پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

آخرین گزارش بانک مرکزی از تحولات بخش مسکن در تهران،علاوه‌بر تغییرات قیمتی، جزئیاتی را درباره کیفیت زندگی این شهر نیز نشان می‌دهد.

بررسی داده‌های ماهانه سلسله گزارش‌های «تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران» که توسط بانک مرکزی منتشر می‌شود، نشان می‌دهد تنها دوره رونق بازار مسکن تهران در اردیبهشت‌ماه سال جاری بوده که با حدود ۱۹ هزار مورد معامله، ۱۶٫۷ درصد تغییر نسبت به ماه مشابه سال قبل داشته است. این تنها بازه زمانی است که در آن، شاهد رشد تعداد معاملات هستیم و در سایر ماه‌ها، تعداد معاملات رو به کاهش بوده است.

آمارهای آبان نیز این مورد را تأیید می‌کند، به‌طوری که حجم معاملات آبان‌ماه سال جاری و سال گذشته به ترتیب ۶ هزار و ۸۵۵ و ۱۴ هزار و ۷۶۴ مورد بوده که بنا بر گزارش بانک مرکزی ۵۶٫۷ درصد کاهش یافته است.

نوسازها در صدر لیست

هر چند حجم معاملات کاهش یافته، اما برخی شاخص‌ها بدون تغییر بوده‌اند. به‌عنوان مثال، در طول یک‌ سال گذشته، بیشترین تعداد معاملات، در واحدهای تا پنج سال ساخت انجام شده که به‌طور میانگین، حدود ۴۵ درصد معاملات این سال را به خود اختصاص داده‌اند و در آبان‌ماه نیز با سهم ۴۴ درصدی جایگاه خود را حفظ کرده‌اند. بناهای ۲۰ سال به بالا نیز مانند یک سال گذشته همچنان کم‌طرفدارترین واحدهای مورد معامله هستند و در آبان‌ماه حدود ۱۱٫۶ درصد معاملات را تشکیل داده‌اند.

منطقه گران و محبوب

منطقه پنج در یک سال گذشته و آبان سال جاری بیشترین حجم معاملات را به خود اختصاص داده و به‌طور میانگین ۱۴ درصد معاملات ۱۲ ماه اخیر در این منطقه انجام شده‌ که این میزان در آبان ماه بیش از ۱۵ درصد کل معاملات شهر تهران بوده است. متوسط قیمت ملک در این منطقه از متوسط قیمت شهر تهران، بالاتر است.

با اینکه منطقه پنج در سال گذشته رکورددار افزایش قیمت در بین مناطق مختلف تهران بوده، اما در آبان ماه سال جاری، منطقه ۹ با حدود ۱۱۱ درصد افزایش قیمت متوسط نسبت به آبان سال گذشته، بیشترین افزایش قیمت در مناطق را به نام خود ثبت کرده است. با این حال، کم‌ترین رشد قیمت نیز چیزی در حدود ۴۸ درصد و در منطقه ۱۹ بوده است.

با این وجود، ثبت چنین رشد‌هایی نتوانسته عنوان گران‌ترین منطقه را از منطقه یک بگیرد. متوسط قیمت مسکن در این منطقه در آبان سال جاری بیش از ۱۹ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان برای هر متر مربع بوده که حدوداً پنج برابر قیمت ارزان‌ترین منطقه یعنی منطقه ۱۹ است.
منطقه ۱۹ در حالی در آبان‌ماه سال جاری به‌عنوان ارزان‌ترین منطقه شناخته شده که منطقه ۱۸ با متوسط قیمت ۲ میلیون و ۸۵۰ هزار تومان در ۱۱ ماه گذشته ارزان‌ترین خانه‌های تهران را داشته است.

سقفی برای چند نفر؟

واحدهای کوچک متراژ، همچنان از پرطرفدارترین واحدهای مسکونی شهر تهران هستند، به‌طوری که در آبان‌ماه نیز سهم واحدهای ۵۰ تا ۶۰ متری در معاملات بیشتر از سایرین بوده است. بر اساس نتایج سرشماری نفوس و مسکن سال ۱۳۹۵، از هر ۱۰۰ واحد مسکونی شهر تهران، ۳۶ واحد متراژی بین ۵۱ تا ۷۰ متر دارند و درواقع با توجه به فراوانی بیشتر، انتظار می‌رود سهم بیشتری از معاملات را نیز به خود اختصاص داده باشند. اما سؤال اینجاست که آیا واحدهای ۵۰ تا ۶۰ متری، با متوسط جمعیت خانوارهای تهرانی تناسبی دارد؟

نتایج سرشماری نفوس و مسکن سال ۱۳۹۵ نشان می‌دهد ۳۰ درصد خانوارهای شهر تهران، ۳ نفره و ۲۸ درصد ۴ نفره هستند. حال باید دید کیفیت زندگی، رفاه و سطح رضایت این خانوارها با سکونت در واحدهای کوچک متراژ تا چه اندازه است.

اجاره‌نشینی بر فراز تورم

بر اساس گزارش بانک مرکزی نرخ اجاره‌بها در آبان‌ماه سال جاری نسبت به سال گذشته ۱۷ درصد افزایش داشته که این مقدار از متوسط کشوری نیز بیشتر است. به‌طور کلی بررسی آمارهای ۱۲ ماه منتهی به آبان ۱۳۹۷ نشان می‌دهد نرخ اجاره‌ در تهران همواره از متوسط کشوری رشد اجاره‌بها بیشتر بوده است. همچنین به‌طور متوسط رشد اجاره‌بها چه در تهران و چه در کل کشور، تا خردادماه سال جاری بیش از نرخ تورم بوده که با شروع تابستان و ثبت نرخ‌های بالای تورم، این روند تغییر کرده است.

با تسهیلات مسکن چه می‌توان کرد؟

فرض کنید تمام شرایط دریافت وام مسکن را دارید و مدت انتظار را هم پشت سرگذاشته‌اید و در آبان سال جاری وام خود را دریافت کرده‌اید. یک بررسی سرانگشتی نشان می‌دهد دریافت این وام، حداکثر چند متر از خانه جدیدتان را تأمین می‌کند. بیشترین متراژ قابل خریداری با حداکثر سقف وام دریافتی، ۳۹ متر و در منطقه ۱۹ یعنی ارزان‌ترین منطقه تهران است.