پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

اولاد، کارشناس بازار مسکن، افزایش سهم قیمت زمین نسبت به سایر عوامل تولید، قیمت مصالح، شرایط بازارهای موازی و افزایش حجم سرمایه مورد نیاز را از جمله عوامل کاهش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن عنوان کرد

آهنگ کاهش قیمت دلار در واکنش به پالس‌های مثبتی که از مذاکرات دیپلمات‌های ایرانی و غربی مخابره می‌شود، این امیدواری را ایجاد کرده است که سایر بازارها به ویژه بازار مسکن نیز به تأسی از بازار ارز، روند نزولی را در پیش بگیرد. اما آن‌طور که محمود اولاد، کارشناس حوزه مسکن، تحلیل می‌کند احتمال افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن در اثر کاهش قیمت ارز نیز وجود دارد. او البته احتمال سومی را هم مطرح می‌کند که اثرگذاری کاهش قیمت دلار بر قیمت مسکن در حد صفر باشد.

وی گفت: فارغ از اینکه کاهش قیمت ارزها تا چه حد پایدار خواهد ماند، به طورکلی به نظر می‌رسد کاهش قیمت دلار اثر دوگانه‌ای بر بازار مسکن داشته باشد؛ نخست آنکه این احتمال وجود دارد که کاهش قیمت دلار، قیمت برخی مصالح و ابزارهای تولید مسکن را کاهش دهد و این‌گونه روی‌ کاهش قیمت مسکن اثرگذار باشد. اما احتمال دیگری که وجود دارد آن است که اگر قیمت دلار کاهش یابد، ممکن است، بخشی از منابعی که اکنون مشغول سفته‌بازی در بازار ارز است، با کاهش قیمت دلار از این بازار خارج شده و وارد بازارهای موازی از جمله بازار مسکن شود و تقاضا در این بازار را افزایش دهد؛ در این صورت کاهش قیمت ارز، منجر به افزایش قیمت مسکن می‌شود.

محمود اولاد عنوان کرد که در تجزیه و تحلیل تاثیرپذیری این دو متغیر از یکدیگر، باید سهم ابزار تولید که قیمت آنها بر مبنای دلار محاسبه می‌شود درکل هزینه مسکن ارزیابی شود و همچنین کشش‌پذیری قیمت مسکن نسبت به بازارهای موازی باید مورد توجه قرار گیرد.

او با اشاره به اینکه «کاهش قیمت دلار لزوماً منجر به کاهش قیمت مسکن نمی‌شود» ادامه داد: در تابستان سال ۱۳۹۷ قیمت دلار تا کانال ۲۰ هزار تومان پیش رفت و سپس قیمت این ارز کاهش یافته و برای یک سال، روی قیمت ۱۳ هزار تومان باقی ماند. اما کاهش قیمت دلار از ۲۰ تا ۱۳ هزار تومان به هیچ وجه روی بازار مسکن اثری نداشت و تغییر این متغیر نتوانست قیمت مسکن را کاهش دهد.

این کارشناس حوزه مسکن با اشاره به اینکه برآیند عوامل موثر بر عرضه و تقاضا، روند بازارها از جمله بازار مسکن را تعیین‌ می‌کنند، توضیح داد: عامل مهمی که روی تقاضا در بازار مسکن اثر می‌گذارد، قدرت خرید مردم است. قدرت خرید مردم در یک دهه گذشته به دلیل نرخ رشد منفی، بر اساس قیمت‌های حقیقی حدود ۴۰ درصد کاهش یافته است. البته مسکن، کالایی نیست که با کاهش قدرت خرید، از سبد خانوار حذف شود. بلکه تقاضا به بازارهایی با کیفیت پایین‌تر منتقل می‌شود؛ برای مثال کسی که متقاضی یک واحد ۱۰۰ متری بوده، به سراغ یک واحد ۷۰ متری می‌رود یا کسی که در مناطق پایین سکنی داشته، به حاشیه‌نشینی روی می‌آورد اما چنانچه قدرت خرید به موجب رشد اقتصادی در مسیر بهبود قرار گیرد، تقاضاهایی که به سمت بخش‌های  باکیفیت کمتر بازار سوق یافته بودند، پله پله ارتقا می‌یابند.

او سپس به دلایل کاهش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و مسایل سمت عرضه اشاره کرد و گفت: در طرف عرضه با این مساله مواجه هستیم که در سال‌های گذشته، ساخت و ساز قابل توجهی انجام نشده و بر این بخش رکود حاکم بوده‌است؛ به طوری که تعداد پروانه‌ها نیز به شدت کاهش یافته است. نکته حائز اهمیت اینکه، عکس‌العمل سمت عرضه به تحولات بازار زمان‌بر است. بنابراین چنانچه تقاضا بهبود پیدا کند، عرضه به راحتی و به سرعت نمی‌تواند آن را پوشش دهد.

اولاد در ادامه عوامل اثرگذار بر سمت عرضه را تشریح کرد و گفت: قوانین و مقررات شهری، افزایش سهم قیمت زمین نسبت به سایر عوامل تولید، بی‌ثباتی قیمت مصالح، شرایط بازارهای موازی، حتی شیوع کرونا و طرح‌های آمایشی دولت از جمله این عوامل است. افزون بر این، حجم سرمایه مورد نیاز برای ساخت مسکن نیز افزایش یافته و دامنه کسانی که می‌توانند در این بازار سرمایه‌گذاری کنند، محدود شده‌است. توجه به این نکته ازآن جهت حائز اهمیت است که ۹۷درصد ساخت و ساز در بخش مسکونی، توسط بخش‌خصوصی صورت گرفته‌است. بنابراین بسته به اینکه کدام یک از این عوامل تغییر می‌کند، بازار مسکن تحت الشعاع قرار خواهد گرفت.

او همچنین به این نکته اشاره کرد که طرح اخذ مالیات از خانه‌های خالی نیز کمکی به بهبود سمت عرضه در بازار مسکن نخواهد کرد و صرفا برای دولت بار مالی ایجاد کرده و به گسترش دولت کمک خواهد کرد.