پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

مدیریت شهری پایتخت بنا دارد در قالب یک همکاری سه‌جانبه سنگ محک جدید برای تعیین قیمت املاک طراحی کند. این سنگ محک، تمامی مشخصات فنی ملک را برای خریدار نمایان می‌کند و در صورتی که اجرایی شود سه مزیت مهم برای بازار ساخت و معاملات مسکن خواهد داشت. به گزارش «دنیای اقتصاد» در بازار معاملات مسکن به‌طور معمول قیمت‌های پیشنهادی فایل‌های عرضه شده از طریق دو فاکتور «مقایسه با قیمت‌های فروش رفته» و «عمربنای ملک» از سوی مالکان تعیین و ارائه می‌شود. به جز این دو فاکتور تاکنون ملاک و مبنای منطقی و قابل توجیه برای تعیین قیمت پیشنهادی از سوی سازنده‌ها و مالکان وجود نداشته است تا براساس آن قیمت پیشنهادی املاک متناسب با ارزش واقعی آن تعیین و ارزش‌گذاری شود. در این میان شهردار تهران اعلام کرده است مدیریت شهری پایتخت بنا دارد در قالب یک همکاری سه‌جانبه میان عوامل کنترل‌کننده حسن اجرای مقررات ملی ساختمان یک سنگ محک برای بررسی میزان تطابق قیمت‌های پیشنهادی املاک با ارزش واقعی آنها طراحی کند. اجرای بخشی از مقررات ملی ساختمان که تاکنون در آرشیو وزارت راه و شهرسازی باقی مانده می‌تواند یک نقشه راه جدید برای ساخت آپارتمان‌های مسکونی و پایان‌بخش سردرگمی خریداران در دوره‌های جهش قیمت برای شناسایی ارزش واقعی املاک محسوب شود.

این سنگ محک شامل مشخصات فنی یک آپارتمان مسکونی است که می‌تواند در قالب «سند فنی ملک» به همراه سایر مدارک ثبتی حقوقی واحد مسکونی توسط سازنده به خریدار ارائه شود و در نقل و انتقالات بعدی ملک نیز ضمیمه سایر مدارک مربوط به واحد مسکونی شود. آگاهی و اطلاع دقیق از مشخصات فنی ملک به‌عنوان گران‌ترین کالای سبد خریداری شده توسط هر خانوار، جزو حقوق اولیه خریداران مسکن محسوب می‌شود که تاکنون برای آنها در دسترس نبوده است. این در حالی است که هر فرد در زمان خرید سایر کالاهای مصرفی و سرمایه‌ای می‌تواند به راحتی به تمامی اطلاعات فنی و غیرقابل مشاهده آن دسترسی داشته باشد.

پیروز حناچی شهردار تهران معتقد است: «شهروندان حق دارند موقع خرید هر ملکی از مشخصات فنی آن مطلع باشند؛ به همین علت مشخصات فنی ساختمان‌ها از جمله نوع اسکلت و میزان رعایت مقررات ملی در آنها باید تهیه شود. چراکه هم‌اکنون واسطه‌های خرید و فروش املاک اطلاعات دقیقی از مشخصات فنی ساختمان‌ها ندارند، این در حالی است که شهروندان حق دارند بدانند چیزی که به‌عنوان ملک می‌خرند از چه کیفیت فنی برخوردار است.» به گفته وی، جهت‌گیری عمومی شهرداری تهرانحرکت به سمت انجام این اقدام بوده و این مساله کار مشترک بین وزارت راه و شهرسازی، شهرداری تهران و سازمان نظام مهندسی است. هر چند به نظر می‌رسد شهرداری تهران برای متقاعد کردن متولی تدوین مقررات ملی و نظارت بر حسن اجرای پروسه ساخت‌وساز راه سختی را پیش‌رو دارد اما بررسی‌ها نشان می‌دهد ثبت و انتشار اطلاعات فنی هر ملک برای خریدار آن به‌عنوان کاتالوگ فنی ساختمان می‌تواند سه اتفاق مثبت را در بازار ساخت و معامله مسکن رقم بزند. نخست آنکه طراحی و تدوین سند فنی ملک به‌عنوان سنگ محک قیمت پیشنهادی و ارزش واقعی واحد مسکونی عمل خواهد کرد. به تعبیر دیگر اگرچه همچون روند کنونی تعیین قیمت پیشنهادی برای ملک از سوی مالک صورت می‌گیرد اما به دلیل شکل‌گیری مطالبه جدید میان خریداران برای اطلاع از مشخصات فنی ساختمان که تضمین‌‌کننده کیفیت آن نیز هست، به‌طور طبیعی قیمت‌های پیشنهادی با ارزش واقعی ملک تطبیق پیدا می‌کند. دوم آنکه یک نوع رقابت میان سازنده‌ها به جهت کیفی‌سازی و تعیین قیمت پیشنهادی متناسب با آن شکل خواهد گرفت. چراکه قیمت پیشنهادی بر مبنای چک لیست سند فنی تعیین خواهد شد. به این ترتیب کم‌فروشی در بازار کاهش پیدا می‌کند و سازنده‌ها به ساخت پروژه‌های با کیفیت ترغیب خواهند شد و نهایتا استفاده از مصالح ساختمانی با کیفیت در ساخت‌وساز‌ها افزایش پیدا خواهد کرد. سومین اثر ثبت مشخصات فنی ملک به در دسترس قرار گرفتن گزارش مهندسان ناظر برای خریداران مربوط می‌شود. در حال حاضر گزارش مهندسان فنی که اطلاعات ریز و دقیقی درخصوص میزان کیفیت ساختمان دارند جزو اطلاعات پنهان از خریدار محسوب می‌شود اما در صورتی که تمامی اطلاعات فنی ملک در سند فنی به خریدار ارائه شود، از آنجاکه هر پروژه به‌عنوان کارنامه کاری سازنده تلقی می‌شود به‌صورت خودکار از ساخت‌وسازهای بی‌کیفیت جلوگیری خواهد شد. اما در حال حاضر سازنده‌ها مسوولیتی برای ارائه مدارک مربوط به مشخصات فنی ملک به خریدار ندارند.

در قالب این سند فنی اطلاعات مربوط به مشخصات کالبدی ساختمان، اطلاعات اشخاص مسوول طراحی، نظارت و اجرا، نیروی انسانی دارای پروانه اشتغال مهندسی و دارای کارت مهارت فنی، همچنین اطلاعات فنی ملک، مشخصات سازه‌ای، تجهیزات و تاسیسات مکانیکی، وضعیت انشعابات، مشخصات هندسی و رقومی ساختمان از جمله مهم‌ترین اطلاعاتی است که درج خواهد شد. به علاوه آنکه در پایان در قالب جدولی عملیات اجرایی ساختمان شامل مصالح، قطعات و فرآورده‌های مصرفی از جهت تطبیق با استانداردهای ملی و همچنین کیفیت کلی اجرای تاسیسات مکانیکی، سازه، برقی و معماری مورد ارزیابی قرار می‌گیرد. به‌طوری که خریدار به راحتی مطابق با ارزیابی انجام شده می‌تواند نسبت به کیفیت ساختمان اطلاع پیدا کند و قیمت پیشنهادی ساختمان را با ارزش واقعی آن مقایسه کند.

حامد خانجانی کارشناس ارشد مدیریت ساخت با تاکید بر آنکه ارائه مشخصات فنی ساختمان و موضوعات مربوط به تضمین کیفیت ساخت‌وساز به‌عنوان اصلی در قانون نظام مهندسی از سال‌ها پیش درنظر گرفته شده اما عملیاتی نشده است، عنوان کرد: کارشناسان در دانش مهندسی ارزش، تفاوت اساسی بین دو مفهوم «ارزان‌سازی» و «ارزنده‌سازی» قائل می‌شوند. «ارزان‌سازی» منجر به کاهش کیفیت یک محصول می‌شود، اما «ارزنده‌سازی» ضمن حفظ کیفیت و حتی افزایش کیفیت محصول با اعمال ایده‌های جدید، موجب حذف هزینه‌های زائد تولید می‌شود. آنچه در مورد الزامی شدن حضور سازندگان صاحب صلاحیت در کارگاه‌های ساختمانی در نظر عموم مردم و بالاخص سرمایه‌گذاران که در پی کاهش هزینه‌های ساخت و سود بیشتر هستند، موجب مقاومت و نارضایتی می‌شود، حق‌الزحمه‌ای است که این حضور بر هزینه‌های ساخت اضافه می‌کند. حال آنکه حضور یک سازنده ذی‌صلاح با دانش و تجربه در روند کار و فرآیندهای اجرا، نه تنها موجب افزایش هزینه‌ها نمی‌شود، بلکه به دلیل حذف هزینه‌های زائد موجب ارزندگی کار تمام شده نیز می‌شود؛ به خلاف آنکه در عدم حضور این متخصص، تلاش برای ارزان‌سازی است.

به گفته وی در قالب سند فنی ملک مشخصات و اطلاعات تمامی افرادی که از ابتدا تا مرحله پایانی در جریان پروژه ساختمانی نقش داشته‌اند ثبت و درج می‌شود. به‌عنوان مثال مشخص خواهد شد که جوشکاری یا بنایی ساختمان توسط چه فردی و با چه شماره کارت مهارتی انجام شده است. ثبت این اطلاعات علاوه بر آنکه امکان ردیابی افرادی  راکه مسوول پروژه بوده‌اند در زمان بروز مشکل یا نقص فنی فراهم می‌کند بلکه به نوعی تضمین کیفیت ساختمان را نیز می‌کند.

وی درباره تضمین کیفیت ساختمان از طریق شرکت‌های بیمه در سایر کشورها را این‌گونه توضیح داد: تضمین کیفیت ساختمان از طریق بیمه کردن آن یکی از روش‌هایی که طی سال‌های گذشته در بسیاری از کشورها انجام می‌شود. در فرانسه، شرکت‌های بیمه از طریق رتبه‌بندی مهندسان ناظر با توجه به کارنامه کاری آنها، تعرفه حق بیمه را تعیین می‌کنند.

وی با بیان اینکه شرکت‌های بیمه عیوب اساسی و پنهان ساختمان را بیمه می‌کنند، عنوان کرد: این روش در کشور ما نیز طی سال‌ها اجرایی شده اما به دلیل آنکه کارشناسان بیمه برای ارزیابی و اطلاع دقیق از پروسه ساخت و ساز از آغاز پروژه حضور ندارند؛ میان حق بیمه تعریف شده و ارزش واقعی ملک تناسب وجود ندارد و همین موضوع منجر به کارآیی پایین بیمه ساختمان شده است.

وی با اشاره به ماده ۶۰ قانون برنامه ششم توسعه گفت: در بخش نخست این قانون آمده است شهرداری‌ها مکلفند نسبت به درج الزام رعایت مقررات ملی ساختمان در پروانه‌های ساختمانی اقدام کنند. صدور پایان‌کار برای واحدهای احداث شده بر مبنای این پروانه‌ها، منوط به رعایت کامل این مقررات است. اما از آنجا که حضور مجری ذی‌صلاح پیش‌شرط اصلی اجرای آن است هنوز اینقانون عملیاتی نشده است.

مهدی صالحی مدیر کل معماری و ساختمان شهرداری تهران با تایید آنکه جهت‌گیری عمومی شهرداری تهران آغاز یک اقدام مشترک برای افزایش کیفیت ساخت‌وسازها از طریق ارائه مشخصات فنی املاک به خریداران است، گفت: به رغم آنکه بیش از ۲۰ سال از تصویب قانون مربوط به تدوین شناسنامه فنی و ملکی می‌گذرد اما به دلیل آنکه اطلاع از مشخصات فنی ملک به‌عنوان یک مطالبه از سوی شهروندان شکل نگرفته و مسکن به‌عنوان یک کالای صنعتی در ذهن مردم وجود ندارد اجرای این قانون با مشکلاتی مواجه بوده است.

وی با اشاره به اقدام چندین باره برای اجرای این قانون طی سال‌های گذشته، اظهار کرد: پیش‌شرط اصلی برای تضمین کیفیت ساختمان آن است که هر پروژه ساختمانی توسط یک سازنده ذی‌صلاح ساخته شود تا بتواند کالای ساخته شده را تضمین فنی کند اما تازمانی که ساختمان توسط سازنده ذی‌صلاح ساخته نشود نمی‌توان کیفیت آن را تضمین کرد. مدیر کل معماری وساختمان اضافه کرد: بنابراین فرهنگ‌سازی برای ایجاد مطالبه‌گری از سوی شهروندان و همچنین اجرای هر پروژه ساختمانی توسط سازنده ذی صلاح است تا در صورتی که ساختمان با هر نقص فنی مواجه شود قابل ردیابی باشد.

وی با اشاره به تجربه اجرای این قانون در سال ۹۲ گفت: در سال ۹۲ اجرای هر پروژه ساختمانی توسط مجری ذی صلاح الزامی اعلام شد اما روند کار نهایتا به تضمین کیفیت منجر نشد و به دلیل اشکالات اجرایی با اعتراض مردم، دیوان عدالت اداری در سال ۹۴، حضور الزامی مجری ذی صلاح را ممنوع اعلام کرد. با توجه به این تجربه، شهرداری بنا دارد در یک همکاری سه جانبه با وزارت راه و شهرسازی و سازمان نظام مهندسی، حضور سازنده‌ ذی صلاح را در پروژه‌های ساختمانی به شکلی متفاوت از گذشته پیگیری کند. صالحی از اجرای این قانون به‌صورت پایلوت طی دو تا سه ماه آینده خبر داد و افزود: پیشنهاد شده است تا اجرای این بخش از قانون به‌صورت پایلوت در برخی مناطق شهری پایتخت همچون منطقه یک و یکی از مناطق میانی تهران اجرایی شود. البته در حال حاضر برخی از ساخت‌وسازهای انجام شده در شهر تهران با استفاده از سازنده ذی‌صلاح است اما به‌صورت مدون جایی ثبت و ضبط نمی‌شود اما با اجرای این قانون، تمامی نقشه‌های پنهان ساختمان در اختیار خریدار قرار می‌گیرد.

به گفته وی، اگر کیفی‌سازی به‌عنوان یک مزیت برای ساختمان‌ها محسوب شود طبیعتا به یک تراز برای تعیین ارزش اقتصادی ساختمان‌ها تبدیل می‌شود و اگر سازنده‌ای به این نتیجه برسد که ارائه سند فنی منجر به افزایش ارزش پروژه ساختمانی وی می‌شود به اجرای این قانون ترغیب خواهد شد.