پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

فاصله بین بودجه خرید آپارتمان و قیمت‌ پیشنهادی فروشنده‌ها در بازار مسکن تهران سنجش شد. نتایج تحقیقات میدانی در این باره نشان می‌دهد گپ سال ۹۸ بین این دو شاخص، به گسل در سال ۹۹ تبدیل شده است. در حال حاضر توان مالی متقاضیان خرید ملک حدود ۳۰درصد و حتی بیشتر، از قیمت فروش آپارتمان‌ها کمتر است. این فاصله در سال ۹۸، کمتر از این بود. این آخرین اتفاق در بازار مسکن سال جاری است که البته جنس گسل بودجه خرید امسال متفاوت از سال گذشته شده است.

آخرین پرده از بازار مسکن ۹۹ نشان‌دهنده افزایش شکاف بین بودجه کل معدود متقاضیان حاضر در بازار مسکن با قیمت پیشنهادی آپارتمان‌های عرضه شده به بازار ملک است. به‌طوری‌که گپ بودجه خریداران در بازار ملک که از سال‌های گذشته در بازار مسکن وجود داشت، هم‌اکنون و در آخرین روزهای سال تبدیل به گسل شده است. به این معنا که فاصله قبلی موجود بین بودجه خریداران در بازار مسکن هم‌اکنون به‌شدت افزایش یافته است و اندک متقاضیان حاضر در بازار ملک با بودجه در اختیار خود عملا قادر به‌خرید واحد مسکونی موردنظرشان نیستند. تحقیقات میدانی درباره آخرین شرایط بازار معاملات مسکن شهر تهران در آخرین روزهای باقی مانده از سال ۹۹ نشان می‌دهد در شرایط فعلی که بازار معاملات مسکن در رکود عمیقی به سر می‌برد و معدود معاملات خرید مسکن از سوی یک گروه اقلیت باقی مانده و حاضر در بازار ملک انجام می‌شود، همزمان با افزایش عمق رکود، شکاف بین بودجه خریداران و قیمت فروش واحدهای مسکونی افزایش یافته است.

نتایج تحقیقات میدانی نشان می‌دهد درحالی‌که همواره عمده متقاضیان خرید مسکن هنگام جست و جو برای خرید واحدهای مسکونی از گذشته تاکنون با مشکل فاصله بین بودجه در اختیار و سطح قیمت‌های فروش واحدهای مسکونی مواجه بوده‌اند، این فاصله هم‌اکنون تا حدی افزایش یافته است که گپ قبلی بین این دو متغیر به گسل تبدیل شده است. پیش از این و در شرایط عادی بازار معاملات مسکن که بازار نه در شرایط رکود و نه در شرایط جهش قیمت قرار داشت، این فاصله یا گپ معمولا حدود ۲۰ تا ۲۵ درصد بود. این فاصله هم‌اکنون با تبدیل شدن به یک گسل، به ۳۰درصد و در مواردی به بیش از ۳۰ درصد رسیده است. این موضوع باعث شده است هم‌اکنون اقلیت متقاضی حاضر در بازار مسکن که در نقش سرمایه‌گذار در بازار حضور دارند و خریدهای غیرمصرفی از بازار معاملات مسکن را انجام می‌دهند، به سختی قادر به انجام معامله شوند.

نوسان تقاضای مصرفی بازار مسکن

این درحالی است که تقاضای مصرفی بازار مسکن به‌خصوص خانه‌اولی‌ها از مدت‌ها قبل به‌دنبال استمرار جهش قیمت واحدهای مسکونی به اجبار از بازار به حاشیه رانده شده و عملا توانایی مالی خود برای خرید مسکن را از دست داده‌اند. هم‌اکنون حجم معاملات خرید مسکن در بازار خرید وفروش آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران زیر کف رکودی قرار دارد و حجم عمده‌ای از این تعداد محدود معامله خرید در این بازار از سوی اقلیت سرمایه‌گذار انجام می‌شود. بخش زیادی از سرمایه‌گذاران ملکی نیز که در نیمه اول سال‌جاری به‌دنبال نوسانات قیمتی در سایر بازارهای اقتصادی، چشم‌اندازهای تورمی و انتظارات موجود در آن مقطع زمانی، حضور پررنگی در بازار داشته و بخش مهمی از استمرار جهش قیمت در بازار ملک در ۶ ماه اول سال جاری ناشی از فعالیت آنها در بازار مسکن بود، به‌دنبال چشم‌انداز رکودی بازار ملک، کاهش ریسک‌های غیراقتصادی و همچنین کاهش و ثبات نسبی بازدهی و نرخ‌ها در بازارهای موازی بازار مسکن(بازار معاملات سهام، ارز، طلا و…) از بازار مسکن خارج شدند یا معاملات خود را در این بازار متوقف کردند.

در نتیجه حجم معاملات مسکن در شهر تهران در نتیجه کاهش ورودی سرمایه‌گذاران به بازار ملک و کاهش فعالیت‌های آنها در این بازار در نیمه دوم سال با افت همراه شد. با این حال، بخش عمده محدود معاملات خرید مسکن در بازار مسکن پایتخت در ماه‌های نیمه دوم سال جاری، از سوی اقلیت سرمایه‌گذار بازار ملک انجام شد. همزمان با افزایش عمق رکود در بازار معاملات مسکن، پرده آخر بازار املاک مسکونی در شهر تهران افزایش فاصله بودجه خرید مسکن با قیمت فروش واحدهای مسکونی موجود در بازار را نشان می‌دهد. این موضوع باعث شده است شرایط خرید و فروش واحدهای مسکونی در شهر تهران در آخرین روزهای سال جاری از ماه‌های قبل نیز دشوارتر شود. ضمن آنکه بازار معاملات مسکن به دلیل ایجاد این گسل، به‌طور کامل از دسترس خانه اولی‌ها خارج شده است. هم‌اکنون به دلیل ایجاد این گسل، شرایط انجام خرید و فروش برای محدود متقاضیان خرید واحدهای مسکونی حاضر در بازار نیز دشوارتر از قبل شده است.

تحقیقات میدانی از وضعیت این گسل قیمتی در سه گروه از مناطق مصرفی و پرتقاضای شهر تهران نشان می‌دهد در هر سه گروه از این مناطق گپ بین بودجه متقاضیان خرید و قیمت پیشنهادی واحدهای مسکونی افزایش یافته است تا جایی‌که این گپ به بیش از ۳۰ درصد افزایش یافته است. این موضوع هم در مناطق ۴ و ۵ شهر تهران به‌عنوان پرتقاضاترین و پرمعامله‌ترین مناطق شهر تهران واقع در نیمه شمالی پایتخت از یک سو و مناطق ۹ و ۱۰ به‌عنوان مناطق مصرفی پرتقاضا و پرمعامله(کانون تقاضای عرضه واحدهای مسکونی ریزمتراژ و کوچک متراژ) واقع در مرز بین دو نیمه شمالی و جنوبی شهر تهران و همچنین در مناطق جنوبی تهران همچون منطقه ۱۸ مشاهده می‌شود. این موضوع نشان دهنده نارسایی بودجه اقلیت خریدار در بازار مسکن در شرایط فعلی در همه طیف‌های جست‌و جو گر بازار ملک است که موجب شده است عوامل رکودزا در بازار مسکن تقویت شود و از سوی دیگر خود در شکل یک عامل رکودزا در بازار ملک حاضر شود.

دو عامل عمده در بروز گسل بین بودجه اقلیت خریدار بازار مسکن و قیمت‌های موجود برای فروش آپارتمان در این بازار وجود دارد. اولین دلیل به تداوم جهش قیمت مسکن برای مدت زمان دست‌کم دو و نیم سال اخیر مربوط می‌شود. استمرار شرایط جهش قیمتی در بازار ملک نه تنها منجر به به حاشیه رانده شدن متقاضیان مصرفی وخانه‌اولی موجود در بازار شد بلکه در ادامه شرایط فعالیت را برای طیف‌های غیرمصرفی متقاضی حاضر در این بازار نیز با دشواری همراه کرد. این موضوع یکی از مهم‌ترین عوامل ایجاد گسل قیمتی بین سطح بودجه کل خریداران بازار ملک و قیمت‌های فایل‌های عرضه شده به بازار فروش مسکن است. از سوی دیگر دومین عامل مربوط به عدم‌افزایش درآمد واقعی خانوارها متناسب با تورم مسکن و همچنین عدم به روز رسانی سقف وام خرید واحدهای مسکونی است. افزایش فاصله بین سطح درآمد و قدرت خرید خانوارها با قیمت ملک از یک سو و همچنین عدم به روز رسانی سقف تسهیلات خرید مسکن از سوی دیگر، منجر به عمیق‌تر شدن این گسل شده است. این در حالی است که کارشناسان از ابتدای شروع دوره اخیر جهش قیمت تاکید داشتند لازم است با به‌روزرسانی سقف تسهیلات خرید مسکن شرایط را برای تقویت قدرت خرید خانه‌اولی‌ها و متقاضیان مصرفی مسکن فراهم کرد تا بتوانند قبل از آنکه به‌طور کامل قدرت خرید خود را در این بازار از دست بدهند اقدام به‌خرید آپارتمان کنند. اما عملا عدم افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن در زمان مناسب موجب شد این افراد از بازار جامانده و در شرایط فعلی حتی در صورت افزایش سقف وام با مبلغ قسط در استطاعت خانوارها، قادر به ورود به بازار و انجام معامله نباشند.

از سوی دیگر، درآمد خانوارها در دو سال گذشته متناسب با تورم عمومی و همچنین تورم مسکن افزایش نداشته است و این موضوع نیز در افزایش شکاف بین بودجه اقلیت خریدار بازار ملک وسطح قیمت فایل‌های عرضه شده به بازارمسکن، اثرگذار بوده است.

نتایج تحقیقات میدانی از آخرین سطح قیمت‌های پیشنهادی فروش مسکن در مناطق مصرفی پرتقاضای پایتخت در نیمه شمالی پایتخت یعنی مناطق ۴ و ۵ و همچنین سطح بودجه اقلیت خریدار ملک در بازار مسکن این مناطق نشان می‌دهد هم‌اکنون عمده متقاضیان خرید مسکن در محلات ارزان‌تر این مناطق با میانگین بودجه کل ۲ میلیارد تومانی به بازار ورود می‌کنند؛ این در حالی است که به‌طور متوسط و در عمده موارد آپارتمان‌های موردنظر آنها برای خرید حول و حوش ۵۰۰ میلیون تومان گران‌تر است و به محدوده ۲میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان می‌رسد. در واقع گسل موجود بین بودجه این خریداران با سطح قیمت‌های پیشنهادی مسکن در این محلات مصرفی، رقمی حدود ۵۰۰ میلیون تومان است. در محلات گران‌تر این مناطق، بودجه کل خریداران حاضر در بازار مسکن آخرین روزهای سال جاری، عمدتا به‌طور متوسط رقمی بین ۳ تا ۴ میلیارد تومان است. گسل بین این سطح بودجه خرید با قیمت واحدهای مسکونی مورد تقاضای این گروه از خریداران نیز بین ۵۰۰ تا یک میلیارد تومان برآورد می‌شود.

درحالی‌که به‌طور متوسط رقم بودجه کل متقاضیان خرید مسکن در مناطق واقع در مرز دو نیمه شمالی و جنوبی شهر تهران یعنی مناطق مصرفی وپرتقاضای ۹ و ۱۰ پایتخت تا یک میلیارد تومان است، واحدهایی که به این گروه از متقاضیان خرید مسکن متناسب با تقاضای آنها پیشنهاد می‌شود معمولا رقمی حول وحوش ۳۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومان گران‌تر قیمت‌گذاری شده است. در واقع گپ بین بودجه این خریداران با قیمت واحدهای مسکونی پیشنهادی به آنها(متناسب با مشخصات واحدی که برای خرید اعلام می‌کنند) به‌طور متوسط رقمی حدود ۳۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومان است.

این میزان فاصله در مناطق جنوبی‌تر مانند منطقه ۱۸ شهر تهران حدود ۲۰۰ میلیون تومان برآورد می‌شود. سطح بودجه عمده خریداران مسکن شهر تهران در این مناطق حدود ۵۰۰ تا ۸۰۰ میلیون تومان است. این آمارها که در جریان تحقیقات میدانی از آخرین روزهای بازار مسکن شهر تهران به دست آمده است، نشان دهنده افزایش فاصله بین بودجه اقلیت خریدار مسکن و سطح قیمت‌های پیشنهادی تا ۳۰ درصد و بیش از آن است.