پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

سعید آسویار اظهار کرد: هم‌اکنون اغلب سازنده‌ها دنبال این هستند که قیمت خانه‌ها را سریعاً به رشد متناسب با قیمت دلار برسانند؛ در صورتی که به دلیل پایین بودن توان خرید مردم، این هدف به زودی محقق نمی‌شود و ظرف چند سال اتفاق خواهد افتاد. یکی از علت‌هایی که سازنده‌ها نمی‌فروشند این است که انتظار دارند مسکن با سرعت رشد قیمت دلار، گران شود که عملاً امکان‌پذیر نیست؛ زیرا بازار مسکن دیر پذیر است.

فروردین ملاک ارزیابی بازار مسکن نیست

وی با بیان این‌که آمار فروردین ماه در هیچ سالی، مقیاس مناسبی برای ارزیابی بازار مسکن نبوده است، گفت: این موضوع امسال نمود بیشتری داشت؛ چرا که به دلیل تعطیلات ۱۷ روزه، مساله سیل و بحث تحریم‌ها، خریداران و فروشندگان در تصمیم‌گیری مردد بودند. با این حال پیش‌بینی من این است چنان‌چه وزن اثرات سیاسی بر بازارها کاسته شود از اواخر اردیبهشت و خردادماه بازار رونق می‌گیرد ولی افزایش قیمت ویژه‌ای نخواهیم داشت و صرفاً معاملات بالا می‌رود؛ چرا که مردم باور می‌کنند قیمت‌ها پایین آمدنی نیست. سازنده‌ها هم برای اتمام پروژه‌ها یا انجام پروژه جدید به پول نیازمند می‌شوند. معمولاً سازنده تا حدی می‌تواند مقاومت کند که هم‌اکنون این حد مقاومت تمام شده و انتظار برای نگه داشتن واحدها بیش از این جایز نیست.

این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: معتقدم که بازار مسکن هنوز به سقف قیمتی نرسیده است؛ چرا که بسیاری از سازنده‌ها با ارقام جدید، مصالح ساختمانی را خریداری نکرده‌اند و از مصالح، جواز و زمین با قیمت‌های قبل استفاده می‌کنند.

وی افزود: کسانی که جدیداً با آهن کیلویی ۵۵۰۰ تومان، پروژه‌های خود را تعریف کرده‌اند هنوز واحدهایشان به بازار عرضه نشده است. حرفه‌ای‌های این کار معمولاً ۵۰ درصد واحدها را می‌فروشند و ۵۰ درصد را برای شرایط آینده نگه می‌دارند.

به گفته آسویار، وضع بعضی از قوانین نیز اثر تورمی در بازار مسکن دارد. به طور مثال عنوان می‌شود که در نقل و انتقالات، از این پس قیمت منطقه‌ای ملاک نیست بلکه قیمت واقعی ملاک عمل قرار می‌گیرد. این مساله می‌تواند شوک مجددی به بازار مسکن بدهد. از سوی دیگر، سازندگان دارایی‌شان را نسبت به بازارهای قابل رؤیت مثل دلار، خودرو یا زمین مقایسه می‌کنند و می‌بینند ک÷ه ساختمان‌های ساخته شده متناسب با آنها رشد نداشته است.

تغییر الگوهای ساخت مسکن به دلیل مهاجرت‌ها

این کارشناس بازار مسکن گفت: احتمال می‌دهم که تعداد معاملات شهر تهران در اردیبهشت و خردادماه به ۷ تا ۸ هزار فقره برسد. البته این رقم برای تهران که در مقاطعی خرید و فروش در آن به بیش از ۳۰ هزار واحد هم رسیده، عدد بالایی نیست اما شواهد نشان می‌دهد الگوهای مسکن تغییر کرده و سازنده‌ها در حال تطبیق با این شرایط هستند. مهاجرت از تهران به شهرهای اطراف افزایش یافته و سازنده‌ها مجبور به تعریف پروژه در مناطق هدف هستند. یعنی کسی که سه چهار پروژه در سعادت‌آباد داشته الان می‌طلبد که یکی دو پروژه هم در حومه شهر و مناطق پایین با توجه به قدرت خرید متقاضیان تعریف کند تا بتواند ریسک دستیابی به نقدینگی را به حداقل برساند.

آسویار اظهار کرد: معتقدم در سال جاری با حجم مهاجرت از تهران مواجه می‌شویم. چند سال قبل، ترافیک از کرج به تهران از شش صبح بود اما الان از پنج صبح شروع می‌شود؛ زیرا تعداد بیشتری از ساکنان تهران به کرج و شهرهای اطراف آن مهاجرت کرده‌اند.