پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

اصرار دولت بر ورود به «بیراهه مالیاتی» برای مقابله با «احتکار آپارتمان»، این مدل تنظیم بازار مسکن را در همان گام اول اقدام، با شکست مواجه کرد. شعارسال: مقابله با احتکار مسکن از بیراهه مالیاتی باعث بروز ۱۰ خطا در فاز اول اقدام شد.

اوایل امسال دولت با مراجعه به قانون ۵ سال پیش مرتبط با خانه‌های خالی، مصمم به اخذ مالیات از محتکران – مالکان واحد‌های بلااستفاده – شد. برای این منظور، در فاز اول، سامانه‌ای برای شناسایی مالکان راه‌اندازی شده که نتایج اولیه آن نشان می‌دهد «اتکا به خوداظهاری محتکران» جایگزین «شناسایی بی‌عیب و نقص» شده است. ناکامی در این مدل برخورد – مالیات انحرافی – از قبل، پیش‌بینی شده بود. مطالعات جهانی، تاکتیک صحیح ضداحتکار مسکن را «مالیات سالانه» معرفی می‌کند.
اصرار دولت بر ورود به «بیراهه مالیاتی» برای مقابله با «احتکار آپارتمان»، این مدل تنظیم بازار مسکن را در همان گام اول اقدام، با شکست مواجه کرد. اوایل امسال با ادامه سریال جهش قیمت مسکن -به‌عنوان سومین سال رشد شتابان قیمت واحد‌های مسکونی در پایتخت- متولی این بخش سراغ ماده‌ای از قانون مصوب سال ۹۴ تحت نام «مالیات بر خانه‌های خالی» رفت و بدون توجه به علل کلیدی «انجماد ۵ ساله ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم» و حتی بی خبر از ریشه‌های جهش، مرحله اول اخذ مالیات از واحد‌های مسکونی خالی از سکنه را به اجرا درآورد با این تصور که ملاکان از ترس مالیات بلافاصله به فروش رومی‌آورند، تورم مسکن آرام می‌گیرد و همه خانه اولی‌ها خیلی زود صاحب خانه می‌شوند.
اخذ مالیات از خانه‌های خالی مطابق قانون مصوب، در ابتدا به یک «بانک اطلاعاتی یکپارچه از مالکان، ساکنان و کاربران همه واحد‌های مسکونی موجود در سراسر کشور» نیازمند است تا در گام نخست، تعداد و موقعیت خانه‌های خالی و هویت مالکان این املاک بلااستفاده، «شناسایی» شود و سپس، سازمان امور مالیاتی با استناد به نتایج مرحله اول (شناسایی)، بتواند در گام دوم، نسبت به «دریافت مالیات» از مالکان مشمول مالیات (شناسایی شده)، اقدام کند. گام اول، فصل گذشته با راه‌اندازی «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» برداشته شد، اما اکنون بروز ۱۰ خطای اساسی در همین فاز ابتدایی – فاز شناسایی محتکران مسکن- عملا امکان «شناسایی موثر و صحیح» ملاکان را برای دولت سلب کرده و از آن مهم‌تر، با مشاهده این خطا‌ها از سوی کاربران، «سیگنال ناتوانی مالیاتی» در حال ارسال به محتکران ملک است. اثر این سیگنال می‌تواند به ضدهدف مالیات تبدیل شود. کارشناسان بروز این خطا‌ها را از قبل، پیش بینی و نسبت به تبعات «ورود به مسیر انحرافی برای برخورد با محتکران مسکن» هشدار داده بودند.
اما دولتی‌ها در خوش‌بینانه‌ترین حالت، به علت «کم آگاهی نسبت به تجربه‌های مالیاتی موفق کشور‌ها در حوزه کنترل سفته بازی و سرمایه‌گذاری ملکی»، یک راست سراغ فرمول معیوب (سیاست بد) در این حوزه رفتند و در حال‌حاضر «بن بست در انتهای این بیراهه»، دست‌کم برای اهل فن و البته فعالان بازار ملک، کاملا مشهود است. در کنار بیراهه مالیاتی (مالیات بر خانه خالی)، یک راه اصلی و آزموده شده با نام «مالیات سالانه بر املاک» وجود دارد که خیلی از کشور‌ها به کمک این تاکتیک درست، بدون زحمت راه‌اندازی انواع و اقسام سامانه و سعی و خطا‌های پرهزینه و بدون نتیجه، توانسته‌اند در این راه، هزینه واقعی سرمایه‌گذاری ملکی و خالی گذاشتن خانه‌ها را از مالکان دریافت کنند و منشأ اثر مثبت به نفع خانه اولی‌ها و تقاضای مصرفی خانه باشند. اما در کشورمان، فعلا محصول اجرای طرح (قانون) مالیات بر خانه‌های خالی آن هم در میانه فاز اول اجرا، چیزی جز «اطلاعات ناقص و داده‌های موهوم از وضعیت املاک و مشخصات مالکان» نیست و با چنین اوضاعی، «متقاعد شدن سازمان امور مالیاتی برای استناد به این اطلاعات بابت شروع اخذ مالیات (گام دوم)»، بسیار بعید به‌نظر می‌رسد. پیامک «هشدار» یا مرئی‌کننده خطا‌ها؟ ماجرای «بیراهه مالیاتی» در بازار مسکن از این قرار است که دولتی‌ها برای کاهش میل به سرمایه‌گذاری ملکی -کم کردن هیجان خرید آپارتمان در سمت تقاضای غیرمصرفی- سراغ اخذ مالیات از خانه‌های خالی رفتند. برای این منظور، متولی بخش مسکن سامانه جامع املاک و اسکان کشور را راه‌اندازی کرد تا واحد‌های مسکونی خالی از سکنه را شناسایی کند. اما در این سامانه، براساس پیامک‌هایی که در هفته‌های اخیر برای گروهی از مالکان آپارتمان در سراسر کشور ارسال شده است، هیچ «نشانه‌ای ولو ضعیف یا خفیف، از موفقیت‌آمیز بودن عملیات شناسایی» دیده نمی‌شود بلکه برعکس، «مالکیت نداشته، برای برخی افراد در سامانه اعلام شده، برای برخی دیگر، مالکیت تکراری به ثبت رسیده و برای گروهی که صاحب املاک خالی هستند نیز احتمالا اطلاعاتی بارگذاری نشده است.» به این ترتیب، میوه مالیات بر خانه خالی به جای اینکه برای محتکران، تلخ باشد فعلا برای آن‌هایی که نباید، مساله‌ساز شده است. مساله به‌وجود آمده، ناشی از شکل گردآوری اطلاعات ملکی مالکان است.