پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

یک تحلیلگر بازار مسکن سه پارامتر مهم در مسیر طراحی و اجرای طرح مسکن ملی را معرفی و تشریح کرد.

نرگس رزبان تحلیلگر بازار مسکن با بیان اینکه سهم مسکن در سبد هزینه ای خانوار رو به افزایش است، گفت: آمارها نشان می دهد که سهم مسکن در سبد مخارج خانوار روندی فزاینده دارد به طوری که در مناطق شهری به طور متوسط به ۴۰ درصد رسیده است. این سهم برای دهکهای پایین درآمدی، عدد بزرگتری است.

وی ادامه داد: معنی این افزایش سهم آن است که خانوارها برای تامین مسکن سهم بیشتری از درآمد خود را نسبت به قبل باید صرف کنند و در نتیجه سهم سایر مخارج مانند خوراک، بهداشت و آموزش به مرور کمتر و کمتر می شود.

وی در عین حال به روند نزولی نرخ مالکیت مسکن اشاره کرد و گفت: توان پذیری خرید خانه برای خانوارها کاهش یافته است و حداقل چهار دهک پایین درآمدی، حتی با تمام پس انداز تا پایان عمر خود، امکان خرید خانه نخواهند داشت.

وی با تاکید بر آنکه سهم اعتبارات از کل تامین مالی خرید مسکن در مقایسه با اغلب کشورها بسیار کم است و خرید خانه برای خانوارها، عمدتاً متکی بر پس انداز خانوار است، اظهار کرد: طرح هایی با عناوین طرح اقدام ملی یا طرح جهش تولید و تامین مسکن و امثال آن، در صورت نداشتنجامع نگری و فقدان طراحی نظام تامین مالی جامع و پایدار، در صورت اجرا منجر به تشدید ناترازی بانکها و انتقال آن به منابع بانک مرکزی و جهش تورمی خواهد شد.

رزبان با اشاره به اجرای دومین طرح بزرگ خانه سازی دولت ، تصریح کرد: لازم است طرح ملی مسکن با نگاهی بلندمدت و در بالاترین سطح مدیران با پذیرش تعهد تمامی ارکان سیاستگذاری به اجرا درآید. چراکه چنین طرحی، برای کشور اهمیت حیاتی دارد.

این تحلیلگر بازار مسکن معتقد است در مسیر طراحی و اجرای طرح مسکن ملی باید به سه پارامتر مهم توجه کرد. اولین پارامتر طراحی نظام اعتباری است.

وی در این باره توضیح داد: رکن اصلی نظام اعتباری مسکن باید متکی بر انتشار اوراق رهنی به پشتوانه وام های مسکن توسط بانکها باشد. ممکن است لازم باشد یارانه سود توسط دولت پرداخت شود. در کنار آن، ابزارهای تامین مالی مسکن از قبیل اوراق ایندکس به قیمت، صندوق پروژه و امثال آن قابل طرح است. نظام تامین مالی هرگز نباید متکی بر خط اعتباری بانک مرکزی باشد.

وی دومین پارامتر را توجه به پروسه ساخت و تولید دانست و افزود: هزینه تمام شده مسکن در ایران بالا و دوره ساخت طولانی و فناوری ها پایین است. این موضوع، سودآوری و بازده تولید را پایین آورده و هزینه تمام شده را برای خانوار بالا برده است. لازم است در ابتدا بخشی از طرح های بزرگ مسکن به پیمانکاران بزرگ فراملیتی برونسپاری شود و همزمان زمینه تشکیل شرکتهای بزرگ داخلی فراهم شود. همچنین، حوزه ساخت مسکن، عرصه مناسبی برای شرکتهای دانش بنیان است.

وی سومین پارامتر را توجه به تفکیک حوزه ها معرفی کرد و گفت: لازم است حوزه های مختلف مسکن از یکدیگر تفکیک شود و برای هر یک به تناسب نظام تامین مالی، ساخت و تامین زمین، طراحی شود. به طور خاص طرح های انبوه سازی در شهرهای جدید، نوسازی بافتهای فرسوده و مسکن اجتماعی از ارکان اصلی طرح های ملی مسکن است.