قانون پیش فروش ساختمان هنوز بعد از گذشت ۱۰ سال به مرحله اجرایی نرسیده، این درحالی است که پیش فروش می‌تواند بازار مسکن را به ساماندهی برساند. امروزه در کلانشهرها همزمان با افزایش جمعیت نیاز به ساختمان و ملک رشد یافته است از سوی دیگر نداشتن قدرت اقتصادی کافی برای خرید مسکن باعث شده که […]
امروزه در کلانشهرها همزمان با افزایش جمعیت نیاز به ساختمان و ملک رشد یافته است از سوی دیگر نداشتن قدرت اقتصادی کافی برای خرید مسکن باعث شده که قانون پیش فروش ملک و یا ساختمان دوباره مطرح شود، اما به دلیل آنکه جو روانی مناسبی برای طرح پیش خرید و یا پیش فروش مسکن وجود ندارد نگرانی‌های بسیار زیادی در این حوزه ایجاد شده است.
قانون پیش فروش مسکن حدود ۱۰ سال پیش در مجلس شورای اسلامی در راستای قانون حمایت از خرید و فروش ملک ارائه شد، اما به دلیل ایرادها و مشکلاتی که داشت نتوانست به درستی اجرا شود به همین دلیل طی ۱۰ سال گذشته این قانون در بین خریداران و یا فروشندگان مسکن جلوه خوبی پیدا نکرده است اما به گفته بسیاری از کارشناسان مسکن اجرای طرح قانون پیش فروش ساختمان می‌تواند بازار مسکن را به ساماندهی برساند و از سوی دیگر به دلیل مشکلاتی که تعاونی‌ها برای واحدهای مسکونی پیش فروش شده ایجاد کرده اند خریداران تمایلی ندارند که وارد این بازار شوند.
همزمان با افزایش قیمت مسکن در یک سال گذشته، بسیاری از خریداران مسکن به فکر پیش خرید یک ملک افتاده‌اند همین موضوع باعث شده که دلالان و یا متخلفان حوزه مسکن وارد بازار پیش فروش مسکن شوند و مشکلاتی را برای این افراد ایجاد کنند، بنابراین به دنبال گسترش روزافزون تخلفات و جرایم در حوزه پیش فروش واحدهای مسکونی و با توجه به لزوم جلوگیری از ضایع شدن حقوق پیش خریداران قانونی به نام پیش فروش ساختمان مطرح شد اما به دلیل مشکلات و ایراداتی که در این قانون وجود داشت نتوانست به مرحله اجرایی برسد.
با ابلاغ دستورالعمل پیش فروش ساختمان از سوی وزارت راه و شهرسازی که درخرداد ماه سال ۱۳۹۳ صورت گرفت، پس از حدود چهار سال از تصویب و تأیید قانون مربوطه در مجلس که به آذر ماه سال ۱۳۸۹ برمی گردد، راه اجرایی شدن ساماندهی بازار دوم مسکن یا همان پیش فروش باز شد.
همچنان این آیین‌نامه نیاز به تکمیل داشت که در ابلاغیه‌های بعدی مانند دستورالعمل شناسنامه فنی ملکی (به عنوان یکی از مهم‌ترین موانع اجرا) و نحوه آگهی و تبلیغات پیش فروش سعی شد این موانع برداشته شود. اکنون با ابلاغ چند آیین‌نامه و دستورالعمل اجرایی تا حدود زیادی قانون پیش فروش ساختمان امکان اجرا پیدا کرده است، اما یکی از اضلاع اجرای این قانون یعنی تولیدکننده‌ها و مشاوران املاک اعتقاد دارند که این قانون و آیین‌نامه یکجانبه به نفع پیش خریداران تدوین شده است و به همین دلیل انبوه سازان و سازندگان مسکن از آن استقبال نمی‌کنند.
طبق آنچه در آیین‌نامه پیش فروش ساختمان ابلاغ شده است از این پس تنظیم سند پیش فروش باید در دفاتر اسناد رسمی که به پایگاه اطلاعات سراسر کشور دسترسی دارد، انجام شود و در کنار آن بدون ارائه شناسنامه فنی ملکی که در آن تمام مشخصات فنی ملک قید شده است امکان پیش فروش وجود ندارد. همچنین بیمه بودن ساختمانی که پیش فروش می‌شود و همچنین داشتن سند رسمی از دیگر ضوابط مورد تأکید در این آیین‌نامه است.
بازگشت اعتماد از دست رفته
دراین باره حسین معصوم، مشاور و نماینده تام‌الاختیار وزیر راه و شهرسازی در شورای‌عالی حفظ حقوق بیت‌المال ابلاغ دستورالعمل صدور شناسنامه فنی ساختمان را گام بلند دولت در رونق مسکن می‌خواند و می‌گوید: یقیناً اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان، اعتماد را به بازار معاملات مسکن خواهد آورد.
معصوم افزود: قانون پیش‌فروش ساختمان جزو قوانین مهمی است که باید به‌درستی به اجرا درآید. این قانون می‌تواند در جلوگیری از وقوع جرم در بخش ساختمانی نقش مؤثری ایفا کند.
وی تأکید کرد: قانون پیش‌فروش ساختمان، حقوق پیش‌خریداران و پیش‌فروشندگان را تأمین می‌کند و خلأیی را که سال‌های سال در این زمینه محسوس بود و در نبود آن شاهد تضییع حقوق شهروندان و گاه شاهد کلاهبرداری در این زمینه بودیم، تا حد قابل ملاحظه‌ای کاهش خواهد داد.
مشاور وزیر راه و شهرسازی گفت: شهروندان پیش‌تر نمی‌توانستند از خریدی که انجام داده‌اند اطمینان حاصل کنند و در برخی موارد مشکلات جدی در این زمینه پیش می‌آمد که بسیاری از آن متضرر می‌شدند. شاهد بودیم که عده‌ای با تبلیغ دست به پیش‌فروش می‌زدند و در نهایت خریداران بسیاری در بحث پیش فروش متضرر می‌شدند که هنوز هم تبعات آن در جامعه مشاهده می‌شود.
وی ادامه داد: انتقادات نابجا باعث تأخیر در فرآیند تصویب آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان شد، در حالی که قانون پیش‌فروش در سال ۸۹ مصوب شد و انتظار می‌رفت در همان سال‌ها، آیین‌نامه اجرایی آن نیز به تصویب برسد. معصوم تأکید کرد: قانون پیش فروش ساختمان اگر اجرا شود یقیناً اعتماد را به بازار معاملات مسکن خواهد آورد.
ارجاع قانون پیش فروش مسکن به کمیسیون قضایی مجلس
در همین رابطه هادی بهادری، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی ، با بیان اینکه قانون پیش فروش ساختمان در سال ۸۹ تصویب شده است، گفت: در ۱۰ سال گذشته این قانون به دلیل مشکلاتی که داشته دولت نتوانسته به مرحله اجرایی شدن برساند و دوباره بعد از گذشت مدتی این قانون به مجلس برگشته است.
وی اظهار کرد: کمیسیون عمران مجلس طرح قانون پیش فروش مسکن را در مدت ۵ تا ۶ ماه اصلاح کرد اما به دلیل مباحث قانونی و قضایی که در این طرح وجود داشته به کمیسیون حقوقی و قضایی ارجاع داده شده است.
بهادری بیان کرد: در صورتی که این قانون به درستی اجرا شود می‌تواند بخش عمده‌ای از مشکلات حوزه مسکن را برطرف کند و ما امیدواریم با اصلاح این قانون هرچه سریع‌تر امسال به مرحله اجرایی شدن برسد.
عضو کمیسیون عمران مجلس تأکید کرد: در قانون پیش فروش ساختمان مشکلاتی از جمله نبود شناسنامه فنی و ملکی ساختمان و مشکلات حقوقی و قضایی وجود داشت که بخشی از آنها در کمیسیون عمران مطرح و رفع شده است.
بنابراین امیدواریم برای اجرای هرچه بهتر این قانون ضمن پیش بینی مسئولیت کیفری فروشندگان در مواردی و با هدف تسریع در حل و فصل اختلافات ناشی از آن مقرر شده است رسیدگی به تمام اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای مفاد این نوع قراردادها توسط هیئت داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و همچنین یک داور بین دو طرف اقدام به انعقاد این قانون کند.
منبع: باشگاه خبرنگاران جوان
Friday, 27 December , 2024