پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

از ابتدای سال ۹۷ و با افزایش غیرمنتظره نرخ ارز و بازگشت تحریم‌ها قیمت مسکن مانند تمامی بازارهایی که از افزایش قیمت دلار دستخوش تغییر شدند، بالاتر رفت.

این افزایش قیمت اما زمانی باعث نگرانی بیشتر شد که با موج جدیدی از رکود همراه شد و این شرایطی شبیه به رکود تورمی را به وجود آورد که البته برخی از کارشناسان و فعالان بازارمسکن سعی می‌کردند بروز این پدیده در بازار را انکار کنند.

این افزایش قیمت تا جایی ادامه یافت که در دی ماه امسال متوسط قیمت هر مترمربع مسکندر تهران با رسیدن به ۹میلیون ۶۳۱هزارتومان افزایش ۹۰ درصدی را تجربه کرد و با شروع نیمه دوم سال مشاوران املاک ادعا می‌کردند که مهرماه حتی یک معامله هم نداشته‌اند.

ادعایی که رییس اتحادیه مشاوران املاک در گفت‌وگو با اقتصادآنلاین آن را رد کرد و گفت: انکار نمی‌کنیم که تعداد معاملات کمتر شده است اما ممکن است یک بنگاه در یک هفته هیچ معامله‌ای نکند اما بنگاه دیگری در همان هفته چند قرارداد امضا کند، ولی وقتی با آن بنگاهدار صحبت می‌کنیم به‌گونه‌ای صحبت می‌کند که انگار هیچ معامله‌ای در بازار صورت نمی‌گیرد.

با نزدیک شدن به روزهای پایانی سال ۹۷ به سراغ مشاوران املاک سطح شهر رفتیم تا نظرشان را درباره سالی که گذشت بپرسیم و پیش‌بینی آن‌ها را از سال ۹۸ بدانیم.

یک مشاور املاک در منطقه جیحون با بیان اینکه بازار در سالی که گذشت حدود ۲۰۰درصد افزایش قیمت را تجربه کرد، افزود: تجربه نشان داده است که وقتی قیمت مسکن به یک سقفی می‌رسد باید متوقف شود که در منطقه ما این سقف قیمتی حدود ۶میلیون تومان است، اما این اتفاق نیفتاد.

وی ادامه داد: در بازار فروشنده‌ای وجود ندارد زیرا اکثر مالکان امیدوارند که قیمت‌ها در سال آینده افزایش پیدا کند پس ترجیح می‌دهند صبر کرده و دست به معامله نزنند.

این مشاور املاک افزایش قیمت‌ها را دلیل افزایش ساخت و ساز مسکن عنوان کرد و گفت: پیش بینی می‌کنیم با افزایش مبلغ وام مسکن قیمت آن هم در سال آینده افزایش پیدا کند اما امیدواریم که این افزایش اتفاق نیفتد زیرا بازار دیگر ظرفیتی ندارد.

دلار عامل اصلی ناآرامی های بازار مسکن

مشاور املاک دیگری در محدوده خیابان فرشته اتفاقاتی که در سال ۹۷ در بازار مسکن افتاد را باورنکردنی دانست و ادامه داد: ما اصلا انتظار نداشتیم که قیمت مسکن تا این اندازه بالا برود. تنها دلیل این افزایش قیمت هم نوسانات دلار بود.

وی با بیان اینکه قیمت هر متر مربع ملک در این منطقه به محدوده ۵۵تا ۸۵میلیون رسیده است، گفت: حتی در غرب تهران که مسکن بیشترین رشد را داشته است قیمت از ۱۰میلیون به حدود ۳۰میلیون رسیده است.

این مشاور املاک وضعیت بازار اجاره را هم راکد خواند و گفت: اسفندماه فصل جابه جایی نیست و باید صبر کرد و دید که وضعیت بازار در اردیبهشت ۹۸ چگونه خواهد بود.

مشاور املاک دیگری در منطقه ستارخان با اشاره به اینکه پیش‌بینی میشد در سال ۹۷ بازار مسکن تورمی ۲۰تا۳۰درصدی را تجربه کند، تاکید کرد: هیچ کسی انتظار این تورم ۲۰۰درصدی را نداشت و دلیل اصلی آن گرانی دلار و بازگشت تحریم‌ها بود.

وی دلیل اصلی گرانی بازار مسکن را اقدامات نادرست خود مردم دانست و گفت: علاوه بر این موضوع تحریم و گرانی دلار هم افزایش قیمت ها را تشدید کرد و تا زمانی که تحریم‌ها برقرار باشد و قیمت دلار پایین نیاید نمی‌توانیم انتظار کاهش قیمت مسکن را داشته باشیم.

این مشاور املاک درباره تعیین قیمت اجاره‌بها گفت: وقتی به مالک‌ها می‌گوییم که باید مبلغ اجاره را حدود ۱۰ درصد قیمت ملک تعیین کنند می‌خندند و اهمیتی نمی‌دهند بلکه اجاره را چیزی حدود ۴۰درصد ارزش ملک تعیین می‌کنند.

بازار کشش افزایش قیمت بیشتر را ندارد

یک مشاوراملاک دیگر که در محدوده تهرانپارس فعالیت می‌کند این‌طور پیش‌بینی می‌کند کهبازار مسکن کشش افزایش قیمت به اندازه ماه‌های گذشته را ندارد اما در ماه‌های پایانی سال معمولا بازار دچار رکود می‌شود.

وی در خصوص افزایش سقف تسهیلات مسکن و تاثیرش در بازار گفت: من فکر نمی‌کنم این کار تاثیر چندانی در بازار داشته باشد چون درست است که مبلغ وام بیشتر شده است اما از طرفی بازپرداخت آن برای مردم سخت تر خواهد بود و علاوه بر آن قیمت مسکن آنقدر زیاد شده است که حتی وام ۵۰۰میلیونی هم پاسخگوی خرید یک خانه معمولی و مناسب نخواهد بود و حتی به دنبال افزایش مبلغ وام ممکن است خانه گران تر هم بشود!

مشاور املاک دیگری در حوالی منطقه استادمعین خاطرنشان کرد: درست است که در ماه‌های آخر سال تعداد معاملات کمتر می‌شود اما این موضوع مختص بازار اجاره است و ربطی خرید و فروش املاک ندارد. برای رونق بازار رهن و اجاره خانه باید منتظر بود و دید که در ماه‌های اردیبهشت و خرداد سال آینده چه اتفاقی می‌افتد اما بازار خرید و فروش خیلی وقت است دچار رکود شده است و در سالی که گذشت وضعیت معاملات واقعا خراب بود.

وی با بیان اینکه در بازار مشتری وجود دارد، افزود: برای خانه‌ها مشتری وجود دارد ولی مالکان املاک خود را نمی‌فروشند زیرا امیدوارند در سال آینده قیمت‌ها بالاتر برود و در واقع از معامله می‌ترسند.

دولت باید در بازار مسکن دخالت کند؟

مشاوران املاک به بروز تغییرات مثبت چشمگیری در این بازار امیدوار نیستند و کاهش قیمت‌ها و بازگشت رونق در بازار را در گرو کاهش قیمت ارز، رفع تحریم‌ها و حمایت دولت نه به صورت پرداخت تسهیلات خرید مسکن، بلکه فراهم کردن شرایط ساخت و ساز و تشویق افراد به تولید مسکن می‌دانند. باید دید آیا دولت درسال آینده به جز پرداخت وام ۳۰۰میلیون تومانی و وعده به پایان رساندن پروژه مسکن مهر برنامه دیگری برای بهبود وضعیت بازار مسکن کشور دارد یا خیر؟