پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

 متوسط قیمت آپارتمان‌های فروش‌رفته در پایتخت طی ماه اول امسال رقمی نزدیک به ۱۱ میلیون و ۳۵۰ هزار تومان بوده که ۱/ ۳ درصد نسبت به اسفند ۹۷ افزایش یافته است.

طی روزهای گذشته در مناطقی از تهران، فروشنده‌هایی برای عرضه نوساز به بازار مراجعه کرده‌اند که نه سازنده‌ آن ساختمان و نه جزو مالکان اولیه بوده‌اند. راه کم‌ریسک خرید از این فروشنده‌ها در دو گام تشریح شده است.

دومین گزارش غیررسمی از فروردین ماه بازار مسکن شهر تهران در سال ۹۸، از کاهش شیب رشد ماهانه قیمت آپارتمان به یک‌سوم حکایت دارد. بررسی‌ها بر پایه داده‌های اولیه سامانه رهگیری معاملات مسکن نشان می‌دهد شتاب تورم ماهانه ملکی در پایتخت در حالی در فروردین ماه در مقایسه با اسفند سال گذشته به یک‌سوم افت کرده است که در عین حال، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در اولین ماه از سال ۹۸ معادل ۱۰۳ درصد در مقایسه با فروردین سال ۹۷ افزایش یافته است.

هنوز آمار رسمی از وضعیت معاملات مسکن شهر تهران در اولین ماه از سال ۹۸ منتشر نشده است؛ اما داده‌های اولیه سامانه رهگیری مسکن-سامانه‌ای که جزئیات معاملات مسکن شهر تهران در آن به ثبت می‌رسد-نشان می‌دهد میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در پایتخت در فروردین ماه امسال به ۱۱ میلیون و ۳۴۸ هزار تومان رسیده است؛ میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در فروردین ماه در مقایسه با اسفند سال گذشته- به فاصله یک ماه-معادل ۱/ ۳ درصد افزایش یافته است و در مقایسه با مدت مشابه سال قبل-فروردین ۹۷ نیز ۱۰۳ درصد رشد داشته است.

این در حالی است که در اولین گزارش غیررسمی از وضعیت معاملات مسکن شهر تهران که هفته گذشته با تکیه بر آمارهای اولیه سامانه رهگیری منتشر شد کاهش کم‌سابقه و با اندکی احتیاط افت بی‌سابقه حجم معاملات خرید مسکن در فروردین ماه اعلام شد.

اگرچه حجم معاملات خرید و فروش مسکن در فروردین ماه در تمام سال‌ها به دلیل نیمه‌تعطیل بودن این ماه از سایر ماه‌های سال کمتر است اما معمولا در هر سال در این ماه به‌طور متوسط ۴ هزار تا ۴ هزار و ۵۰۰ معامله خرید مسکن در شهر تهران به ثبت می‌رسید؛ این در حالی است که براساس داده‌های اولیه، فروردین ماه امسال این میزان به کمتر از ۳ هزار فقره کاهش یافته است.

این میزان معامله خرید مسکن در مقایسه با ماه قبل- اسفند ۹۷- معادل ۷۷ درصد کاهش و در مقایسه با فروردین سال قبل ۴۵ درصد افت کرده است. هر چند ممکن است این میزان در آمارهای رسمی تغییر کند چرا که این اطلاعات براساس داده‌های اولیه ثبت شده در سامانه رهگیری استخراج شده است و آمار رسمی محسوب نمی‌شود.

تحقیقات میدانی نشان می‌دهد افزایش ۱/ ۳ درصدی متوسط قیمت مسکن در این ماه در مقایسه با اسفندماه به رغم کاهش بی‌سابقه یا کم‌سابقه حجم معاملات خرید مسکن در مقایسه با فروردین ماه‌های سال‌های گذشته، حاوی یک پیام مهم از بابت جنس خریداران و فروشندگان حاضر در بازار ملک است.

شواهد موجود در بازار مسکن نشان می‌دهد در حالی که سفته‌بازان طی ماه‌های اخیر یکی از اصلی‌ترین گروه‌های متقاضی خرید مسکن در مناطق مختلف شهر تهران بوده‌اند هم‌اکنون برخی از آنها با تغییر نقش از خریدار به فروشنده، به عرضه‌کنندگان واحدهای مسکونی نیز تبدیل شده‌اند؛ در واقع بازار معاملات مسکن شهر تهران را می‌توان در فروردین ماه به نوعی به بازاری تحت اختیار و در دست سفته‌بازان توصیف کرد.

همین موضوع باعث شده است به رغم افت محسوس حجم معاملات خرید مسکن در این ماه، میانگین قیمت آپارتمان‌های فروش رفته در مقایسه با اسفند ماه ۱/ ۳ درصد و در مقایسه با فروردین ماه سال قبل بیش از ۱۰۰ درصد افزایش یابد.

اثر متغیرهای بیرونی همچون مسائل سیاسی و بین‌المللی و مساله تحریم‌ها یکی از دلایل اصلی حضور پررنگ‌تر سفته‌بازان در بازار مسکن محسوب می‌شود؛ رشد ۳ درصدی قیمت خانه در فروردین ماه تنها به فاصله یک ماه، در کنار افت شدید تعداد معاملات خرید ملک این موضوع را تایید می‌کند.

سفته‌بازان در شرایط فعلی تنها گروه متقاضی حاضر در بازار مسکن هستند که با انگیزه‌های سوداگرانه هم قدرت خرید کافی برای پذیرش قیمت‌های پیشنهادی را دارند و هم به انگیزه و با چشم‌انداز کسب سود بیشتر در ماه‌های آتی تحت تاثیر افزایش قیمت مسکن در زمان خرید آپارتمان، چندان چانه‌زنی نمی‌کنند.

سفته‌بازان در واقع گروهی از متقاضیان سرمایه‌ای بازار مسکن محسوب می‌شوند که اقدام به خرید واحد مسکونی نه به قصد سکونت یا تبدیل به احسن در سال‌های بعد با مقاصد مصرفی بلکه به قصد کسب سود در ماه‌های آینده و موج‌سواری روی تورم ملکی، می‌کنند.

با این حال، آمارهای اولیه و مقدماتی از وضعیت بازار معاملات مسکن در فروردین ماه ۹۸ نشان می‌دهد تورم ماهانه ۱/ ۳ درصدی مسکن در این ماه به نوعی یک تحول امید‌وار‌کننده نیز محسوب می‌شود؛ چرا که تورم ماهانه مسکن در این ماه در مقایسه با تورم ماهانه مسکن در اسفند ماه به یک‌سوم کاهش یافته است؛ اسفند ماه سال گذشته میانگین قیمت مسکن در شهر تهران ۹ درصد در مقایسه با میانگین قیمت مسکن در بهمن ماه افزایش یافت؛ در واقع اگر چه میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در فروردین ماه افزایش یافت اما شتاب تورم ماهانه مسکن در تهران در این ماه افت کرد.

با این حال، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در مقایسه با فروردین ماه سال گذشته بیش از ۱۰۰ درصد –معادل ۱۰۳ درصد-رشد کرده است؛ فروردین ماه سال گذشته میانگین قیمت مسکن در شهر تهران به ازای هر مترمربع ۵میلیون و۵۸۴هزار تومان و تورم ماهانه فروردین ۹۷ معادل منفی یک درصد بود؛ این در حالی است که میانگین قیمت مسکن در فروردین ماه امسال در مقایسه با اسفند در شهر تهران ۱/ ۳ درصد افزایش یافت.

با این حال، آمارهای اولیه حاکی است میزان رشد ماهانه قیمت مسکن در فروردین‌ماه امسال از متوسط تورم ماهانه مسکن در سال ۹۷ کمتر بوده است؛ میانگین تورم ماهانه مسکن در سال ۹۷ معادل ۸/ ۵ درصد بود؛ این موضوع نیز از یک زاویه امیدوارکننده به نظر می‌رسد و می‌تواند علائمی از کاهش سرعت رشد قیمت مسکن در ماه‌های بعد محسوب شود. فروردین‌ماه سال گذشته همچنین ۴۵۰۰فقره معامله خرید مسکن به ثبت رسید که در مقایسه با فروردین ماه سال ۹۶ معادل منفی۵ درصد و در مقایسه با اسفند ۹۶ برابر با منفی ۵۷ درصد افت کرد.

این در حالی است که براساس داده‌های اولیه میزان افت حجم معاملات مسکن در فروردین ماه امسال در مقایسه با فروردین و اسفند سال ۹۷ به مراتب بیش از این میزان بوده است.

تحقیقات میدانی از وضعیت معاملات مسکن در شهر تهران نشان می‌دهد در برخی موارد دیده شده که سفته‌بازان به‌عنوان فروشندگان واحدهای نوساز و کلیدنخورده در میان سایر فروشندگان ملک قرار گرفته‌اند؛ این گروه از فروشندگان موجب ایجاد ریسک مضاعف برای خریداران در بازار ملک شده‌اند؛ هم‌اکنون ۵گروه فروشنده اعم از سازنده، مالک اولیه (مالک زمینی که ساخت‌وساز روی آن شده و با سازنده مشارکت کرده‌اند)، مالکان واحدهای مسکونی چند ساله، پیش‌خریداران که پس از تکمیل واحدها قصد فروش دارند و سفته‌بازان در بازار حضور دارند که خرید مسکن از پیش‌خریداران با ریسک و از سفته‌بازان با ریسک مضاعف همراه است.

انجام معامله با سفته‌بازان از چهار زاویه ریسک بالایی برای خریداران دارد؛ اولین دلیل مربوط به تعهدات احتمالی بین سفته‌بازان با سازنده یا مالک زمین است که از جانب سفته باز عمل نشده است و با فروش واحد ممکن است به فرد خریدار منتقل شود؛ دلیل دوم که به نوعی با دلیل اول در ارتباط است به میزان بدهی فرد سفته‌باز به مالک اولیه برمی‌گردد که ممکن است به اطلاع خریدار نرسد و در آینده به خریدار تحمیل شود؛ مشخص نبودن شرایط انتقال سند از دیگر ریسک‌های چنین معامله‌ای است چرا که سند باید از سمت سازنده یا مالک زمین به نام فرد خریدار منتقل شود.

قطع بودن ارتباط خریدار با سازنده در رفع نقایص احتمالی ساختمان‌های نوساز از دیگر ریسک‌های این نوع معاملات محسوب می‌شود.

با این حال، کارشناسان معاملات مسکن به خریداران واحدهای مسکونی توصیه می‌کنند ریسک مواجهه با سفته‌بازان در بازار معاملات مسکن به خصوص در مورد واحدهای مسکونی نوساز عرضه شده به بازار فروش ملک از دو طریق قابل مهار است؛ اولین گام به تشخیص سفته‌باز از سایر فروشندگان مسکن و دومین گام در نحوه اقدام درست در زمان خرید مسکن از این گروه از فروشندگان مربوط می‌شود.

در گام اول تشخیص اینکه فرد فروشنده سفته‌باز است یا خیر از اهمیت اساسی برخوردار است؛ در صورتی که سند مالکیت یا پروانه ساختمانی به نام فرد فروشنده نباشد احتمال سفته‌باز بودن وی بسیار زیاد است؛ در چنین شرایطی فرد بدون آنکه اقدام به انتقال سند کند واحدی را خریداری کرده تا پس از چند ماه برای کسب سود به فرد دیگری بفروشد؛ در چنین شرایطی لازم است فرد خریدار دست‌کم چهار اقدام مهم را انجام دهد؛ شناسایی مالک زمین و سازنده به لحاظ هویت و رویت مدارک، اطمینان از آنکه فرد سفته‌باز، خود خریدار دسته اول است و ملک را از شخص دیگری غیر از سازنده یا مالک زمین خریداری نکرده است، اقدام به تنظیم قرار ملاقات با فرد فروشنده (سفته‌باز) در حضور سازنده و مالک زمین از بابت کسب اطمینان از عمل به تمام تعهدات (ریالی و حقوقی) از سوی فروشنده در قبال مالکان اولیه از مهم‌ترین این اقدامات است.

اخذ موافقت مکتوب از سازنده و مالک زمین بابت خریداری ملک از فرد سوم به منظور اطمینان از پذیرش معامله از سوی مالکان اولیه و اطمینان از موافقت آنها برای انتقال سند به نام خریدار از دیگر ضرورت‌های این نوع معاملات است؛ همچنین لازم است خریدار یک تعهدنامه کتبی از فرد فروشنده (سفته‌باز) مبنی بر آنکه وی در زمان فروش واحد هیچ تعهدی نسبت به مالکان اولیه واحد (سازنده یا مالک زمین) نداشته است، دریافت کند.