پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

افزایش قیمت مسکن، بسیاری از متقضیان خرید را از بازار مسکن خارج کرده است.به این ترتیب متقاضیان جدیدی وارد بازار اجاره شده‌اند. از طرف دیگر با توجه به جهش قیمت مسکن، این بازار در حال حاضر وارد دوره رکود شده است که به گفته فعالان بازار، رکود بازار مسکن یک سال طول می‌کشد. با توجه به این شرایط، به‌نظر می‌رسد مسأله مستأجران به موضوع اصلی در بخش مسکن تبدیل شده است. افزایش جمعیت مستأجران تقاضا در بازار اجاره را افزایش داده است و ساخت و عرضه آپارتمان‌هایی مناسب برای اجاره راهکار مناسب برای حمایت از مستأجران در این شرایط است.
ماده دو قانون «ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن»، به دولت اجازه داده به منظور حمایت از تولید و عرضه مسکن اجاره‌ای توسط بخش غیردولتی، نسبت به واگذاری زمین تحت تملک خود متناسب با مدت بهره‌برداری از واحد مسکونی به‌صورت اجاره‌ای اقدام نماید. اما این قانون تاکنون اجرا نشده است. اکنون وزارت راه و شهرسازی، به‌عنوان متولی تأمین مسکن، موضوع اجرای اجاره‌داری حرفه‌ای را مطرح کرده است. بعد از دو سال برنامه‌ریزی برای ساماندهی بازار اجاره، وزارت راه و شهرسازی روز ۹ دی ماه، پیش‌نویس آیین‌نامه اجرایی «حمایت از اجاره‌داری حرفه‌ای» را برای بررسی و تصویب به هیأت دولت ارائه کرد که تغییراتی نسبت به قانون پیشین دارد.
اجاره‌داری حرفه‌ای چگونه به کمک مستأجران می‌آید؟
بازار اجاره مسکن در ایران، برخلاف بسیاری از کشورها، بازاری سنتی است. به‌همین دلیل نیازهای مستأجران در این بازار سنتی با توجه به نیاز روز بازار اجاره تغییر نکرده است. به‌این ترتیب کارکردهای آن ناقص مانده و مستأجران در این ساختار سنتی آسیب‌های فراوانی دیده‌اند. متولیان و همچنین کارشناسان بخش مسکن معتقدند که ضرورت دارد بخش اجاره مسکن ضمن حرفه‌ای شدن ساختار سنتی «از طریق افزایش ارکان و بازیگران بازار اجاره با هدف خود تنظیمی بازار و حمایت از عرضه مسکن اجاره‌ای، به نحوی اصلاح شود که منافع تمام ارکان بازار اجاره در نظر گرفته شود.»
اکنون وزارت راه و شهرسازی برای حمایت از مستأجران گام برداشته و طرح اجاره‌داری حرفه‌ای که در آن ساخت خانه‌های استیجاری با حمایت ۱۰۰درصدی دولت از سازندگان مورد نظر است، به دولت ارائه شده است و اگر به تصویب برسد به‌زودی به مرحله اجرا خواهد رسید.  با ارائه این پیش‌نویس، مسئولان وزارت راه و شهرسازی می‌گویند آنها تلاش دارند تا بازار اجاره «برای تشویق سرمایه‌گذاران برای ساخت خانه‌های کوچک و قیمت مناسب ساماندهی ‌شود.» این امید وجود دارد که با اجرای نظام اجاره‌داری حرفه‌ای از مستأجران در برابر افزایش سوداگری مسکن، رشد قیمت اجاره و کمبود عرضه حمایت شود. در پیش‌نویس آیین‌نامه اجاره‌داری حرفه‌ای، هدف اصلی تسهیل‌گری برای ورود سرمایه‌گذاران و سرمایه‌های جدید برای ساخت و عرضه مسکن به‌منظور استفاده مستأجران است.
واگذاری زمین
با توجه به ماده دو قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، به دولت اجازه داده شده به‌منظور «حمایت از تولید و عرضه مسکن اجاره‌ای توسط بخش غیردولتی، نسبت به واگذاری زمین تحت تملک خود متناسب با مدت بهره‌برداری از واحد مسکونی به‌صورت اجاره‌ای اقدام نماید.» در راستای اجرای این برنامه، وزارت راه و شهرسازی موظف شده «تحقق اجرای برنامه‌های مورد نظر را با هدف افزایش سرمایه‌گذاری در تولید و عرضه واحدهای اجاره‌ای جدید، از طریق حمایت از استقرار نظام اجاره‌ای حرفه‌ای توسط بخش غیردولتی با رویکرد گروه‌های کم درآمد، پیگیری کند.»
بعد‌از ارسال پیش‌نویس آیین نامه‌ اجرای اجاره‌داری حرفه‌ای به دولت، این آیین‌نامه اکنون در کمیسیون امور زیربنایی، صنعت و محیط زیست دولت در دست بررسی است.در این پیش‌نویس به دولت اجازه داده شده به منظور حمایت از تولید و عرضه مسکن اجاره‌ای توسط بخش غیردولتی نسبت به واگذاری زمین تحت تملک خود متناسب با مدت بهره‌برداری از واحد مسکونی به‌صورت اجاره‌ای اقدام کند، موضوعی که می‌تواند پای سرمایه‌گذاران را برای ساخت مسکن استیجاری به وزارت راه و شهرسازی باز کند.
بر اساس مفاد پیش‌نویس آیین نامه اجاره‌داری حرفه‌ای، «تمامی اشخاص حقیقی و حقوقی اعم از نهادهای دولتی، غیردولتی، اشخاص بخش خصوصی و تمامی کسانی که حاضرند در بخش اجاره‌داری سرمایه‌گذاری کنند زمینی را به‌صورت اجاره ۹۹ ساله تحویل بگیرند تا در این زمین‌ها خانه بسازند و به بازار اجاره برای ۹۹ سال عرضه کنند.»
موضوع ساخت مسکن استیجاری به صراحت در قانون «ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن» مصوب سال ۱۳۷۷ آمده است، اما سازندگان و سرمایه‌گذاران در سال‌های گذشته از ساخت مسکن استیجاری استقبال نکردند. با توجه به اینکه بیش از ۶۰ درصد هزینه ساخت مسکن را هزینه زمین تشکیل می‌دهد، دولت در نظر دارد در قانون اجاره‌داری حرفه‌ای، زمین را به شرط اجاره ۹۹ ساله به سازندگان واگذار کند و در مقابل سازندگان نیز متعهد می‌شوند مسکن ساخته شده را برای اجاره، در اختیار دهک‌های ضعیف قرار دهند. در این قانون به موضوع اجاره به شرط تملیک هم اشاره شده است و به سازندگان اجازه داده می‌شود به شرط ساخت و ساز جدید، واحدهای ساخته شده را به متقاضیان واگذار کنند.
در این آیین‌نامه از تمامی اشخاص حقیقی و حقوقی و سازندگان و سرمایه‌گذاران دعوت شده است تا برای ساخت مسکن به قصد اجاره با حمایت‌های دولت، اقدام کنند. البته جزئیات بیشتری از آیین‌نامه تا زمان تصویب نهایی در دولت مشخص نشده است. اما آن‌طور که پبش‌تر محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده بود: «از سازمان‌هایی که علاقه‌مند به ساخت مسکن استجاری هستند حمایت می‌شود.

اجاره‌داری حرفه‌ای نیاز امروز بازار مسکن

مهدی‌روانشادنیا
کارشناس اقتصاد مسکن
با توجه به روند افزایشی اجاره‌نشینی در کشور و با توجه به اینکه در قانون حمایت از تولید مسکن استیجاری به نظام اجاره‌داری حرفه‌ای تأکید شده است، قطعاً در مقررات و قوانین مربوط به ساخت و عرضه مسکن برای اجاره‌داری حرفه‌ای در کشور، کمبود وجود داشت. علاوه بر حمایت از مستأجران، نیاز داریم از کسانی که مسکن به قصد اجاره دادن تولید می‌کنند حمایت کنیم و اجاره‌داری حرفه‌ای دقیقاً این منظور را هم دنبال می‌کند. جای قانون اجاره‌داری حرفه‌ای در فضای صنعت ساختمان در کشور خالی بوده و هست. در بازار به نقطه اشباع قیمت مسکن رسیده‌ایم. به‌نظر می‌رسد تا یک سال آینده با رکود در این بازار مواجه باشیم، به این ترتیب موضوع اجاره موضوع روز بازار مسکن خواهد شد. هر اقدامی در جهت کمک به فضای اجاره‌داری حرفه‌ای می‌تواند مؤثر و مفید باشد. در صنعت ساختمان باید بین سازنده و سرمایه‌گذار تفکیک قائل شویم. همین موضوع، ساخت و عرضه مسکن به قصد اجاره و اجاره‌داری حرفه‌ای را به عقب انداخته است. کسی که کارش ساخت مسکن به‌صورت حرفه‌ای است، نمی‌تواند سرمایه خود را به ریسک بیندازد و خواب سرمایه برای او سودی ندارد. اما سرمایه‌گذارانی باید وارد بازار اجاره شوند تا به‌صورت حرفه‌ای به این نوع سرمایه‌گذاری بپردازند.
اجرای قانون اجاره‌داری حرفه‌ای، موجب بهبود فضای کسب و کار در بخش اجاره مسکن است. بازار اجاره مسکن در حال حاضر بازاری مبهم و آشفته است. اجرای قانونی مشخص می‌تواند به انسجام بازار کمک کند. البته آیین‌نامه جدید اجاره‌داری حرفه‌ای باید طوری تدوین شود که قابلیت اجرا داشته باشد، متأسفانه برخی آیین‌نامه‌ها به‌خاطر مشکلات ساختاری و تأمین نشدن هزینه‌ها قابلیت اجرا ندارند. امیدواریم برای ساماندهی بازار اجاره این آیین‌نامه زودتر در دولت به تصویب برسد.