ۴۰ سال وجود داشته و مدام فکر کردیم با بحران مواجهیم اما در واقع نوعی سردرگمی و بلاتکلیفی است که خریداران و فروشندگان در بازار ایران با آن مواجه‌اند. روستا نسبت به چشم‌انداز اقتصاد ایران در سال آینده خوشبین است.
اما دبیر کانون انبوه سازان با بیان اینکه هزینه‌های کمرشکن بر گرده تولیدکنندگان قرار دارد می‌گوید: حدود ۱۳ میلیون جوان در کشور داریم که به سن ازدواج رسیده یا از سن ازدواج گذشته‌اند. یعنی هم‌اکنون با ۵ تا ۶ میلیون کسری مسکن مواجهیم که باید تأمین شود. از سوی دیگر گفته می‌شود ۲٫۵ میلیون مسکن خالی در کشور وجود دارد. در همه جای دنیا برای تعادل‌بخشی به بازار مسکن، مازاد ۶ تا ۱۰ درصد را نگه می‌دارند. این ۲٫۵ میلیون نیز حدود ۱۰ درصد کل واحدهای مسکونی کشور را تشکیل می‌دهد که می‌توان آن را به عنوان تعادل‌بخشی در نظر گرفت و بر این اساس به ۵ تا ۶ میلیون مسکن در کشور نیاز داریم.
فرشید پورحاجت با اشاره به کاهش ارزش پول ملی به یک سوم گفته است: این مساله سبب شده نقدینگی تولیدکنندگان به خصوص سازندگان به یک سوم کاهش پیدا کند. بنابراین وقتی قدرت خرید متقاضیان مسکن کاهش می‌یابد، تولیدکننده‌ها نیز رغبتی برای ورود به عرصه ساخت و ساز از خود نشان نمی‌دهند. وی، اصلاح قانون پیش فروش و مشوق‌های مالیاتی را از جمله اصلاحات فوری در حوزه مسکن می‌داند.