مشکل مسکن تا ۲۰ سال آینده ادامه دارد
تا ۲۰ سال آینده مشکل مسکن داریم.» یک کارشناس بازار مسکن با بیان این جمله گفت: تصور اینکه ۲.۶ میلیون مسکن خالی داریم و با اعمال مالیات وارد بازار مصرف می‌شود، توهمی بیش نیست و زمانی می‌توانیم طرح‌های مالیاتی بدهیم که سهم مسکن در سبد خانوار به ۸ درصد برسد.
بیت الله ستاریان درباره دریافت مالیات از خانه‌های خالی اظهار کرد: طرح راه اندازی سامانه املاک و اسکان از نظر جمع آوری اطلاعات و در اختیار گذاشتن برنامه‌ریزان و تحلیل گران، مناسب است. خیلی از کشور‌های دنیا هم از این امکان برخوردارند. این داده‌ها می‌تواند به آنالیز بهتر شرایط بخش مسکن کمک کند که مفید و قابل تقدیر است. اما ورود خانه‌های خالی به بازار مصرف از طریق جریمه‌های مالیاتی هرگز محقق نخواهد شد.
وی افزود: سال ۱۳۹۵ مشخص شد که حدود ۲.۶ میلیون واحد مسکونی خالی در کشور داریم. از این تعداد تقریبا ۱.۹ میلیون واحد، ضریب خانه‌های ذخیره است که بین ۵ تا ۸ درصد کل واحد‌های موجود را شامل می‌شود. هر جای دنیا را در نظر بگیرید و مطالعه کنید این مقدار خانه خالی را دارند. بین ۵ تا ۸ درصد واحد خالی از سکنه از ملزومات جامعه است؛ زیرا برای هر نوع جابه جایی و فرصت فروش باید باشد و به شدت هم متغیر است. حدود ۹۰ درصد این‌ها دو سه بار در سال با تغییر ساکن مواجه می‌شوند. یعنی واحد دارای سکنه تبدیل به خانه خالی دیگری می‌شود و خانه خالی، پر می‌شود.
این کارشناس بازار مسکن، تعداد واحد‌های مسکونی خالی کشور را حدود ۷۰۰ هزار تخمین زد و گفت: بعد از سال ۱۳۹۴ که برجام امضا شد با یک رکود طولانی در بخش مسکن مواجه شدیم. یکباره تمام پروژه‌هایی که بیش از ۷۰ درصد پیشرفت فیزیکی داشتند با شتاب و سرعت به بازار عرضه شدند؛ با این تصور که سال ۱۳۹۵ با رونق بخش مسکن مواجه می‌شویم. یکدفعه حدود ۷۰۰ هزار واحد در سال ۱۳۹۵ وارد بازار شد که تا پایان سال ۱۳۹۶ همه‌اش به فروش رسید؛ لذا معتقدم هم اکنون ۲.۶ میلیون واحد خالی نداریم.
ستاریان با بیان اینکه حل مشکلات بازار مسکن از طریق خانه‌های خالی، جنبه تبلیغاتی و فرافکنی دارد گفت: وقتی بیان می‌کنند تعداد خانوار‌ها با تعداد واحد‌های مسکونی، مساوی است یعنی واحد خالی نداریم. با این جمله داریم این حرف را می‌زنیم که در سبد خانوار ما سهم مسکن ۱۰ تا ۱۵ درصد شده، رشد حاشیه نشینی و اسکان غیررسمی به صفر رسیده و سهم مسکن در سبد خانوار به ۸ درصد رسیده است. یعنی یک کارمند با ۴۵ دقیقه کار روزانه می‌تواند اجاره خانه اش را بپردازد. حاشیه شهر‌ها نیز تا یک سال دیگر تخلیه می‌شود. سوال این است که کدام یک از این اتفاقات در کشور ایران افتاده که ما مدعی هستیم خانه خالی داریم؟
وی تصریح کرد: از طرف دیگر این صحبت را مطرح می‌کنند که ما خانه خالی داریم، ولی احتکار شده؛ در حالی که صرف نظر کردن از اجاره غیرممکن است. اگر کشور چنان توسعه پیدا کرده که سهم مسکن در سبد خانوار به ۸ درصد رسیده یعنی اجاره بها آنقدر نازل شده که پول اجاره برای صاحبخانه ارزشی ندارد. مثلا اجاره یک آپارتمان از ماهیانه ۴ میلیون تومان به یک هشتم برسد و ۵۰۰ هزار تومان شود. این اتفاق که نیفتاده پس از نظر اقتصادی منطقی نیست که صاحبخانه واحدش را خالی بگذارد؛ مگر اینکه عقلش را از دست داده باشد!
ستاریان با بیان اینکه ممکن است ۴۰ تا ۵۰ هزار واحد مسکونی با طرح مالیات بر خانه‌های خالی وارد بازار شود گفت: واحد‌های خالی عمدتا از نوع لوکس یا ویلا هستند. کسانی که از اجاره خانه خود صرف نظر می‌کنند آنقدر پول دارند که مالیات دولت را هم می‌پردازند، پس باز هم شما به هدف خود برای ورود این خانه‌ها به بازار نخواهید رسید. با این خیال که بین ۲ تا ۲.۶ میلیون خانه خالی داریم خودمان را فریب ندهیم. شکست این ایده را هشت ماه دیگر در مقام اجرا خواهیم دید.
وی تاکید کرد: حداقل تا ۲۰ سال آینده بازار مسکن با مقدار رشد کنونی حرکت می‌کند مگر اینکه یک طرح بزرگ برای آن بنویسیم. برنامه را بر تولید ۱.۲ میلیون واحد مسکونی قرار دهیم و از آن حمایت کنیم. وقتی سهم مسکن در سبد خانوار کاهش پیدا کرد و رشد قیمتش صفر شد آن موقع برمی گردیم به طرح‌هایی مثل اینکه ۴۰ تا ۵۰ هزار واحد خالی را چگونه ساماندهی کنیم. هم اکنون با توجه به اینکه چنین چشم انداز و برنامه‌ای نداریم درباره واحد‌های خالی بحث می‌کنیم. بعد می‌فهمیم که آنچه در موردش صحبت می‌کنیم توهم و سرابی بیش نیست.
این کارشناس بازار مسکن با طرح این سوال که واحد‌های خالی، کمک مالیاتی خواهد بود، اظهار کرد: در هیچ جای دنیا مالیات خانه‌های خالی را به عنوان درآمد مالیاتی در نظر نمی‌گیرند؛ چون مقدارش چندان زیاد نیست. آنجا مشکل مسکن حل شده و دولت طرح‌های مالیاتی را می‌گذارد تا صاحب خانه از ترس مالیات، واحد خود را وارد بازار کند. پیش نیاز چنین طرح‌هایی آن است که به اندازه نیاز جامعه، مسکن تولید کنید و جلوی احتکار آن را بگیرید. در حالی که ما هنوز با کسری مسکن در بخش تقاضای واقعی مواجهیم.
به گفته ستاریان، هم اکنون حدود ۱۲ میلیون نفر یعنی حدود ۴ میلیون خانوار در حاشیه شهر‌ها زندگی می‌کنند. کسری مسکن باعث حاشیه نشینی شده است. پس ما آنقدر مسکن در اختیار نداریم که بخواهیم وارد بازار مصرف کنیم.