تازه‌ترين آمار بانك مركزي درخصوص «تحولات بازار مسكن تهران در شهريور ماه» حكايت از تدوام روند افزايشي قيمت‌ها نسبت به شهريور سال گذشته و كاهش تعداد معاملات نسبت به مرداد سال جاري دارد. براساس اين گزارش متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در شهريور 99 نسبت به شهريور سال قبل افزايشي 91.7درصدي داشته است.

در بخش ديگر اين گزارش بيشترين متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني معامله شده در پايتخت 50 ميليون و 700 هزار تومان و كمترين نيز 10 ميليون و 400 هزار تومان اعلام شده است. با مقايسه اعداد و ارقام متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني با خط فقر 4 ميليون و 500 هزار توماني پايتخت، قيمت هر متر خانه بيش از دو برابر خط فقر در تهران است. براساس گزارش ايسپا كه نيمه دوم شهريور منتشر شد، حدود 40درصد از خانوارهاي ايراني پس‌انداز ندارند. اين آمار در كنار روند فعلي افزايش قيمت‌ها آن هم در شرايطي كه قدرت خريد خانوارها تضعيف شده، مي‌تواند متوسط زمان انتظار براي خانه‌دار شدن را بسيار طولاني‌تر كند كه علاوه بر افزايش حاشيه‌‌نشيني طبقات اجتماعي را نيز تغيير مي‌دهد.

افزايش 203درصدي معاملات طي يك سال

براساس آنچه بانك مركزي منتشر كرده در شهريور ماه متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني به 24 ميليون و 288 هزار تومان رسيده كه نسبت به مرداد افزايشي 5.1درصدي داشته و نسبت به شهريور سال گذشته 91.7درصد گران‌تر شده است. تعداد معاملات مسكن در پايتخت نيز طي دو ماه اخير كاهشي 6.8درصدي داشته و از 9080 به 8643 در شهريور رسيده است. هر چند رقم معاملات در شهريور سال جاري نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزايش 203درصدي را نشان مي‌دهد. با اين حال همچنان فاصله معناداري با 15 هزار و 545 معامله در شهريور 96 وجود دارد. در بين مناطق تهران كمترين قيمت هر مترمربع واحد مسكوني معامله شده مربوط به منطقه 18 با رقم 3 ميليون و 540 هزار تومان بود كه تنها يك ميليون كمتر از خط فقر در شهر تهران است.

6 ماهه اول 99 پيشتاز افزايش قيمت‌ها

براساس گزارش بانك مركزي متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در 6 ماهه نخست سال جاري 19 ميليون و 920 هزار تومان اعلام شده كه نسبت به سال 96 و پيش از شروع نوسانات ارزي، افزايشي 344درصدي داشته است. به بيان ديگر در هر سال حدود 114 درصد رشد قيمت‌هاي مسكن در پايتخت رقم خورده است. در اين مدت تعداد معاملات نيز از 85 هزار و 182 واحد به 54 هزار و 921 واحد رسيده كه افت محسوسي را نشان مي‌دهد. شايد توجيه كاهش 30 هزار و 261 تعداد معاملات در خروج متقاضيان واقعي بازار مسكن از اين بازار به دليل افزايش شديد قيمت‌ها يا حاشيه‌نشيني آنها باشد.

قيمت خانه در تهران گران‌تر از استانبول

تداوم روند قيمت‌هاي مسكن در حالي است كه سايت‌هاي خريد خانه در تركيه، متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در شهر استانبول را بين 4 ميليون و 300 هزار تا 12 ميليون تومان اعلام مي‌كنند. با مراجعه به سايت‌هاي آگهي‌دهنده براي خريد خانه در دوبي نيز موارد مشابهي مانند تركيه را مي‌توان مشاهده كرد. به عنوان مثال خريد يك آپارتمان 100 متري در منطقه «اسن يورت استانبول» 247 هزار لير قيمت‌گذاري شده كه حدود 934 ميليون تومان مي‌شود؛ هر مترمربع 9 ميليون و 340 هزار تومان. براساس آنچه در بنگاه‌هاي معاملات املاك مي‌گذرد، با 900 ميليون تومان مي‌توان در پرديس، خيابان پيروزي، استاد معين و شهريار با متراژهاي كمتر از 100 متر خانه خريداري كرد.

مسكن دلاريزه شده است

بررسي گزارش‌هاي گذشته بانك مركزي از تحولات مسكن در تهران نشان مي‌دهد كه قيمت مسكن همراستا با دلار افزايش يافته و هر زمان روند نرخ دلار، صعودي باشد، متوسط قيمت‌ها نيز بر مدار صعود قرار مي‌گيرد. مدعاي اين گزاره آمارهاي 6 ماهه نخست سال 95 و 96 است. متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در 6 ماهه نخست سال 95 حدود 4 ميليون و 230 هزار تومان بود كه اين رقم براي سال 96 تنها افزايشي 6درصدي داشته كه حتي 3درصد كمتر از تورم سال 95 است. در شهريور 95 نرخ دلار 3554 تومان بود كه در شهريور سال بعد به 3900 تومان رسيد كه از افزايش 9درصدي حكايت دارد. اما اوضاع در شهريور 97 به گونه ديگري بود و نرخ ارز با جهشي 194درصدي نسبت به دوره مشابه سال قبلش به 11 هزار و 428 تومان رسيد.

براساس همين تغييرات نرخ دلار، متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني با افزايشي 50.5درصدي به 6 ميليون و 747 هزار تومان رسيد. ادامه‌دار شدن جهش‌هاي ارزي و رسيدن به قيمت حدود 27 هزار تومان در پايان شهريور سال جاري كه 145درصد بيشتر از سال 97 است، قيمت خانه را نيز بالا برد به‌گونه‌اي كه متوسط هر مترمربع واحد مسكوني نيز 216درصد افزايش داشت. مقايسه آمارهاي 4 سال اخير نشان مي‌دهد هر زمان كه نرخ ارز بالا رود، حتي اگر دولت و مجلس اقداماتي نظير ساخت مسكن ملي يا ماليات بر واحدهاي خالي در پيش بگيرند، نمي‌توانند از روند افزايش قيمت‌ها جلوگيري كنند، چراكه مسكن دلاريزه شده و از سوي ديگر شايد بهترين بازار دارايي باشد تا افراد با تمسك به آن از كاهش ارزش ريال در دستشان جلوگيري كنند.

متوسط كمترين قيمت مسكن بالاتر از خط فقر

گزارش اخير بانك مركزي نشان مي‌دهد متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني حتي در منطقه «ارزان» تهران نيز بالاتر از خط فقر يك خانواده 4نفره است. محمد قاسمي، سرپرست وقت مركز پژوهش‌هاي مجلس در خرداد سال جاري خط فقر براي خانواده‌هاي تهراني را 4.5 ميليون تومان اعلام كرده بود. در حالي متوسط قيمت تقريبا تمام محله‌ها از خط فقر بالاتر است كه اطلاعات مركز آمار نشان مي‌دهد هر خانواده‌اي براي هزينه‌هاي مرتبط با مسكن بايد حدود 36درصد درآمد خود را كنار گذارد.

اما روند افزايش قيمت‌ها به‌خصوص از سال 97 تاكنون حكايت از آن دارد كه خانواده‌ها در آينده‌اي نزديك بايد بيشتر از 36درصد از درآمد خود را براي مسكن كنار گذارند، چراكه با استناد به آخرين گزارش مركز آمار درخصوص تورم شهريور ماه، شاخص قيمتي مسكن و اجاره نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزايشي 24 و 24.1درصدي داشته است. اين در حالي است كه نسبت هزينه مسكن به كل هزينه‌هاي يك خانوار در كشورهاي پيشرفته همواره كمتر از 30درصد است و با وجود اينكه كرونا، جهان را وارد بحران اقتصادي كرده و در بسياري از كشورها پيش‌بيني مي‌شود روند كاهش توليد ناخالص و افزايش بيكاري مدت‌دار باشد، اما تاكنون هزينه مسكن بيشتر از 30درصد افزايش نيافته است.