بازار مسکن، طلا و ارز در سال ۹۸ به چه سمتی می رود؟

 اگرچه به گفته صاحب‌نظران اقتصادی، سیاستگذاری نادرست بانک مرکزی و همراهی دولت با اشتباهات پیاپی مسئولان این بانک، بر وخامت اوضاع اقتصادی افزود، اما به هر حال آنچه اتفاق افتاد، رشد تورم سبد معیشت خانوارها تا 40 درصد، کاهش شدید قدرت خرید خانواده‌ها، عدم توسعه و بهره‌وری در تولید، افزایش 92 درصدی قیمت مسکن، کاهش قابل‌توجه نرخ رشد اقتصادی و تغییرات منفی بسیاری از شاخص‌های اقتصادی کشور بود که می‌توان آن را به‌عنوان دستاوردهای اقتصادی سال 97 قلمداد کرد.

در این میان تاثیر خروج دونالد ترامپ از برجام و اعمال دوباره تحریم‌های ظالمانه علیه ایران نیز مزید بر علت شد و اقتصاد ایران را در سالی که گذشت با بحران‌های شدیدی مواجه کرد. عدم تحقق سیاست‌های اقتصاد مقاومتی که به‌واقع درصورت پایبندی دولت به اجرای آن، می‌توانست راهگشای اقتصاد کشور در شرایط سخت تحریم‌ها باشد نیز اهرم فشار دیگری بود که اقتصاد ایران را بیش از پیش با چالش مواجه کرد. آنچه در این گزارش پیش روی خوانندگان قرار می‌گیرد، نمونه‌ای از روند تغییرات اقتصادی کشور در 6 بخش مختلف است که نشان می‌دهند اقتصاد ایران از ابتدای سال جاری تاکنون چه شرایطی را پشت‌سر گذاشته است. در ادامه نیز کارشناسان اقتصادی با در نظر گرفتن آنچه در سال 97 بر اقتصاد کشور گذشته است، سال پیش‌رو را ارزیابی و تحلیل کرده‌اند و بهبود شرایط اقتصادی کشور را مشروط به اما و اگرهایی می‌دانند که تحقق آن، تلاش مضاعف دولت و سیاستگذاران را می‌طلبد.

سال 98 بازار مسکن کشش رشد قیمت ندارد
آنچه در مورد وضعیت بازار مسکن در سال آینده می‌توان متصور شد، این است که از یک سو بازار مسکن در سال ۹۸ کشش رشد قمیت ندارد، از سوی دیگر کاهش قدرت خرید و همسان نشدن تسهیلات بانکی با رشد قیمت مسکن موجب افزایش رکود مسکن در سال 98 خواهد شد. نبود توازن در عرضه و تقاضا، کاهش ۵۰ درصدی تولید، بی‌توجهی و بی‌برنامگی وزارت راه و شهرسازی به برنامه مسکن اجتماعی نیز از عوامل دیگری است که بازار مسکن را تحت‌الشعاع خود قرار داده است. در این میان از تاثیر رشد نامتعارف ارز بر بازارهای دیگر از جمله بازار مسکن نیز نباید غافل شد؛ چه اینکه در سال 97 رشد بیش‌از اندازه قیمت دلار تاثیر مستقیمی بر بازار مسکن گذاشت و اکثر قریب به اتفاق مالکان، قیمت ملک خود را مطابق با نرخ ارز تغییر و افزایش دادند. در نتیجه اگر قیمت دلار در سال آینده روند افزایشی نداشته باشد، بازار مسکن در نیمه اول سال تا پایان شهریور راکد و توام با تورم نسبی خواهد بود اما در نیمه دوم می‌توان پیش‌بینی کرد که 25 درصد حباب قیمت‌ها در واحد‌های بزرگ (بیش از ۱۵۰ متری) شکسته می‌شود، اما در واحد‌های با متراژ پایین‌تر به دلیل متوازن نبودن قیمت عرضه و تقاضا قیمت مسکن با ثبات باقی خواهند ماند.

مروری بر آمار بانک مرکزی از قیمت مسکن در ماه‌های پایانی سال 97 گویای این نکته است که قیمت مسکن در سال جاری، رشد ۹۲ درصد را تجربه کرد و همین امر خریداران واقعی مسکن را از خرید خانه منصرف کرد. از سوی دیگر کسانی که برای دریافت تسهیلات خرید مسکن، اقدام به سپرده‌گذاری کرده یا با استفاده از اوراق تصمیم به خرید خانه گرفته‌ بودند نیز، قدرت خرید خود را از دست دادند. در این میان باز شدن پای دلالان به بازار مسکن، سرعت رشد قیمت مسکن را افزایش داد و موجب شد ماهیت مسکن به عنوان یک کالای اساسی، تغییر کرده و تبدیل به کالای سرمایه‌ای شود. در نتیجه تقاضا در بازار مسکن در انحصار کسانی قرار گرفت که با هدف کسب سود بیشتر خریداری کردند. اما نکته قابل توجه اینکه موضوع دلالی و سوداگری در بازار همواره وجود داشته است و این رشد نامتعارف نیز نشات گرفته از سوداگری است، چرا که خریداران واقعی قدرت خرید ملک را ندارند و پول‌های سرگردانی که در بازار است حجم آن‌ها در حد خرید ملک نیست.

پیش‌بینی وضعیت بازار طلا سخت است
بازار طلا و سکه همانند سایر بازارهای کشور، تحت تاثیر نوسان بازار ارز، در حال تغییر است. اما نکته حائز اهمیت در مورد وضعیت بازار طلا و سکه، تاثیرپذیری این بازار از عامل دیگری به نام قیمت جهانی طلا است. به عبارت دیگر، اگرچه نرخ ارز بر قیمت طلا و سکه در بازار ایران تاثیر می‌گذارد، اما قیمت جهانی طلا نیز می‌‌تواند به عنوان عامل دیگری در رشد یا کاهش قیمت طلا و سکه در بازار کشور نقش داشته باشد.

تورم؛ موثرترین عامل در بازار ارز سال 98
پیش‌بینی نرخ ارز در سال آینده و تحلیل قیمت دلار در سال پیش‌رو به عواملی بستگی دارد که هر کدام به نوبه خود تاثیر قابل توجهی در کاهش یا افزایش نرخ ارز دارند و به صورت زنجیر‌وار قیمت نهایی نرخ ارز را مشخص می‌کند. در این راستا نرخ تورم در کشور را می‌توان به عنوان مهم‌ترین عامل تعیین‌کننده نرخ ارز دانست. به عبارت دیگر محاسبه دقیق نرخ تورم موجود در کشور که خود نیز، به عوامل متعددی بستگی دارد، عامل مهمی در تعیین قیمت ارز در کشور است. اما برای محاسبه نرخ تورم موجود در کشور باید برآورد درستی از میزان رشد نقدینگی وجود داشته باشد. در واقع میزان رشد پول در کشور، تعیین کننده میزان تورم است چرا که مهم‌ترین عامل تعیین کننده قیمت‌ها در اقتصاد یک کشور، رشد پول یا رشد نقدینگی است. از سوی دیگر، همانطور که گفته شد، نرخ تورم بر نرخ ارز تاثیرگذار است، اما نرخ تورم داخلی به تنهایی عامل تعیین‌کننده ای نیست بلکه نرخ تورم طرف‌های تجاری کشور نیز باید در این محاسبه مدنظر قرار داده شود.

در نظریه نسبی برابری قدرت خرید که مهم‌ترین نظریه در زمینه تعیین ارزش پول‌ است، عوامل دیگری نیز در تعیین نرخ ارز موثر است که از آن به عوامل واقعی تعبیر می‌شود. برای مثال رشد تولید ناخالص داخلی در کشور بخشی از افزایش رشد نقدینگی را به خود جذب می‌کند در نتیجه تورم حاصل از رشد پول نیز کاهش می‌یابد. لذا مادامی که درصد رشد تولید ناخالص داخلی تغییر محسوسی نداشته باشد و از سوی دیگر رشد نقدینگی با شیب تندی در حال افزایش باشد، افزایش نرخ تورم دور از انتظار نیست. از سوی دیگر رشد بهره‌وری و ایجاد ارزش افزوده در کشور نیز قابلیت جذب بخشی از نقدینگی را دارد بنابراین، میزان رشد یا عدم رشد بهره‌وری در کشور می‌‌تواند عاملی برای تعیین نرخ ارز باشد.

دست‌یابی به اهدافی همچون رشد تولید ناخالص داخلی و افزایش بهره‌وری و ارزش افزوده در کشور بی‌تردید بایدها و نبایدهایی دارد که عدم تحقق آن، اهداف تعیین شده را محقق نمی‌سازد. عدم خروج سرمایه از کشور، زمینه‌سازی برای ورود سرمایه‌های خارجی به کشور، میزان صادرات نفت و آورده ارزی، توسعه و پیشرفت تکنولوژی از جمله مهم‌ترین بایدهایی است که به افزایش تولید ناخالص داخلی، کاهش تورم، کاهش نقدینگی و ثبات نرخ ارز کمک می‌کند. بنابراین پیش‌بینی وضعیت بازار ارز در سال آینده، بدون در نظر گرفتن عوامل ذکر شده، پیش‌بینی درستی نخواهد بود.

تعمیق رکود تورمی در سال 98
مولفه‌ها و شاخص‌های اقتصادی حال حاضر کشور گویای این نکته است که رکود تورمی و فراگیری که در سال 97 و حتی پیش از آن تا کنون، گریبان اقتصاد کشور را گرفته است، در سال 98 عمیق‌تر خواهد شد.اگرچه بودجه به عنوان ابزاری که می‌تواند بر روی متغیرهای کلان اقتصادی رکود، تورم و رشد اقتصادی تاثیرگذار باشد،‌ نقش بسزایی بر رشد یا عدم رشد این متغیرها دارد، اما بررسی بودجه سال 98 نشان می‌دهد، این انتظار که چنین بودجه‌ای بتواند تاثیر مثبت و مستقیم بر رکود و تورم و رشد اقتصادی کشور داشته باشد، جای تردید دارد. به عبارت دیگر بودجه سال 98 قدرت چندانی برای تعیین متغییرهای مذکور ندارد. باید به این نکته توجه داشت که نفت، سالیان سال پاشنه‌آشیل نظام بودجه‌ریزی ایران بوده و بودجه سال ۹۸ نیز از این امر مستثنی نبوده است. بنابراین تغییر در میزان فروش نفت می‌تواند تاثیرات بالقوه‌ای را در اقتصاد کشور بر جای بگذارد؛ تاثیراتی که در رشد اقتصادی، رکود و تورم به خوبی نمایان می‌شود بنابراین با توجه به شرایط کنونی می‌توان اینگونه پیش‌بینی کرد که رشد اقتصادی در سال آینده منفی یا حداقل بدون تغییر خواهد بود. مضاف بر این که پیش‌بینی‌های بانک جهانی و صندوق بین‌المللی پول نیز بیشتر مبتنی بر کاهش نرخ رشد تولید در ایران است، بنابراین پیش‌بینی می‌شود برای سال آینده یا با نرخ رشد منفی مواجه می‌شویم یا اساسا رشدی نخواهیم داشت.

باید به این نکته توجه داشت که اثرات تورمی افزایش قیمت دلار در سال جاری، به تدریج و در بستر زمان در اقتصاد کشور تخلیه می شود. به عبارت دیگر این اثرات تورمی، هنوز به طور کامل در سال ۹۷ مشاهده نشده است در نتیجه سال آینده اثرات تورمی افزایش نرخ ارز به اقتصاد سرازیر می‌شود. نگاهی به نرخ تورم در سال‌های 91 و 92 نشان می‌دهد،‌ همان گونه که نرخ تورم در سال ۹۱ حدود ۲۵درصد بود و در سال ۹۲ تورم به بیش از ۳۵درصد افزایش یافت،‌در نتیجه می‌‌توان پیش‌بینی کرد که نمایان شدن اثرات تورمی افزایش نرخ ارز به زمانی حدود ۲ تا ۳سال نیاز دارد. بررسی نرخ تورم و درصد تغییر آن در برخی از ماه‌های سال جاری نشان می‌دهد تورم ماه به ماه در سال 97 روند افزایشی داشته است.