پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

گزارش تحولات بازار مسکن در دو ماه ابتدای بهار، با حذف نویزهای اثرگذار بر محاسبه میانگین قیمت و تورم ماهانه ملکی پایتخت، گواهینامه ورود بازار به فاز پساجهش را ارائه کرد.

مرکز آمار با انتشار گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران بعد از محاسبه تحولات قیمت ملک با شاخص هدانیک، نشان داد در دو ماه اول سال جاری کمترین تورم ملکی پایتخت طی دو ماه اول امسال بعد از سه سال رقم خورده است. به این معنا که متوسط تورم دو ماه اول سال جاری در مقایسه با همین شاخص در سه سال اخیر رکورد کمترین میزان تورم بوده است. این موضوع را می‌توان به عنوان گواهینامه ورود بازار مسکن به فاز پساجهش تلقی کرد.

مرکز آمار از سال گذشته با استفاده از شاخص هدانیک اقدام به محاسبه تورم مسکن به صورت ماهانه کرده است. دیروز نیز در تازه‌ترین گزارش خود با استفاده از این روش، تورم ماهانه مسکن در چهار سال گذشته را منتشر کرد. بررسی‌ها نشان می‌دهد در دو ماه اول سال جاری، کمترین میزان تورم دو ماهه اول سال در مقایسه با همین شاخص در سه سال اخیر به ثبت رسیده است.

روش محاسبه تحولات قیمت مسکن با استفاده از شاخص هدانیک، روشی است که در آن نویزهای اثرگذار بر قیمت مسکن همچون سن بنا، متراژ و منطقه واحدهای مسکونی مورد معامله، حذف می‌شوند و تحولات قیمت مسکن پس از حذف این نویزهای قیمتی محاسبه و اعلام می‌شود.

در حالی‌که براساس آمارهای رسمی که پیش از این از سوی بانک مرکزی در تشریح تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه منتشر شده بود کاهش۸/ ۱ درصدی قیمت مسکن در این ماه در مقایسه با ماه قبل اعلام شده بود، تصویر بدون نویز تورم ماهانه مسکن در اردیبهشت ماه نشان‌دهنده رشد ۳ درصدی قیمت مسکن در این بازه زمانی است.

هر چند در ظاهر آمار محاسبه شده از تورم ماهانه مسکن اردیبهشت ماه براساس شاخص هدانیک با آمار بانک مرکزی درباره تحولات قیمت واحدهای مسکونی متفاوت است اما باید این موضوع را مورد توجه قرار داد که این آمارها دربردارنده یک ظاهر و یک باطن مهم است.

در واقع اگرچه ظاهر این دو آمار با هم متفاوت است اما برای درک و تحلیل بهتر این موضوع، باید به باطن این آمارها و معنای آنها براساس مقایسه جهت و میزان تورم مسکن در مقطع زمانی فعلی با جهت و میزان تورم مسکن دوره اخیر جهش- سه سال اخیر- توجه کرد.

در حالی‌که آمارهای بانک مرکزی از تحولات قیمت مسکن در اردیبهشت ماه نشان‌دهنده کاهش حدود دو درصدی قیمت مسکن در این ماه در مقایسه با ماه قبل است اما در ظاهر امر تورم مسکن در اردیبهشت ماه بعد از حذف نویزهای اثرگذار بر تحولات قیمتی واحدهای مسکونی مورد معامله در بازار اردیبهشت، مثبت شده است.

واقعیت این آمارها پس از مشاهده روند طی شده به لحاظ تغییر‌ و تحولات قیمت و تورم ملکی در سه سال اخیر نشان می‌دهد نه تنها آمار ارائه شده از سوی مرکز آمار درباره تغییرات قیمت مسکن با شاخص هدانیک با آمار بانک مرکزی مغایر نیست و جهت متفاوتی را نشان نمی‌دهد، بلکه در واقعیت در آمار هدانیک تفاوت بازار مسکن سال ۱۴۰۰ نه تنها با سال گذشته که با سه سال اخیر یعنی با عصر جهش نشان داده می‌شود. به گونه‌ای که آمارهای ارائه شده در این گزارش نیز نه تنها ورود بازار مسکن به فاز پساجهش را تکذیب نمی‌کند بلکه به منزله گواهینامه قرار گرفتن بازار در این فاز است.

دو واقعیت مهم در این زمینه از آمار ارائه شده از تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران با استفاده از شاخص هدانیک قابل برداشت است. یک واقعیت مربوط به هم‌سو بودن جهت تغییرات شاخص قیمت مسکن در گزارش تحولات قیمت مسکن با استفاده از شاخص هدانیک در مقایسه با تغییرات قیمت مسکن اعلام شده در آمارهای قبلی است.

جزئیات ارائه شده در گزارش مرکز آمار که با استفاده از روش هدانیک و پس از حذف نویزهای قیمتی، تورم مسکن در چهار سال اخیر را به صورت ماه به ماه اعلام کرده است نشان می‌دهد سرعت رشد قیمت مسکن در شهر تهران کاهش یافته است به طوری که میانگین تورم دو ماه اول سال جاری در مقایسه با همین شاخص در هر کدام از سال‌های ۹۷ تا ۹۹(‌سه سال گذشته)، کمترین تورم به لحاظ این شاخص بوده است.

در واقع همان‌گونه که در گزارش‌های رسمی قبلی(گزارش بانک مرکزی) کاهش تورم ماهانه مسکن در دو ماه ابتدایی سال جاری در مقایسه با اسفند ماه اعلام شد در گزارش ارائه شده با استفاده از شاخص هدانیک نیز سرعت رشد قیمت مسکن در مقایسه با میانگین تورم دو ماه اول سال‌های ۹۷ تا ۹۹کاهش یافته است.

جهت تورم مسکن براساس شاخص هدانیک در دو ماه اول سال جاری شیب منفی را در مقایسه با سه سال اخیر طی می‌کند. درست است که قیمت مسکن براساس محاسبات صورت گرفته با استفاده از شاخص هدانیک در میانه بهار در مقایسه با ماه ابتدایی این فصل افزایش داشته است، اما در همین گزارش میانگین تورم دو ماهه ابتدای سال جاری در مقایسه با همین شاخص در سه سال اخیر کاهش یافته است و سرعت رشد قیمت مسکن در این بازه زمانی در مقایسه با میانگین تورم در دو ماه اول سال‌های ۹۷، ۹۸ و ۹۹ کمتر شده است.

میانگین تورم مسکن در دو ماه اول سال ۱۴۰۰ براساس شاخص هدانیک در شهر تهران معادل ۵/ ۱ درصد گزارش شده است. این میزان برای دو ماه اول سال ۹۹ برابر با ۵/ ۴ درصد، دو ماه اول سال ۹۸ برابر با ۸ درصد و دو ماه اول سال ۹۷ برابر با ۴ درصد بوده است.

بنابراین مشاهده می‌شود که میانگین تورم دو ماه اول سال جاری براساس شاخص هدانیک نسبت به همین شاخص در سه سال گذشته رکورد کاهش را ثبت کرده است و کمترین میزان رشد قیمت محسوب می‌شود.

این موضوع نه تنها برای دو ماه ابتدای سال جاری صادق است، بلکه در صورتی که تحولات بازار معاملات مسکن به لحاظ سطح قیمت‌های فروش ملک در سال ۱۴۰۰ براساس دو ماه‌ اول سال جاری در نظر گرفته شود، میانگین تورم ماهانه مسکن تهران در سال ۱۴۰۰ نسبت به میانگین تورم ماهانه در سه سال گذشته نیز کمتر است.

میانگین تورم ماهانه مسکن در سال ۹۹ برابر با ۲/ ۵ درصد، در سال ۹۸ برابر با ۲/ ۳ درصد و در سال ۹۷ برابر با ۸/ ۵ درصد بوده است. اما در سال ۱۴۰۰ تا اینجا به ۵/ ۱ درصد رسیده که کمترین میزان در مقایسه با سه سال گذشته است.

این موضوع نشان می‌دهد مقطع زمانی فعلی در سال ۱۴۰۰ به طور کامل با دوره جهش قیمت مسکن یعنی سه سال گذشته متفاوت است. هم به لحاظ تحولات تورم مسکن در دو ماه اول سال در مقایسه با دوره‌های زمانی مشابه سه سال اخیر و هم در مقایسه با میانگین تورم ماهانه مسکن در هر کدام از سال‌های اعلام شده که در واقع سال‌های جهش قیمت مسکن شناخته می‌شوند.

این آمارها تایید می‌کند هر چند در ظاهر میانگین قیمت مسکن در شهر تهران بعد از حذف نویزهای قیمتی در اردیبهشت ماه در مقایسه با ماه قبل ۳ درصد افزایش یافته است اما در باطن امر، این میزان کمترین تورم ماهانه مسکن در مقایسه با میانگین تورم ماهانه دو ماه اول سال‌های ۹۷ تا ۹۹ و همچنین میانگین تورم ۱۲ ماه در همین سال‌ها است.

از این رو از این گزارش می‌توان به عنوان گواهینامه پساجهش و علامتی از ورود بازار به فاز پساجهش و اتمام دوره جهش قیمتی یاد کرد.

وضعیت تورم پنهان در هفت کلان‌شهر

همزمان با گزارش تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران براساس شاخص هدانیک که روز گذشته منتشر شد، گزارش مربوط به تورم پنهان بازار مسکن در ۷ کلان‌شهر کشور نشان‌دهنده شرایط متفاوت بازار ملک در این شهرها در خرداد ماه در مقایسه با دو ماه اول سال جاری است. هر چند روند این تغییرات متناسب با روندی است که براساس آمارهای بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در خردادماه اعلام شد.

براساس آمارهای بانک مرکزی در خردادماه میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در مقایسه با اردیبهشت ماه ۳ درصد افزایش یافت. این در حالی است که در اردیبهشت ماه تورم ماهانه مسکن منفی بود.

در سایر کلان‌شهرها نیز میانگین تورم ماهانه مسکن در خردادماه براساس آمارهای مربوط به تورم پنهان بازار ملک‌(تورم ملکی در فایل‌های فروش با ارائه قیمت‌های پیشنهادی یا تورم ماهانه قیمت‌های پیشنهادی) مثبت شده است. در حالی که در اردیبهشت ماه تورم ماهانه در این کلان‌شهرها و براساس اطلاعات قیمت‌های درج شده در فایل‌های فروش مسکن(قیمت‌های پیشنهادی) منفی بود.

متوسط «قیمت پیشنهادی» فروش آپارتمان در هفت کلان‌شهر شامل کرج، مشهد، اصفهان، تبریز، شیراز، اهواز و قم، نشان می‌دهد میانگین قیمت پیشنهادی هر متر مربع آپارتمان در کلان‌شهرکرج در حالی در خرداد‌ماه امسال به ۱۳میلیون تومان رسیده که این میزان در مقایسه با اردیبهشت‌ماه معادل ۴/ ۳ درصد افزایش داشته است. متوسط قیمت پیشنهادی هر مترمربع واحد مسکونی در مشهد نیز در خرداد ماه به ۱۳ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان با تورم ماهانه ۲ درصدی رسیده است.

متوسط قیمت پیشنهادی هرمترمربع مسکن در اصفهان نیز به ۱۶ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان رسیده است که در مقایسه با اردیبهشت تورم صفر درصدی داشته یا به عبارت بهتر بدون تغییر باقی مانده است. در تبریز اما میانگین قیمت پیشنهادی هر مترمربع مسکن در فایل‌های فروش ملکی که خرداد ماه به بازار مسکن عرضه شده است در حالی به ۱۱ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان(مرز ۱۲ میلیون تومان) افزایش یافته است که این میزان نیز تورم ماهانه ۳ درصدی را در مقایسه با اردیبهشت ماه ۱۴۰۰ نشان می‌دهد.

در شیراز نیز تورم ماهانه فایل‌های پیشنهادی صفر درصد بوده است. میانگین قیمت پیشنهادی مسکن در فایل‌های فروش آپارتمان عرضه شده به بازار معاملات ملک در شهر شیراز در خرداد ماه ۱۷ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان باقی مانده است. در اهواز اما میانگین قیمت پیشنهادی هر مترمربع واحد مسکونی در این بازه زمانی ۷/ ۲درصد رشد داشته و به ۱۱ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان رسیده است. در قم نیز متوسط قیمت پیشنهادی برای فروش هر مترمربع آپارتمان به ۱۲ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان رسید که این میزان در مقایسه با ماه قبل با ۵/ ۲ درصد افزایش همراه شده است.

به طور متوسط میانگین قیمت پیشنهادی برای فروش مسکن در ۷ کلان‌شهر کشور در خرداد‌ماه در مقایسه با اردیبهشت ماه ۲ درصد افزایش یافته است. این میزان در اردیبهشت‌ماه –تورم ماهانه اردیبهشت- برابر با منفی یک درصد بود. سوال مهمی که در این زمینه وجود دارد آن است که آیا رکود و روند تخلیه حباب قیمت در بازار معاملات مسکن کلان‌شهرها متوقف شده است؟

تحقیقات میدانی از بازار معاملات مسکن در این کلان‌شهرها نشان می‌دهد ثبت تورم ماهانه مثبت دو درصدی در خرداد ماه در بازار مسکن ۷ کلان‌شهر کشور معنای قطعی خروج بازار از فاز تخلیه حباب قیمتی را مخابره نمی‌کند.

در واقع تورم ماهانه ۲ درصدی فایل‌های فروش مسکن‌(تورم پنهان یا تورم قیمت‌های پیشنهادی)، به معنای توقف تخلیه حباب قیمت نیست. تحقیقات میدانی ۸ دلیل عمده را برای این نتیجه‌گیری رصد می‌کند.

در حالی‌که رشد قیمت‌های پیشنهادی مسکن به میزان سال قبل نیست و با فاصله نسبتا زیادی از آن کمتر است یک عامل مهم در حصول این نتیجه که تورم دو درصدی خردادماه مسکن در کلان‌شهرها نشان‌دهنده از سرگیری جهش قیمت در بازار مسکن نیست آن است که نرخ تورم دو درصدی ماهانه اساسا به حدی نیست که بتوان از آن به عنوان جهش یا مقدمه‌ای بر جهش قیمت یاد کرد. رصد دوره‌های قبلی جهش قیمت از جمله وضعیت سه سال گذشته نشان می‌دهد که تورم ماهانه در دوره جهش شدیدتر از دو درصد است.

از سوی دیگر نتایج تحقیقات میدانی نشان می‌دهد بازار مسکن کلان‌شهرها به لحاظ تعداد مراجعه متقاضیان برای خرید مسکن رونقی ندارد و به اصطلاح بازار مسکن کلان‌شهرها به لحاظ حجم مراجعات و معاملات مسکن، بازار‌گرمی نیست. بنا بر اعلام فعالان بازار مسکن هفت کلان‌شهر گفته شده هم‌اکنون بازار معاملات مسکن این شهرها در رکود سنگین به سر می‌برد و هیچ علامتی از رونق و افزایش تقاضا که بتواند دوباره منجر به ایجاد التهاب قیمتی در بازار شود مشاهده نمی‌شود.

موضوع جابه‌جایی بین شهرها و مهاجرت معکوس که به عنوان یکی از دلایل ثبت تورم ماهانه مثبت در خرداد ماه در شهر تهران رصد شد، ضمن مشاهده در سایر کلان‌شهرهای کشور، یکی از دلایلی است که از سوی فعالان بازار مسکن این شهرها نیز به عنوان عامل تورم ماهانه خفیف اعلام می‌شود.

به گفته آنها یکی از دلایلی که باعث شده است در عین حال که بازار معاملات مسکن در کلان‌شهرها در شرایط رکود عمیق قرار دارد اما باز هم تورم ماهانه خرداد مثبت شود به موضوع ورود تقاضا از سایر شهرها به برخی از این کلان‌شهرها مربوط می‌شود. این موضوع به‌خصوص در کلان‌شهرهایی که به لحاظ آب و هوایی شرایط بهتری دارند بیش از سایرین صادق است.از سوی دیگر شواهدی از بازار معاملات مسکن در کلان‌شهرهای کشور به دست آمده است که براساس آن برخی از پول‌لازم‌ها در خردادماه و در روزهای اخیر اقدام به فروش واحدهای خود با نرخ‌های کمتر از عرف یا به اصطلاح فروش زیر قیمت کرده‌اند.

در حالی‌که فعالان بازار معاملات مسکن شهر تهران در تشریح دلایل ثبت تورم مثبت در بازار معاملات املاک مسکونی خردادماه از ورود متقاضیان تبدیلی به بازار مسکن و تقاضای آنها برای خرید واحدهای کم‌سن خبر دادند این موضوع از سوی فعالان بازار ملک در سایر کلان‌شهرها نیز به عنوان یکی از عوامل ثبت تورم ماهانه مثبت اعلام می‌شود.

فعالان بازار معاملات مسکن در کلان‌شهرها در این باره اعلام کردند هم‌اکنون عمده معاملات واحدهای مسکونی در بازار از سوی متقاضیان تبدیل به احسن انجام می‌شود. از آنجا که واحدهای مورد تقاضای این گروه از متقاضیان در سطح بالاتری از قیمت و کیفیت قرار دارند طبیعی است در حالی که نشانه‌های افزایش قیمت در بازار دیده نمی‌شود و عملا قیمت‌ها نسبت به ماه قبل تغییری نداشته است، اما در آمارها تورم ماهانه مثبت ثبت شود.

پررنگ‌ شدن رکود در بازار معاملات مسکن کلان‌شهرها عامل دیگری است که فعالان مسکن در هر کدام از این ۷ شهر بزرگ به آن اشاره می‌کنند. آنها می‌گویند رکود در بازار معاملات مسکن در خردادماه عمیق‌تر نیز شده است و هیچ نشانه‌ای از کاهش عمق رکود که بتوان از آن به عنوان عامل افزایش قیمت در بازار مسکن یاد کرد در این شهرها مشاهده نمی‌شود.

کاهش تقاضای سرمایه‌ای در بازار و تشکیل صف خروج از بازار ملک از سوی سرمایه‌گذاران از دیگر ویژگی‌های بازار مسکن در این شهرهاست. فعالان بازار ملک می‌گویند در صورت توقف رکود و آغاز رشد مثبت قیمت، سرمایه‌گذاران نه تنها از بازار خارج نمی‌شدند، بلکه ورود آنها به بازار افزایش یافته و حضورشان پررنگ‌تر می‌شد.

فعالان و واسطه‌های بازار معاملات مسکن کلان‌شهرها می‌گویند این روزها از آنجا که خریداران حاضر در بازار عمدتا متقاضیان تبدیل به احسن واحدهای خود با واحدهای نوساز و کم‌سن و سال هستند، این معاملات میانگین قیمت را تحت تاثیر قرار داده و این تصور را ایجاد می‌کند که قیمت مسکن در خرداد ماه در مقایسه با اردیبهشت افزایش یافته است.