پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

مدیر موسسه مطالعات شهر و اقتصاد گفت: شهرداری ها از طریق سه ابزار زمین، مالی و قانونی، بر بازار مسکن تاثیر می‌گذارند.

 علی اصغر بدری اظهار کرد: شهرداری‌ها حتماً از جمله نهادهای تأثیرگذار بر بازار مسکن هستند. اهم این تأثیرگذاری از طریق سه ابزار که در دست این نهاد است، صورت می‌پذیرد. در ادامه می‌خوانید:

۱. ابزار زمین: کلیه نقش‌هایی که شهرداری در تعیین کاربری، ضوابط ساختمان، انضمام محدوده‌های جدید به شهر و مانند آن ایفا می‌کند، در زمره تأثیرگذاری شهرداری‌ها بر بازار مسکن تلقی می‌شود.

۲. ابزار مالی: وضع عوارض شهرداری‌ها بر ساخت و ساز، نحوه هزینه‌کرد بودجه شهرداری در توسعه شهری، نحوه درآمدزایی شهرداری و نظیر آن از جمله عوامل تأثیرگذار این نهاد بر بازار مسکن محسوب می‌شود.

۳. ابزار قانونی: اعمال قوانین، نظارت بر حسن اجرای آنها و وضع قوانین و مقررات از سوی شورای شهر و دوایر ذیل شهرداری نیز تأثیر ویژه‌ای بر بازار مسکن خواهد داشت.

اما جای این سوال است که در شرایط کنونی که بازار مسکن از تعادل خارج شده است، آیا شهرداری‌ها می‌توانند نقش ویژه‌ای در به تعادل رساندن این بازار ایفا کنند یا نه؟! پاسخ این سوال سهل است و ممتنع. بلی؛ روی کاغذ شهرداری‌ها می‌توانند در بازار مسکن نقش ایفا کنند لیکن در شرایط فعلی با توجه به ابزارهای در اختیار شهرداری‌ها، توقع ویژه‌ای به نقش‌آفرینی این دستگاه در به تعادل رسانیدن بازار مسکن نمی‌توان داشت.

به واسطه آنکه مشکلات بازار مسکن صرفاً مشکلات ساختاری نیست، حل مسئله مسکن در کشور، تنها همیت وزارت راه و شهرسازی و شهرداری‌ها را طلب نمی‌کند؛ بلکه تمامی ارکان دولت و نظام باید دست به دست هم دهند تا قطار مسکن روی ریل بازگردد که البته وصف آن خارج از ظرف این مقال است.

شهرداری‌ها در کشورهای توسعه‌یافته، دولت شهری خود محسوب می‌شوند و تمامی دستگاه‌های خدمات‌رسان در تیول این دستگاه فعالیت می‌کنند و شهردار در واقع رئیس هیأت دولت شهر است. فلذا توقعی که از یک دولت شهری می‌توان داشت، از یک دستگاه با انبوهی از مسئولیت‌ها و حدود اختیارات بسیار محدود نمی‌توان داشت.

پس در چنین شرایطی ادعاهایی همچون احداث مسکن اجتماعی (نظیر واحدهای ۳۵ متری برای محرومان)، به ویژه با وضعیت بغرنج درآمدهای شهرداری تهران، دور از تصور خواهد بود. این ادعاها یا مربوط به زمان رونق درآمد شهرداری‌ها است و یا مربوط به زمانی که شهرداری‌ها اختیارات و منابع لازم را مانند کشورهای توسعه‌یافته در اختیار داشته باشند.

در چنین شرایطی یک توقع بیشتر از شهرداری نمی‌رود که اتفاقاً همین یک مورد اگر اجرا شود، گره بزرگی باز خواهد شد و آن توقع همانا «بهبود فضای کسب و کار» در زمینه «صدور پروانه ساخت» است. شواهد بیانگر سخت و پیچیده شدن روند صدور پروانه در تهران است. اخذ پروانه فرآیند به مراتب نفس‌گیر و زمان‌بر است و معمولاً بیش از یک سال دوندگی دارد.

بخشی از این مسئله به ناکارآمدی سیستم شهرداری در روند صدور پروانه و ضوابط و قوانین موازی و دست‌وپا گیر باز می‌گردد. اما مهم‌تر از آن سنگ‌هایی است که جلوی پای سازندگان برای سوق دادن آنها به توافقات روی میز و زیر میز مربوط می‌شود.

شواهد حاکی است که بسیاری از انبوه‌سازان تهران، عطای ساخت در تهران را به لقای آن بخشیده‌اند و به ساخت و ساز در شهرهای پیرامون تهران و یا شمال کشور روی آورده‌اند. انبوه‌سازان معترفند که همواره با صف‌های طولانی پشت در شهرداری مواجه می‌شوند که بخشی از آن شفاف و علنی برای دستیابی شهرداری به منافع بیش از ضوابط مصوب است و بخش دیگر آن مربوط به صف‌هایی است که ایجاد می‌شود تا منفعت پنهانی برای افرادی خاص فراهم کند.

متخصصان معتقدند که حداقل یک دهه است که به لحاظ فن‌آوری شهرداری‌ها و به ویژه شهرداری تهران به بلوغ لازم برای سرعت بخشیدن به روند صدور پروانه، سیستمی کردن آن و اعمال ضوابط از طریق سیستم بدون نیاز به روبه‌رو شدن سازندگان با کارمندان رسیده است، لیکن منافع پیدا و پنهان مانع عملیاتی کردن این مهم و بهبود فضای کسب و کار می‌شود.

اگر شهرداری دنبال ایفای نقش مؤثر در بازار مسکن است، شاید بهتر باشد این مانع مهم در سر انبوه‌سازان را تعدیل کند تا بازار ساخت و ساز در شهر رونق بگیرد و عرضه مسکن افزایش یابد و شکاف عرضه و تقاضا در بازار مسکن کاهش یابد.