پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

 مجلس تصمیم دارد تا برای مکلف کردن دولت به ساخت دست کم یک میلیون مسکن در هر سال و البته تا ۴سال آینده قیام کند.

به‌احتمال زیاد فردا، نمایندگان بررسی جزئیات طرحی دوفوریتی را آغاز خواهند کرد که هدف آن پایان دادن به بحران عرضه مسکن و بازگرداندن رونق به بازار ساخت‌وساز است و جدی‌ترین مدافع این طرح علی نیکزاد ثمرین، نایب‌رئیس دوم مجلس و البته وزیر راه و شهرسازی دولت محمود احمدی‌نژاد است. این طرح در مواردی با اصول قانون اساسی همخوانی ندارد و بی‌احتیاطی و شتابزدگی نمایندگان در تصویب طرح پیشنهاد شده می‌تواند زمینه را برای قیام تورم در کشور هموار و موجی از رانت را به سبب امضاهای طلایی جهت برخورداری از انبوه سیاست‌های حمایتی پیش‌بینی شده در طرح مجلس بر اقتصاد ایران آوار سازد.

مجلس دنبال رونق چیست؟
براساس آخرین مصوبه کمیسیون عمران مجلس با تصویب طرح، دولت وظیفه  خواهد داشت نیاز سالانه مسکن کشور را براساس اعلام وزارت راه و شهرسازی، در مناطق شهری و روستایی تامین و به‌نحوی برنامه‌ریزی و اقدام کند تا در ۴سال نخست اجرای این قانون، سالانه به‌طور متوسط حداقل یک میلیون واحد مسکونی تولید و عرضه شود. سیاستگذاری و برنامه‌ریزی، نظارت و ایجاد هماهنگی با تصویب طرح بر عهده شورای‌عالی مسکن خواهد بود که قرار است هم رئیس جمهور و هم معاون اول او به همراه چند نفر از وزرا و رئیس‌کل بانک مرکزی و سازمان برنامه و بودجه در این شورا حاضر شوند.
در این طرح راه‌اندازی یک صندوق ملی به نام مسکن پیش‌بینی شده که هدف اصلی آن تجمیع همه منابع و پول‌های دولتی در ارتباط با بخش مسکن عنوان شده و قرار است تمام درآمدهای مالیاتی مرتبط با حوزه زمین، مسکن، مستغلات و ساختمان به اضافه پول‌های پیش‌بینی شده برای بخش مسکن در قوانین بودجه سنواتی، منابع حاصل از بازگشت یا امهال اصل و فرع خطوط اعتباری مسکن مهر، اقساط برگشتی صندوق پس‌انداز مسکن یکم در هر سال، منابع خیرین و سایر منابع احتمالی به‌حساب این صندوق واریز شود. همچنین ساخت‌وساز با طرح مورد علاقه اکثریت نمایندگان مجلس قرار است ارزان ‌تمام شود؛ چراکه باید همه نهادهای دولتی و عمومی به کمک این طرح بیایند و ازجمله شهرداری‌ها در صدور پروانه ساختمانی باید تخفیف ویژه درنظر بگیرند. یکی از موانع قانونی این طرح اصرار بر اختصاص درآمدهای مالیاتی در بخش‌های مختلف بازار مسکن ازجمله مالیات بر عایدی سرمایه در املاک، مالیات بر معاملات مسکن، مالیات بر خانه‌های خالی و اراضی پایه و مالیات بر خانه‌های لوکس است که باید در اختیار صندوق ملی مسکن قرار گیرد که قرار است درون وزارت راه‌وشهرسازی تشکیل شود، حال آنکه براساس قانون اساسی تمام درآمدهای کشور ازجمله درآمدهای مالیاتی باید به‌حساب خزانه کل کشور واریز و تخصیص آن در قالب بودجه سنواتی تعیین ‌شود.

مسکن‌سازی با دوپینگ بانکی
هرچند طرح رونق و تولید مسکن که بررسی جزئیات آن در دستور کار علنی این هفته مجلس قرار می‌گیرد، ابعاد مختلفی را شامل می‌شود، اما شباهت معناداری با طرح مسکن مهر دولت احمدی‌نژاد دارد؛ با این تفاوت که این طرح به سبب داشتن بار مالی سنگین برای دولت مغایر با اصل۷۵ قانون اساسی است. افزون بر اینکه منبع اصلی تامین‌کننده پول این ساخت‌وساز وسیع در ۴سال آینده از مسیر بانک‌ها خواهد بود. نمایندگان پیشنهاد داده‌اند تا بانک‌ها و مؤسسات اعتباری غیربانکی مکلف شوند تا حداقل ۴۰درصد از تغییرات مانده تسهیلات پرداختی در هرسال مالی را با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار به بخش مسکن اختصاص دهند. به‌صورتی‌که سالانه حداقل ۱۶۰هزار میلیارد تومان وام ساخت جهت ساخت مسکن اختصاص یابد و تسهیلات فوق براساس نیاز سالانه مسکن در طرح‌ها و برنامه‌های اعلام شده وزارت راه و شهرسازی پرداخت ‌شود. ایده نمایندگان این است که تسهیلات مربوط به ساخت واحدهای این قانون احتمالی پس از دوره مشارکت به فروش اقساطی تبدیل و تعهدات آن به خریدار منتقل ‌شود. مجموع دوران مشارکت و فروش اقساطی، ۲۰ساله خواهد بود.
فشار نمایندگان به بانک‌هایی که توان پرداخت تسهیلات و تامین سرمایه در گردش بنگاه‌های تولیدی فعلی را هم ندارد، در حالی ادامه می‌یابد که حتی نمایندگان یک تنبیه سخت برای بانکداران درنظر گرفته‌اند و می‌خواهند سازمان امور مالیاتی درصورت عدم ‌رعایت نظر مجلس، مالیاتی برابر ۲۰درصد تعهد انجام نشده را از بانک‌ها و مؤسسات اعتباری که از اجرای این دستور خودداری کنند، بگیرد و ابتدا به خزانه و سپس عین مبلغ را به‌حساب صندوق ملی مسکن واریز کند.

زمین‌ فروشی با بزک اجاره ۹۹ساله
از جمله انتقادهای جدی مرکز پژوهش‌های مجلس به طرح دو فوریتی مجلس که کمیسیون عمران هم آن را تأیید و تصویب کرده، شیوع ویروس امضاهای طلایی در برخورداری از تسهیلاتی است که قرار است در اختیار سازندگان قرار گیرد. ازجمله اینکه شبیه مسکن مهر که قرار بود پول زمین از مردم گرفته نشود تا قیمت مسکن پایین بیاید، این بار هم وزارت راه ‌و شهرسازی موظف  می‌شود برای اجرای برنامه‌های حمایتی نسبت به واگذاری اراضی مورد نیاز ساخت مسکن به‌صورت اجاره ۹۹ساله اقدام کند و مبلغ اجاره بهای سالانه اراضی اجاره ۹۹ساله این ماده حداکثر معادل ۲۰درصد قیمت منطقه‌ای زمین مسکونی  متناسب با قدرالسهم هر متقاضی  در همان سال یا یک‌ درصد ارزش کارشناسی روز زمین در ابتدای سال واگذاری (هرکدام کمتر باشد) تعیین می‌شود. خطر دیگر تحدید و تهدید اراضی ملی و حتی زمین‌های کشاورزی در نتیجه ساخت‌وساز بی‌رویه در قالب قانونی است که مجلس می‌خواهد آن ‌را وضع کند؛ ازجمله اینکه در طرح مجلس سازمان جنگل‌ها، مراتع و آبخیزداری کشور مکلف خواهد شد، اراضی ملی واقع در محدوده و حریم شهرها و همچنین اراضی مصوب وزارت راه و شهرسازی برای طرح‌های شهرک‌سازی در خارج از حریم شهرها را حداکثر ظرف مدت ۲‌ماه تحویل وزارت راه و شهرسازی دهد و تنها اراضی کشاورزی حاصلخیز درجه یک و ۲ به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی، جنگل‌های طبیعی و دست‌کاشت، بیشه‌های طبیعی، نهالستان‌ها، پارک‌ها و ذخیره‌گاه‌های جنگلی و مرتعی، عرصه‌های ذخیره ژنتیک، ایستگاه‌های تولید بذر، حوضه‌های آبخیز زوجی، محدوده ایستگاه‌های پایش و اندازه‌گیری آبخیزداری، بستر و حریم رودخانه‌ها و انهار، چراگاه‌ها و راه‌های مسیر کوچ ایلنشین‌ها و حریم مربوط به آنها و مناطق چهارگانه محیط‌زیستی نمی‌توانند برای ساخت مسکن مورد استفاده قرار گیرد.
اما پیش‌بینی اینکه درصورت تبدیل این طرح به مجلس چه امضاهای طلایی در ساخت‌وساز صورت می‌گیرد و چه زمین‌های کشاورزی که تنها به تشخیص مدیران و کارشناسان وزارت جهادکشاورزی درجه۳ و پایین‌تر قلمداد می‌شوند، دور از انتظار نخواهد بود و موجی از رانت و فساد با امضافروشی برای تبدیل اراضی کشاورزی به اراضی قابل ساخت‌وساز را در آینده راه خواهد انداخت.
اشکال جدی این طرح دو فوریتی مجلس تمرکز افراطی بر حمایت از ساخت‌وساز بدون توجه به زنجیره مصرف و افزایش توان مالی خریداران مصرفی مسکن است. تازه قرار است که همه وزارتخانه‌ها، مؤسسات و دستگاه‌های دولتی و همچنین شرکت‌هایی که ۱۰۰درصد سرمایه و سهام آنها متعلق به دولت است، نسبت به واگذاری و تحویل رایگان اراضی در اختیار خود ظرف ۲ماه از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون بنا به درخواست وزارت راه و شهرسازی اقدام کنند. حتی اگر یک نهاد دولتی و یا عمومی در مهلت تعیین شده نسبت به واگذاری و تحویل زمین و تسلیم کردن اسناد آن اقدام نکند، قانون احتمالی ادارات ثبت اسناد و املاک را موظف می‌کند به درخواست وزارت راه و شهرسازی سند مالکیت جدید را به نام دولت بزند.
البته در ارتباط با زمین‌های متعلق به وزارت جهادکشاورزی واقع در محدوده و حریم شهرها که با تصویب هیأت وزیران امکان فروش آنها وجود خواهد داشت، لازم است قبل از ارجاع موضوع به هیأت وزیران، به تأیید وزارت راه و شهرسازی مبنی بر عدم‌شمول برنامه واگذاری اراضی جهت احداث و تولید مسکن برسد و سازمان ملی زمین و مسکن هم باید زمین‌های مستعد توسعه شهری با اولویت شهرهای در حال تهیه طرح جامع شهری شناسایی و مقدمات الحاق آنها به شهرها را فراهم کنند.

حریم روستاها هم تغییر می‌کند
درحالی‌که طرح مسکن مهر بر تامین مسکن در مناطق شهری و حاشیه شهرها متمرکز بود، طرح جدید مجلس توسعه ساخت‌وساز در روستاها را هم هدف قرار داده و همه دستگاه‌های متولی روستاها ازجمله سازمان جنگل‌ها، مراتع و آبخیزداری باید برای تامین زمین جهت ساخت‌وساز در روستاهای ایران و زمین‌های واقع در محدوده و حریم طرح هادی روستاهای واقع در حریم شهرها را حداکثر ظرف ۲‌ماه از تاریخ درخواست وزارت راه و شهرسازی به‌صورت رایگان در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار دهند. همچنین زمین‌های واقع در محدوده و حریم طرح هادی روستاهای واقع در خارج از حریم شهرها حداکثر ظرف ۲‌ماه از تاریخ درخواست بنیاد مسکن انقلاب اسلامی به‌صورت رایگان در اختیار این نهاد قرار می‌گیرد.

   دستکاری در بازار مصالح ساختمانی!
با تصویب احتمالی این طرح و اجرایی شدن آن، بازار مصالح ساختمانی به‌ویژه ۲صنعت حساس فولاد و سیمان هم با دخالت دولت و دستگاه‌های متولی ساخت‌وساز مواجه خواهد شد؛ چرا که مجلس می‌گوید: باید وزارت امور اقتصادی و دارایی مکلف شود به‌منظور پوشش ریسک ساخت مسکن، امکان پیش‌خرید و سایر ابزارهای پوشش ریسک خرید مصالح ساختمانی صرفا فولاد و سیمان را در بورس کالا فراهم و وزارت صنعت، معدن و تجارت هم مکلف شود بر بازار مصالح ساختمانی (به‌ویژه فولاد و سیمان) و تامین آن با قیمت تمام‌شده متعارف نظارت کند. دخالتی که کوهی از رانت و فساد در بازار محصولات فولادی مورد نیاز صنعت ساختمان را به همراه خواهد داشت و نمایندگان که مصمم هستند تا این طرح را به قانون تبدیل کنند آن‌هم خیلی زود، می‌گویند هزینه صدور و تمدید پروانه ساختمانی، گواهی پایان کار ساختمان  و کلیه برنامه‌های حمایتی وزارت راه و شهرسازی با ۳۰درصد تخفیف محاسبه و دریافت خواهد شد.حتی این وزارتخانه می‌تواند با اعمال سیاست‌های تشویقی، مهندسین داوطلب برای ارائه خدمات فنی مهندسی در طرح‌های حمایتی تأمین مسکن معرفی کند. همچنین وزارتخانه‌های نیرو، نفت و ارتباطات و فناوری اطلاعات مکلف می‌شوند برای کلیه واحدهای مسکونی برنامه‌های حمایتی مسکن صرفا حق انشعاب دریافت کنند و حق دریافت هیچ مبلغی بابت تامین و انتقال ندارند و از این به بعد تمام معاملات خرید، فروش، پیش‌خرید، پیش‌فروش، رهن و اجاره مسکن در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور باید ثبت و کد رهگیری گرفته شود.