پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

افزایش بیش از حد انتظار نرخ مسکن در کنار کاهش محسوس معاملات ملک در تهران، در حال حاضر پرسش‌های بسیاری درباره آینده بازار مسکن و همچنین چشم‌انداز خانه‌دار شدن خانوارهای دارای درآمدهای متوسط و پایین در ذهن مردم به‌وجود آورده است.

براساس آخرین گزارش بانک مرکزی از وضعیت معاملات مسکن در فروردین ۹۸، متوسط قیمت خرید و فروش هر مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۱۱.۲ میلیون تومان بود که نسبت به اسفند ۹۷ حدود ۲.۱ درصد و نسبت به فروردین ۹۷ حدود ۱۰۳.۹ درصد افزایش نشان می‌دهد. این در شرایطی است که تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۳.۴ هزار واحد مسکونی رسیده که نسبت به اسفند ۹۷، ۷۳.۳ درصد و فروردین ۹۷ حدود ۳۲.۲ درصد کاهش یافته است.

این حد افزایش قیمت مسکن در دوره یک‌سال گذشته، بسیاری از معادلات و محاسبات برای تقویت قدرت مالی طرف تقاضا و نیز پس‌انداز و دریافت وام برای خرید خانه را به‌هم زده است. شرایط به‌گونه‌ای شده که مدت زمان انتظار برای خرید خانه به ۳۳ سال رسیده است. طبق برآوردهای فردین یزدانی، کارشناس اقتصاد مسکن، نسبت متوسط قیمت یک واحد مسکونی به درآمد خانوار، شاخصی است که به آن توان‌پذیری مسکن می‌گویند. قبل از افزایش قیمت مسکن در سال گذشته مدت زمان انتظار برای خرید خانه ۱۱ سال بوده اما با شرایط امروز قطعا به بالای ۱۳ سال رسیده است.

به گفته وی، این اعداد در شرایطی است که مردم از حقوق و دستمزد خود هیچ مصرفی نداشته باشند، اما اگر خانوار یک‌سوم از درآمد خود – درآمد متوسط جامعه- را مصرف کنند و مابقی را برای خرید مسکن پس‌انداز کنند، مدت زمان انتظار برای خرید مسکن به ۳۳ سال می‌رسد.

سقوط قدرت خرید وام مسکن

در این میان، تحلیل‌ها بیانگر آن است که قدرت خرید وام اوراق مسکن به سطح سال ۹۲ سقوط کرده است. آنچه اکنون به‌عنوان تسهیلات انفرادی خرید مسکن از محل اوراق توسط بانک عامل بخش مسکن به متقاضیان پرداخت می‌شود، تنها تکافوی خرید حداکثر ۵ مترمربع آپارتمان را می‌کند که این میزان یک‌دهم حداقل مساحت مسکن کوچک‌متراژ مناسب زوج‌های کم‌درآمد است. از این رو فعالان بازار مسکن از این وام در حال حاضر با تعبیر وام خرید متری یاد می‌کنند و آن را به‌عنوان تسهیلات خرید مسکن به رسمیت نمی‌شناسند.

آن‌طور که از روند کنونی بازار مسکن می‌توان دریافت، در حال حاضر مالکان به دنبال این هستند که قیمت مسکن را به میزان افزایش قیمت دلار بالا ببرند، اما بخش تقاضا چنین توانی را برای پرداخت ندارد؛ چراکه درآمد یا ثروت خانوارها به اندازه تفاوت قیمت دلار بالا نرفته است.

بر این اساس است که زمانی که به قیمت‌ها در گزارش بانک مرکزی در برخی مناطق مانند منطقه ۲۲ نگاه می‌کنیم، می‌بینیم که قیمت مسکن در این منطقه به طور متوسط ۱۰ میلیون تومان در هر مترمربع مسکونی بالا رفته است. یعنی قیمت یک واحد ۶۰ متری، برابر ۶۰۰ میلیون تومان تومان می‌شود. این در شرایطی است که زمانی که از مالکان پرسیده می‌شود دلیل این همه افزایش قیمت مسکن چیست، به واحدهایی با قیمتی هر مترمربع ۵۰ میلیون تومان اشاره می‌کنند.

قیمت مسکن حبابی است؟

حسام عقبایی، نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک کشور در این خصوص در گفت‌وگو با خبرگزاری خبرآنلاین می‌گوید: من اعتقاد دارم که قیمت مسکن حبابی نیست؛ اگرچه قیمت مسکن بیش از ۱۰۰ درصد افزایش پیدا کرده است.

وی می‌افزاید: برخی از سایت‌ها و فضاهای مجازی بعد از عید قیمت‌ها را به صورت نامتعارف بالا بردند و قیمت مسکن را حبابی کردند. برای مثال، قیمت آپارتمان ۱۰ میلیون تومان بود که ۱۵ میلیون تومان قیمت می‌گذاشتند و هیچ خریداری هم برای آن وجود نداشت.

عقبایی تصریح می‌کند: سایت‌ها و فضاهای مجازی چنین شرایطی را در بازار مسکن به‌وجود آوردند، ولی عملا قیمت مسکن رشد بالایی داشته است و رشد آن هم به عوامل متعددی همچون نبود توازن بین عرضه و تقاضا و کاهش تولید برمی‌گردد.وی متذکر می‌شود: من فکر می‌کنم که قیمت حقیقی مسکن دچار حباب نیست و باید مراقب باشیم که قیمت‌ها بیش از این افزایش پیدا نکند.

نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک یادآور می‌شود: در سال ۹۷ با رکود در بازار مسکن مواجه بودیم؛ البته خرید و فروش به صفر نرسیده، اما به دلیل کاهش قدرت خرید مردم، ۷۰ درصد معاملات مسکن کاهش پیدا کرده است. دولت باید به این موضوع توجه کند.

افت شدید قدرت خرید مسکن قابل جبران است؟

عقبایی در ادامه با اشاره به راهکارهای بهبود قدرت خرید مسکن مردم، می‌گوید: خیلی خوب می‌شود این وضعیت را جبران کرد، اما متاسفانه عزمی وجود ندارد. من راهکارهای کنترل قیمت مسکن و این‌که قیمت مسکن با قدرت خرید مسکن متناسب شود را به شما می‌گویم.

وی می‌افزاید: اگر از من به عنوان دولت سوال کنند که برای کنترل قیمت مسکن و بالا بردن قدرت خرید مردم چه باید کرد، می‌گویم ۶۰ تا ۹۰ درصد قیمت مسکن زمین است. ما در کشور به اندازه کافی زمین داریم و وزارت راه و شهرسازی زمین‌های مختلفی را در تمام شهرهای بزرگ و کوچک شناسایی کرده است.

نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک کشور عنوان می‌کند: دولت باید ستاد مدیریت زمین تشکیل دهد که زمین را در اختیار انبوه‌سازان و تولیدکنندگان مسکن قرار دهد. همچنین مصالح ساختمانی در کشور صادر می‌شود. حدود ۳۰ درصد از قیمت مسکن مربوط به مصالح ساختمانی و نیروی انسانی است. پس ما زمین و مصالح ساختمانی داریم و مثل فیلیپین لازم نیست که دریا را خشک کنیم تا خانه بسازیم.

عقبایی متذکر می‌شود: ما باید بانک توسعه‌ای ایجاد کنیم و جلوی بنگاه‌داری بانک‌ها را بگیریم. پولی که بانک‌ها برج‌سازی و مال‌سازی می‌کنند را باید بگیریم. آن زمان می‌توان به افزایش تولید مسکن کمک کرد و با افزایش تولید، قیمت‌ها کاهش می‌یابد و قدرت خرید بالا می‌رود.وی یادآور می‌شود: وقتی که به زمین دست زده نمی‌شود و به بانک اجازه داده می‌شود که برخلاف قانون، انبوه‌سازی، برج‌سازی و مال‌سازی کند، چه توقعی وجود دارد که بین عرضه و تقاضا توازن ایجاد شود.

قیمت زمین قسطی شود

مهدی غلامی، کارشناس اقتصاد مسکن : اولین راه‌حلی که به ذهن برای بهبود قدرت خرید مسکن می‌رسد، این است که وام خرید را افزایش دهند.وی می‌افزاید: البته افزایش وام خرید تبعات خود را دارد. زمانی که عرضه و تقاضای مسکن به میزان کافی نرسیده، اگر وام خرید مسکن را افزایش دهیم، قیمت‌ها دوباره بالا می‌رود و با قیمت قدرت خرید کاهش می‌یابد.

این کارشناس مسکن تصریح می‌کند: دولت در حال حاضر افزایش عرضه و تولید مسکن را در دستور کار خود قرار داده، ولی به‌گونه‌ای مسکن ساخته می‌شود که قدرت خرید مردم را بالا نمی‌برد، چون با قیمت بازار و روز به مردم عرضه می‌شود.

غلامی عنوان می‌کند: دولت اگر از مدل‌هایی استفاده کند و تاخیری در دریافت هزینه زمین داشته باشد، مردم به راحتی می‌توانند صاحب خانه شوند. به این شکل که مردم هزینه ساخت را به سازندگان پرداخت کنند و زمانی که وارد مسکن خود شدند، هزینه زمین را به صورت اقساط پرداخت کنند. به این ترتیب، خانواده‌ای که مستاجر است، اقساطی که می‌پردازد، شبیه کرایه خانه‌ای می‌شود که الان پرداخت می‌کند.

وی متذکر می‌شود: این راه‌حلی است که دولت می‌تواند اجرایی کند و به‌راحتی خانوارهایی که در دهک‌های متوسط قرار دارند، می‌توانند صاحب‌خانه شوند. در مسکن‌مهر هزینه زمین صفر شده بود، اما ما می‌گوییم هزینه ساخت را مردم بپردازند، اما هزینه زمین به صورت اقساط پرداخت شود.

این کارشناس اقتصاد مسکن می‌گوید: اگر ما افزایش قیمت مسکن را نگاه کنیم، به خصوص اگر با افزایش قیمت زمین مقایسه کنیم، متوجه می‌شویم که بخشی از افزایش قیمت‌ها خیلی شدید است. دلیل آن هم این است که عرضه و تقاضا به شکل خوبی قرار ندارند و کسانی که واحد مسکونی دارند، به هر قیمتی که بخواهند، می‌فروشند.

غلامی تصریح می‌کند: موضوع دیگر این است که در حال حاضر مالیات‌های تنظیمی وجود ندارد. یعنی اگر یک نفر قیمت‌ها را بخواهد خیلی بالا ببرد، هیچ برخوردی صورت نمی‌گیرد، اما در دنیا مالیات بر عایدی سرمایه دریافت می‌شود و افزایش شدید قیمت‌ها با این مالیات کنترل می‌شود.