پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

زنگ خطر عرضه مسکن در پایتخت با ثبت رکورد ۱۶ساله «رکود ساخت‌و‌ساز» به صدا درآمد. آمار رسمی تیراژ سالانه خانه‌سازی در تهران، «شروع به ساخت » ۵۳هزار و ۴۰۰واحد مسکونی در سال گذشته را نشان می‌دهد که کمترین میزان عرضه از سال ۸۳ به بعد است. ابررکود ساختمانی ۹۹ بعد از ۵ سال رکود عرضه به ثبت رسیده و تهدید بزرگ بازار مسکن ۱۴۰۰ به حساب می‌آید؛ به‌طوری‌که با خروج نبض معاملات خرید آپارتمان از «کما»، تبعات آن مشخص خواهد شد. کلید قفل این بازار، معرفی شده است.

با عبور بازار ساخت‌وساز از رکورد ۱۶ساله رکود خانه‌سازی، عرضه جدید آپارتمان در پایتخت در وضعیت قرمز قرار گرفت. بررسی‌ها با استناد به آمارهای مربوط به ساخت واحدهای مسکونی در ۱۶ سال اخیر نشان می‌دهد، سال ۹۹ سردترین بازار به لحاظ تیراژ ساختمانی بوده که در آن کمترین میزان از ساخت مسکن به ثبت رسیده است. سال گذشته تنها ۵۳ هزار واحد مسکونی در شهر تهران مجوز ساخت دریافت کردند که این میزان از سال ۸۳ تاکنون که داده‌های مربوط به تیراژ سالانه ساخت مسکن ثبت می‌شود در حوزه ساخت‌وساز نشان‌دهنده رکورد بی‌سابقه در رکود ساختمانی بوده است. در واقع این میزان کمترین تیراژ ساخت سالانه مسکن در پایتخت در ۱۶ سال اخیر را نشان می‌دهد. سال ۹۹ به همین علت سال ابررکود ساختمانی یا سردترین و منجمدترین سال به لحاظ وضعیت عرضه جدید آپارتمان بوده است. رکودی‌ترین بازار ساخت‌وساز مسکن در شهر تهران در حالی سال ۹۹ با ساخت تنها ۵۳ هزار واحد مسکونی رقم خورد که در ۱۶ سال اخیر میانگین سالانه ساخت مسکن (خانه‌سازی یا عرضه مسکن جدید در پایتخت) معادل ۱۲۶ هزار واحد مسکونی بوده است. آمارهای موجود از روند ساخت‌وساز سالانه مسکن در تهران نشان می‌دهد بیشترین میزان ساخت‌وساز واحدهای مسکونی یا عرضه جدید مسکن مربوط به سال ۹۱ با ساخت ۲۵۳ هزار واحد مسکونی بوده است. این در حالی است که بعد از سال ۹۹ که رکورد مربوط به کمترین تیراژ ساختمانی در این سال زده شد، کمترین ساخت‌وساز در سال ۹۴ با ساخت ۶۵ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی در پایتخت بوده است.

با این حال رویداد سال گذشته در بازار ساخت‌وساز که از آن با عنوان ابررکود ساختمانی می‌توان یاد کرد از یکسو دربردارنده یک تهدید بزرگ یا ابرتهدید برای بازار مسکن سال ۱۴۰۰ و حتی سال ۱۴۰۱ است. از آنجا که آمار مربوط به صدور پروانه ساختمانی به دلیل پروسه یک تا دو ساله ساخت‌وساز، یکی دو سال بعد اثر خود را بر عرضه جدید مسکن در بازار ملک نشان می‌دهد، ابررکود ساختمانی در سال ۹۹، می‌تواند ابرتهدید عرضه مسکن جدید در سال ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ را رقم بزند. سال ۹۹ به لحاظ رکود ساختمانی، ششمین سال متوالی رکود در عرضه مسکن جدید به واسطه افت تیراژ ساختمانی و رکود فعالیت سازنده‌ها محسوب می‌شود. دست‌کم طی دو سال گذشته، سهم نوسازها از کل معاملات مسکن شهر تهران در میان بازه‌های سنی واحدهای مسکونی کاهش یافته است. یک عامل مهم و موثر در این موضوع قرار گرفتن بازار ساخت‌وساز در شرایط رکودی و همچنین کاهش تیراژ ساختمانی در ۶ سال گذشته است. افت شدید حجم عرضه جدید ساختمانی در سال گذشته، بازار ساخت‌وساز تهران را در وضعیت قرمز قرار داده که این وضعیت قرمز، به دلیل کاهش شدید عرضه واحدهای مسکونی نوساز به بازار مسکن ۱۴۰۰، یک ابرتهدید مهم برای بازار مسکن سال‌جاری و همچنین سال آینده محسوب می‌شود.

ساخت تنها ۵۳ هزار واحد مسکونی جدید در سال ۹۹ به معنای آن است که به طور متوسط در هر ماه از سال گذشته معادل ۴ هزار و ۴۵۰ واحد مسکونی در تهران ساخته شده است. این میزان حتی کمتر از تیراژ فروش واحدهای مسکونی نوساز در هر ماه در شرایط متعادل بازار و وضعیتی است که حجم معاملات خرید و فروش مسکن در شرایط عادی (غیررکودی) قرار دارد. در شرایط عادی در هر ماه حداقل ۱۰ هزار معامله خرید مسکن در شهر تهران انجام می‌شود که نیمی از این واحدها نوساز هستند. این موضوع به آن معناست که در شرایط غیررکودی و عادی بازار مسکن در هر ماه دست‌کم ۵ هزار واحد مسکونی نوساز در بازار از سوی متقاضیان مورد تقاضا قرار گرفته و خریداری می‌شود. این در حالی است که در سال گذشته در هر ماه به طور متوسط کمتر از این میزان در شهر تهران ساخته شده است.

این موضوع نشان‌دهنده عدم‌تعادل بین عرضه و تقاضای واحدهای مسکونی نوساز در پایتخت است که بر افزایش شکاف قدرت خرید متقاضیان مصرفی و سطح قیمت واحدهای نوساز و سپس سایر واحدهای مسکونی اثر مخرب دارد.