پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

امضای حدود ۸ هزار مبایعه نامه واحد مسکونی طی ۲۲ روزه نخست اسفند ۹۷ در حالی است که حجم معاملات مسکن در ماه گذشته و ماه مشابه سال گذشته با اختلاف چند هزار فقره‌ای بالاتر از این آمار بوده و همین مساله نشان می‌دهد که تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن در اسفندماه سال جاری افت داشته است.

مقایسه حجم معاملات اسفند سال جاری نسبت به اسفند سال ۱۳۹۶ هم نشان از کاهش چشمگیر تعداد قراردادهای امضا شده در پایتخت طی ماه پایانی سال جاری نسبت به مدت مشابه سال گذشته دارد، برطبق آمار در اسفند سال ۹۶، حجم معاملات ۱۲ هزار و ۶۰۰ واحد مسکونی بوده است که در اسفند سال جاری این رقم به ۸ هزار واحد رسیده است.

اما کاهش معاملات مسکن در اسفند سال جاری نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل در شرایطی است که مسوولان حوزه مسکن پیش بینی می‌کردند که در دوماه پایانی سال، حجم معاملات نسبت به دیگر ماه‌های نیمه دوم سال رشد خوبی داشته باشد و حتی رکورد بزند که این پیش بینی عملیاتی نشد.

بررسی بازار مسکن از مهر ماه سال گذشته حاکی از آن است که در این ماه نشانه‌های رونق بازار مسکن خودنمایی کرد و همگام با افزایش حجم معاملات، قیمت‌ها هم تاحدودی افزایش یافت اما این رشد در حدی نبود که مانعی برای ورود متقاضیان مصرفی به بازار شود و تا بهمن سال گذشته بسیاری از متقاضیان اصلی بازار مسکن با توجه به قیمت‌های مناسب، موفق به خرید مسکن شدند اما از بهمن ماه سال گذشته حجم معاملات افت کرد و تا اردیبهشت سال ۹۷ این روند ادامه یافت.

در اردیبهشت ماه با تشدید نوسانات نرخ ارز و جهش قیمت دلار، بازار مسکن هم تکان شدیدی خورد و قیمت مسکن نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل خود رشد ۲۷۸٫۸ و ۱۶٫۷ درصدی را تجربه کرد.

اما در ماه‌های بعد شرایط به این خوبی پیش نرفت و از خرداد ماه هم قیمت‌ها دوباره افزایش یافت و هم اینکه حجم معاملات روندی کاهشی را در پیش گرفت، این وضعیت یعنی همگامی افزایش قیمت و به تبع آن کاهش معاملات تا شهریور ماه ادامه یافت و در این مدت (۶ ماهه ابتدایی سال) تعداد قراردادهای امضا شده نسبت به مدت مشابه سال قبل، ۱۲٫۱ درصد افت کرد و متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده هم ۵۰٫۵درصد افزایش داشت.

اگرچه در شش ماهه ابتدایی سال جاری حجم معاملات و رشد قیمت، روندی معکوس را طی می‌کردند، اما با آغاز نیمه دوم سال جاری و از مهر ماه تقریبا روند رو به رشد افزایش قیمت مسکن در هر ماه نسبت به ماه قبل به زیر ۷ درصد رسید. در حالی که در نیمه ابتدایی سال در اغلب ماه‌ها، رشدی بالای ۸ درصد را تجربه می‌کرد.

در نیمه دوم سال جاری تنها در مهرماه حجم معاملات نزدیک ۱۰ هزار واحد مسکونی بود و پس از آن تا بهمن ماه، حجم معاملات در کانال ۶ هزار واحد مسکونی ثابت ماند، در این مدت حجم معاملات به بالای ۱۰ هزار واحد مسکونی نرسید و در دی ماه هم کمترین میزان قراردادهای امضا شده در سال ۹۷ را شاهد بودیم اما در بهمن ماه حجم معاملات رشد خوبی نسبت به ماه‌های قبل خود داشت که کارشناسان علت آن را در افزایش نرخ ارز و نزدیک شدن به پایان سال مطرح کردند.

هر ساله با نزدیک شدن به ماه‌های پایانی سال به دلیل ابهام در آینده بازار مسکن در سال آتی و داغ شدن شایعات، تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن تا حدودی رونق می‌گیرد اما بررسی‌ها نشان می‌دهد که این سنت هر ساله، اگرچه در بهمن ماه سال جاری تکرار شد اما در اسفند ماه ادامه نیافت و حجم معاملات دوباره روندی نزولی را در پیش گرفت. یکی از دلایل این مساله، ‌ابهام در فضای کلی اقتصاد و افزایش انتظارات تورمی طی ماه‌های آتی است. از همین رو، به نظر می‌رسد، در غیاب ‌فروشندگان و خریداران واقعی ملک، این بازار در دست سفته بازان است و بخش قابل توجهی از خرید و فروش‌های واحدهای مسکونی طی ماه‌های اخیر را می‌توان از این جنس دانست.

در این میان، کارشناسان حوزه مسکن پیش بینی می‌کنند که قیمت متوسط هر مترمربع واحد مسکونی در سال آینده بین ۱۰ میلیون تا ۱۴ میلیون تومان باشد، درواقع در سال آینده شاهد جهش دوباره قیمت مسکن همچون سال جاری نخواهیم بود اگرچه رشد قیمت مسکن با روندی کند ادامه می‌یابد.

افزایش قیمت مسکن در سال آینده به‌طور حتم بر حجم معاملات اثرگذار خواهد بود و انتظار می‌رود که حضور دلالان و واسطه گران در سال ۹۸ در بازار مسکن پررنگ‌تر شود و توان اقتصادی متقاضیان مصرفی مسکن هم برای خرید نسبت به سال جاری کمتر شود.

طی ۱۱ماه گذشته و با جهش قیمت مسکن، پای دلالان و واسطه گران که در سال‌های رکود نشانه‌های کمتری از حضور آنها را در بخش مسکن می‌دیدیم دوباره به آشفته بازار مسکن باز شد و با بازار گرمی‌ها و فروش‌های چندین باره یک ملک، به مشکلات مسکن دامن زدند، موضوعی که در سال آینده و با گران‌تر شدن قیمت مسکن می‌تواند راه را برای حضور تاثیرگذار خریداران مصرفی ببندد.

البته وزیرراه و شهرسازی طی۵ تا ۶ ماهه گذشته بارها وعده داده است که با حمایت از بخش تولید و افزایش تسهیلات بخش عرضه تلاش دارد که از افزایش قیمت مسکن بکاهد و از سوی دیگر رونق را به بازار نابسامان مسکن بازگرداند اما بحث بر سر این است که رشد تولید مسکن طی دو، سه سال آینده می‌تواند بخش عرضه و تقاضا را متعادل کند و رونق را به این بازار بازگرداند و در شرایط کنونی باید فکری برای جهش شدید قیمت مسکن و کاهش توان اقتصادی خانوارهای مصرفی شود. ادامه این وضعیت یعنی جولان واسطه گران و دلالان در بازار طی سال آینده حتی اگر همراه با افزایش عرضه مسکن در دو، سه سال آینده باشد به صلاح بخش مسکن نیست و مسوولان این بخش باید هر چه سریع‌تر به دنبال راه‌حلی فوری در کنار راه‌حل‌های میان مدت برای این بازار باشند. کارشناسان بخش مسکن معتقدند که اعمال مالیات بر خانه‌های خالی با آغاز به کار سامانه املاک و مستغلات و تکمیل هر چه سریع‌تر پروژه‌های مسکن مهر می‌تواند تاحدودی به ساماندهی بخش مسکن کمک کند و وزیرراه و شهرسازی باید به همراه حمایت از ساخت و تولید مسکن، طرحی اضطراری را برای واگذاری هر چه سریع‌تر واحدهای مسکونی خالی و مسکن مهر کند.