وقتی بازاری رشد ناگهانی قیمت پیدا می‌کند زیاد شنیده می‌شود که می‌گویند قیمت آن حباب دارد در کاهش‌های ناگهانی نیز از تخلیه حباب استفاده می‌شود. اکثرا اوقات دولتمردان و مدیران اجرایی کشور نیز آن قدر در توجیه افزایش قیمت‌ها از کلمه حباب استفاده می‌کنند که دستمایه شوخی برخی از طنز نویسان شده و اقتصاد کشور را اقتصاد کف صابونی توصیف می‌کنند. اما وقتی از حباب حرف زده می‌شود دقیقا درباره چه چیزی بحث می‌شود.

حباب قیمت چیست؟
حباب اقتصادی که با نام‌های «حباب قیمت» یا «حباب بازار» نیز شناخته می‌شود، پدیده‌ای است که به واسطه آن، قیمت یک دارایی به قیمتی بسیار بالاتر از ارزش واقعی آن می‌رسد. در واقع حباب، چرخه‌ی اقتصادی افزایش سریع قیمت یک دارایی بوده که در ادامه با انقباض و سقوط شدید همراه است.معمولاً حباب قیمت‌ها نه بر مبنای دلایل منطقی و ریشه‌ای، که بر اساس هیجانات ناشی از موج ناگهانی خرید غیرضروری به وجود می‌آید.
دلایل ایجاد حباب قیمت
اقتصاددانان درباره حباب قیمتی دو دیدگاه دارند، گروهی بر سیاست‌های مداخله دولت و چاپ پول به عنوان عامل اصلی ایجاد حباب در بازارهای دارایی مثل بورس، مسکن، ارز و.. تاکید دارند و گروه دیگر رفتار و احساس سرمایه‌گذاران را عامل ایجاد حباب می‌دانند. در مجموع رشد بالای نقدینگی در اقتصاد، پیش‌بینی اشتباه بر اساس یک سری زمانی تاریخی و رفتار توده‌ای می‌تواند زمینه ساز حباب شود.تحلیل گران در هر بازاری از روش­های مختلف برای تشخیص حباب استفاده می‌کنند. در بازار مسکن اما ماجرا کمی متفاوت است زیرا برخی از کارشناسان به حباب قیمتی اعتقاد ندارند به گفته آنها مسکن کالایی همگن نیست که بتوان حباب آن را به‌دست آورد در مقابل گروهی از اقتصاددان‌ها نیز با نسبت گیری ساده‌ای حباب قیمتی مسکن را استخراج می‌کنند.

سه روش تعیین قیمت مسکن
اقتصاددانان معمولا در تعیین قیمت مسکن از سه روش استفاده می‌کنند؛ شناسایی قیمت مسکن از برابری عرضه و تقاضا، برآورد قیمت مسکن بر اساس مدل ارزش حال و در نهایت قیمت مسکن بر اساس حباب انتظارات عقلایی.

شناسایی قیمت مسکن از کانال عرضه و تقاضا: عوامل تاثیرگذار بر قیمت در این روش در سه دسته عوامل اقتصادی( مانند درآمد، نرخ بهره، اندازه بازار)، عوامل جغرافیایی و جمعیتی( مانند رشد جمعیت، شهرنشینی، اندازه خانوار) و عوامل نهادی( نظام مالی و مالیاتی) قرار می‌گیرد.

قیمت مسکن بر اساس ارزش حال: این مدل مبتنی بر قیمت مسکن و اجاره بها است. تحت انتظارات عقلایی که آینده نگر است این مدل بیان می‌کند که قیمت یک دارایی برابر ارزش حال سود‌های مورد انتظار از این دارایی است و از نسبت قیمت به اجاره برای تشخیص حباب استفاده می‌کند. به زبان ساده این نسبت نشان می‌دهد پول پرداخت شده برای خرید یک واحد مسکونی پس از چند سال اجاره این واحد به‌دست سرمایه‌گذار باز می‌گردد.

روش سوم محاسبه قیمت مسکن: یکی از گروه هایی که به حباب قیمت مسکن اعتقاد ندارد اقتصاددانان طرفدار فرضیه بازار‌های کارآمد و ایده عقلانیت است. اما در بین این گروه چهره هایی هستند که به حباب‌های عقلایی در بازار‌های دارایی از جمله مسکن باور دارند. بر اساس نظریه استاندارد بازارهای کارآ، نرخ بازدهی انتظاری حاصل از یک دارایی مجموع نسبت قیمتی سود دارایی (نسبت بازدهی مستقیم به قیمت دارایی) و سود سرمایه (بازدهی ناشی از تغییرات قیمت) است. در این نظریه توضیح داده می‌شود که به وجود آمدن حباب‌های دارایی به این معنا نیست که فعالان بازار غیرعقلایی رفتار می‌کنند و دچار توهم شده‌اند و قیمت‌های حبابی دارایی را به اشتباه به عنوان ارزش بنیادی دارایی ارزیابی کرده و دارایی را به خاطر ارزش بنیادی آن تقاضا نموده و می‌خرند، بلکه آنها در انتظار افزایش بیشتر و بیشتر قیمت دارایی و بنابراین کسب سود سرمایه‌ای حاصل از دارایی در کوتاه‌مدت می‌باشند. آنها ریسک بیشتری را می‌پذیرند، تا سود بیشتری را در کوتاه‌مدت کسب کنند.

حباب سنج بازار مسکن در ایران
در ایران پژوهشگران از دو مدل استفاده می‌کنند نسبت قیمت به درآمد سرانه و نسبت قیمت به اجاره مسکن. هر کدام از این روش‌ها طرفدارانی دارد اما به دلیل محاسبه ساده تر نسبت قیمت به اجاره این روش ظاهرا پرکاربرد تر شده است.

نسبت قیمت به اجاره: از دیدگاه برخی اقتصاددانان نسبت قیمت مسکن به اجاره دارای یک رابطه ثابت و منطقی است و هر گونه انحرافی از میانگین این نسبت نشان دهنده حباب در قیمت است. در این نسبت در صورت کسر p نماد قیمت مسکن است و R که در مخرج می‌آید بیانگر درآمد مسکن از محل اجاره است. این نسبت شبیه نسبت P/E در بورس است.

در ایران این نسبت معمولا عددی بین ۱۵ تا ۲۵ ثبت شده است زمانی که بازار مسکن در شرایط ثبات نسبی قیمت قرار می‌گیرد، نسبت قیمت به اجاره مسکن معمولا در پایین‌ترین سطح متعارف یعنی حول و حوش عدد ۱۵ قرار می‌گیرد. اما زمانی که بازار دچار جهش قیمتی می‌شود و میزان قیمت ملک با نرخ مثبتی افزایش پیدا می‌کند، این نسبت به سقف، نزدیک شده و معمولا به عدد ۲۴ تا ۲۵ می‌رسد. در واقع این شاخص نوسان گیر بین اعداد ۱۵ و ۲۵ در حال نوسان است.