پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

انبوه‌سازان می‌گویند حتی با فرض ثبات وضعیت موجود و افزایش‌نیافتن هزینه‌ها، باز هم رغبتی برای تولید مسکن وجود ندارد.

ترغیب تولیدکنندگان به افزایش فعالیت و افزایش تولید، پیامد رونق در هر بازاری است و بر همین اساس با جهش بیش از ۱۰۰درصدی میانگین قیمت مسکن در یک سال اخیر نیز انتظار می‌رفت حوزه تولید مسکن ‌ تحت‌تأثیر قرار بگیرد و سازندگان به افزایش فعالیت ترغیب شوند؛ اتفاقی که کم‌وبیش در سایه رشد قیمت مسکن رخ داده است اما شواهد نشان می‌دهد دامنه و پایداری آن به‌اندازه‌ای نیست که بتواند به اتفاق مثبتی در سطح بازار مسکن منجر شود. پس از ورود بازار مسکن به دوره رونق و آغاز سیر صعودی قیمت‌ها، روند صدور پروانه‌های ساختمان مسکونی نیز بهبود یافت اما در ادامه با جهش قیمت نهاده‌های ساختمانی و رشد قیمت زمین، دوباره صرفه اقتصادی ساخت‌وساز مسکونی کم شد و سازندگان عقب نشستند. تولید مسکن صرفه ندارد دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان معتقد است: در سال‌جاری حتی با فرض تثبیت همین شرایط و قیمت‌های موجود و بالا نرفتن دوباره هزینه‌های مرتبط با تولید مسکن، باز هم ساخت‌وساز مسکونی برای تولیدکنندگان توجیه اقتصادی ندارد. فرشید پورحاجت می‌گوید: علاوه بر همه هزینه‌های معمول مانند دستمزد، قیمت نهاده‌ها و… که هرسال رشد می‌کند، در سال۹۸، مالیات به پاشنه آشیل تولید مسکن تبدیل خواهد شد و برآورد می‌شود افزایش بسیار سنگینی در حوزه مالیات، عوارض و سایر وجوه مرتبط با حوزه تولید مسکن اعمال شود. او درباره دلیل افزایش مالیات و عوارض دریافتی از حوزه تولید مسکن، می‌افزاید: کمیسیون تقویم املاک که سالانه در سازمان امور مالیاتی تشکیل می‌شود، امسال ارزش معاملاتی املاک را به‌روز کرده و پیرو این اقدام، ضرایب ارزش معاملاتی املاک که مأخذ محاسبه چندین نوع عوارض و مالیات مرتبط با ملک است، افزایش بسیار شدیدی را تجربه خواهد کرد که اگر دولت تدبیری برای کنترل آن انجام ندهد، مطمئنا به افت شدید تولید مسکن دامن می‌زند. پور‌حاجت با اشاره به اینکه این اتفاقات مستقیما به افزایش قیمت تمام‌شده مسکن منجر می‌شود، می‌گوید: مشتری نهایی کالای مسکن مردم هستند که پس از جهش قیمت‌ها عملا قدرت خریدشان تنزل پیدا کرده و به متقاضیان بالقوه تبدیل شده‌اند، پس اگر تولید مسکن گران ادامه پیدا کند، عملا تقاضای بالفعل و مؤثری برای آن وجود نخواهد داشت درحالی‌که هر تولیدی مشتری نداشته باشد، صرفه اقتصادی هم ندارد. به‌گفته او، انبوه قوانین مزاحم، حوزه تولید مسکن را غبارآلود کرده و با حفظ وضع موجود گرهی از بازار مسکن باز نمی‌شود. پورحاجت می‌گوید: فعلا سازندگان و سرمایه‌گذاران حوزه مسکن رغبتی برای تولید مسکن جدید ندارند و چشم‌انتظار تمهیدی از سوی دولت یا مجلس هستند که در حوزه کنترل قیمت زمین، اصلاح نظام پرداخت تسهیلات بانکی و بهبود فضای کسب‌وکار تغییری ایجاد کند. بخش عمده تولید رهاست در برنامه‌های بالادستی، نیاز سالانه کشور به ساخت واحدهای مسکونی جدید ۹۰۰هزار تا یک‌میلیون واحد برآورد شده است. از این میزان بخشی باید توسط دولت و نهادهای حمایتی و برای اقشار کم‌درآمد و جامعه هدف نهادهای حمایتی ساخته شود و بخشی نیز باید برای پاسخگویی به نیاز مسکن طبقه متوسط اختصاص یابد که باید با ابزارهای پس‌اندازمحور و تخصیص تسهیلات بانکی، آن را خریداری کنند. در این میان نیاز مسکن طبقه پردرآمد جامعه نیز در جریان عرضه و تقاضای بازار و بدون کمک و حمایت دولت برآورده خواهد شد که بخشی از آن‌هم در حوزه مسکن لوکس تأمین می‌شود. ایرج رهبر، نایب‌رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان تهران در گفت‌وگو با همشهری می‌گوید: تولید مسکن را باید به دو بخش تقسیم کرد که بخشی از آن خودجوش و توسط مردم و بخش خصوصی خرد انجام می‌شود و بخشی نیز در قالب انبوه‌سازی و ساخت‌وسازهای برنامه‌ریزی‌شده محقق خواهد شد، اما در شرایط فعلی نه شرایط مساعد برای بخش دوم تولید مهیاست و نه برنامه‌ای برای فعال‌کردن ظرفیت این بخش وجود دارد. رهبر با اشاره به اینکه بخش اول تولید مسکن بیشتر منفعت‌محور است، می‌افزاید: ساخت‌وسازهای پراکنده مسکونی که عمدتا به‌صورت شخصی‌سازی در سطح کشور انجام می‌شود، در گام اول برای کسب سود است و هدف‌گذاری آن‌هم به سمتی می‌رود که سود بالاتری ایجاد کند. مسکن لوکس روی خط رونق نایب‌رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان تهران یکی از ثمرات ساخت‌وساز پراکنده برای کسب سود را ساخت مسکن لوکس عنوان می‌کند و می‌گوید: از آنجایی‌که این واحدها مبنای قیمت ندارند و حاشیه سود در آنها بسیار بالاست، در شرایط فعلی نیز باوجود خالی‌بودن بسیاری از واحدهای لوکس همچنان ساخت‌وساز آنها طرفدار دارد. رهبر با اشاره به اینکه بخش اصلی بازار مسکن به تأمین مسکن اقشار متوسط و ضعیف مربوط می‌شود، می‌افزاید: دولت باید برای این بخش از بازار مسکن برنامه‌ریزی و طرحی مشابه مسکن مهر و البته بدون ایرادات وارده به آن اجرا کند تا هم براساس ضوابط مشخص بخشی از آن به تأمین نیاز مسکن دهک‌های ضعیف جامعه اختصاص پیدا کند و بخشی با ابزارهای پس‌انداز‌محور و مشارکتی به اقشار متوسط و مولد جامعه اختصاص یابد. به‌گفته او، فعلا سالانه حداکثر ۲۰۰هزار واحد مسکونی توسط سازندگان خرد در سراسر کشور تولید می‌شود و برای تولید ۷۰۰ تا ۸۰۰هزار واحد باقیمانده از نیاز کشور به مسکن برنامه‌ای وجود ندارد و حمایتی هم صورت نمی‌گیرد. این فعال حوزه مسکن با اشاره به اینکه زمین بخش عمده قیمت تمام‌شده مسکن را شامل می‌شود، می‌گوید: به‌طور میانگین نیمی از قیمت نهایی مسکن به زمین مربوط می‌شود که بخش عمده سرمایه در گردش تولیدکنندگان را نیز به‌خود اختصاص می‌دهد و مشکل آن جز با ورود دولت به مقوله زمین شهری و ساماندهی آن حل‌شدنی نیست. رهبر معتقد است با شرایط موجود، وضعیت بازار مسکن تا دو، سه‌ماه آینده با رکود تورمی موجود ادامه می‌یابد و بعدازآن اگر برنامه‌ریزی درستی توسط دولت نشود، پا به دوره رکود مخربی می‌گذارد که از هر نظر به جامعه و صنعت ساختمان آسیب خواهد زد.