پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

۱-مقدمه

داشتن مسکن یکی از نیازهای اولیه انسان است و مالکیت خانه‌یکی از اهداف اصلی در مالزی است (۱). شواهد زیادی وجود دارد که مالکیت خانه مزایای متعددی را برای افراد ایجاد می‌کند. مالکیت خانه، عزت‌نفس والدین و رضایت از زندگی را افزایش می‌دهد که به‌نوبه خود می‌تواند حمایت عاطفی بیشتری را برای فرزندان صاحب‌خانه به وجود آورد (۲). مالکیت خانه نه‌تنها برای افراد بلکه برای جوامع نیز مفید است (۳). علاوه بر این، صاحبان خانه‌ها دارای سرمایه اجتماعی بیشتری هستند تا با همسایگان خود ارتباط برقرار کنند. روابط اجتماعی با همسایگان ساکن در یک محله ممکن است ناامنی محله را کاهش دهد و وحدت محله را تشویق کند (۴). نه‌تنها مالکیت خانه بخشی از رؤیای آمریکایی است، بلکه به‌طور سنتی توسط خانواده‌های ژاپنی به‌عنوان عنصر کلیدی امنیت اجتماعی فرد برای آینده و در بازنشستگی موردتوجه قرارگرفته است. به‌طور مشابه، در مالزی، مالکیت به‌طور عمده‌ای گسترش‌یافته است (۵). قیمت مسکن در کوالالامپور در سال ۲۰۱۰، در حدود ۳۵ درصد افزایش‌یافته است (۶)؛ و افزایش بیش‌ازحد در قیمت مسکن و خانه در کشور ایجاد نگرانی کرده است. این برای افرادی که برای اولین بار خریداری می‌کنند، بسیار سخت است و افزایش درآمد آن‌ها در مقایسه باقیمت خانه‌ها در ۱۰ سال گذشته به همان میزان افزایش نیافته است. هدف از این نوشتار بررسی مالکیت برای کسانی است که برای اولین بار خانه خریداری می‌کنند.

۲-مسکن در کوالالامپور

مالزی به دلیل رشد جمعیت و مهاجرت شهری از کمبود مسکن رنج می‌برد (۷). میزان شهرنشینی در مالزی از ۳۴٫۲ درصد در سال ۱۹۸۰ به ۶۲ درصد در سال ۲۰۰۰ و ۷۱ درصد در سال ۲۰۱۰ رسید. همچنین برآورد می‌شود ۷۵ درصد از جمعیت تا سال ۲۰۲۰ در نواحی شهری زندگی کنند (۸).

افزایش جمعیت شهری بیشتر از عرضه مسکن ارزان‌قیمت است و این به کمبود شدید مسکن ارزان‌قیمت منجر شده است، زیرا سازندگان خانه قادر به ساخت خانه‌هایی که برای مهاجران فقیر شهری مناسب باشد نیستند.

علاوه بر این، رشد جمعیت بالا در مناطق شهری، مانع جدی در تأمین کیفیت بهتر زندگی در بلندمدت می‌شود. دولت با چالش جدی برای بالا بردن شاخص کیفیت زندگی در مالزی مواجه است؛ زیرا مقررات مسکن ارزان‌قیمت در کوالالامپور بزرگ‌ترین تأثیر را داشته است. اگرچه مالزی طی ۳۰ سال گذشته روند توسعه صنعتی را طی می‌کند؛ اما شهرهای مالزی با برنامه‌های کارشناسی به‌خوبی رشد نکرده‌اند. در عوض، با توجه به نیازهای مردم و فعالیت‌های اقتصادی، آن‌ها رشد کرده‌اند (۱۰). اما جمعیت رو به رشد و مهاجرت روستایی به شهری، برخی از عواملی هستند که باعث آسیب رساندن به شهرهای مالزی می‌شوند. در مالزی، بخش دولتی دارای مسئولیت اجتماعی مهم برای برآوردن نیازهای مسکن برای افرادی است که در گروه درآمد پایین هستند. این مسئولیت از طریق دولت‌های فدرال و ایالت و مقامات محلی به گروه‌های هدف هدایت می‌شود. طبق قانون فدرال، مسائل مربوط به زمین و مسکن تحت اختیار حکومت دولتی و مقامات محلی قرار می‌گیرند.

بر اساس تجربه سایر کشورهای درحال‌توسعه فراهم کردن مسکن مناسب نمی‌تواند به‌تنهایی بر اساس نیروهای بازار انجام شود چراکه اکثر خانوارهای فقیر در کشورهای درحال‌توسعه بدون داشتن مسکن مناسب و امکانات مربوطه به سر می‌برند. بنابراین وظیفه دولت است که در تولید مسکن برای گروه‌های فقیر مداخله نماید. در برنامه‌های پنج‌ساله مالزی دولت متعهد به ارائه مسکن است اما در تحقق اهداف به‌ویژه در ارائه مسکن مناسب به گروه‌های درآمد پایین چندان موفق نبوده است. همان‌طور که در جدول ۲ نشان داده‌شده است بخش عمومی اولویت کمتری به برنامه مسکن ارزان‌قیمت در کشور داده است. نیازهای کل مسکن برای واحدهای کم‌هزینه طی سال‌های ۱۹۸۶ تا ۲۰۰۵، ۵۵۰،۷۰۰ واحد تخمین زده‌شده است، اما تنها ۵۷٪ از این هدف توسط بخش دولتی تکمیل‌شده است.

تأمین و عرضه مسکن برای دیگر گروه‌های جامعه در مالزی به بخش خصوصی واگذارشده است؛ اما با افزایش قیمت خانه‌ها و افزایش زمین، بخش خصوصی در سال‌های اخیر بیشتر خانه‌های لوکس را ساخته است. این به این دلیل است که تأمین زمین در فرآیند سریع شهرنشینی کاهش‌یافته است. اگرچه برای عرضه‌کنندگان بخش خصوصی مسکن ضروری است که خانه‌های مقرون‌به‌صرفه را نیز در پروژه‌های مسکن تولید کنند اما تحقق این مسئله بسیار مشکل است چراکه کاهش عرضه زمین تأثیر منفی بر هزینه‌های توسعه مسکن دارد.

۳-برنامه مالکیت مسکن برای خانه اولی‌ها

نخست‌وزیر مالزی در تلاش برای ارتقای کیفیت زندگی به‌وسیله عرضه مسکن مقرون‌به‌صرفه در نواحی شهری برنامه مسکن مقرون‌به‌صرفه با عنوان خانه اول من و طرح مسکن مردم مالزی را تصویب نمود. خانه‌های مقرون‌به‌صرفه ساخته‌شده تحت این طرح‌ها به‌طورکلی بین ۲۰٪ و ۳۰٪ ارزان‌تر از قیمت بازار فعلی هستند (۱۵).

اولین طرح برای خانوارهای جوان شهری بود که بین ۱۸ تا ۳۴ سال سن داشتند با درآمد ماهیانه کمتر از ۱۰۰۰۰ رینگت تا مسکن مقرون‌به‌صرفه با هزینه کمتر از ۴۰۰۰۰۰ رینگت به دست آورند درحالی‌که طرح دوم بر روی واحدهای مسکونی بین ۱۰۰۰۰۰ و ۴۰۰۰۰۰ رینگت برای خریدارانی که کمتر از ۶۰۰۰ رینگت در ماه درآمد داشتند تمرکز داشت. خلاصه‌ای از ویژگی‌های اساسی هر دو طرح‌های مالکیت خانه در جدول ۳ خلاصه‌شده است.

۴-متوسط قیمت مسکن

خانه‌هایی که قیمت اولیه آن‌ها ۲۲۰۰۰۰ رینگت بود از مکان‌های مطلوبی برخوردار نبودند. بر اساس گزارش اداره خدمات ارزیابی و املاک وزارت امور خارجه میانگین قیمت برای تمام خانه‌ها در کوالالامپور و سلانگور در سال ۲۰۱۰ به ترتیب ۴۲۲۱۱۲ و ۲۹۰۴۴۰ رینگت بوده است.

با توجه به قیمت‌های بالا، دولت پیشنهاد کرد که قیمت خانه را تحت عنوان خانه اول من» حداکثر ۲۲۰.۰۰۰ رینگت تا ۴۴۰.۰۰۰ رینگت باشد. اگرچه ارتقای برنامه خانه اول من این امکان را برای جوانان فراهم می‌نمود که در کوالالامپور خانه خریداری کنند اما هنوز نارضایتی در میان خریداران خانه اول وجود داشت. همان‌طور که گفته شد هدف اصلی این برنامه کمک به جوانان برای داشتن خانه بود اما قیمت خانه ۴۰۰۰۰۰ رینگیتی برای گروهی که کمتر از ۶۰۰۰ رینگت درآمد دارند در سطح بالایی قرار دارد و بسیاری از آن‌ها به دلیل سطح درآمدیشان واجد شرایط برای دریافت وام نبودند.

بنابراین برنامه مالکیت خانه به دلیل ناتوانی خریداران جوان مورد انتقادات جدی قرار گرفت. چراکه بر اساس وام ۴۰۰۰۰۰ رینگیتی و نرخ وام ۵ درصد خرید آپارتمان برای اولین بار برای خانوارهایی با درآمد کمتر از ۶۰۰۰ رینگت در یک دوره ۳۰ ساله قادر به بازپرداخت وام نمی‌باشند.

۵-عرضه برنامه اولین مسکن

به‌طورکلی هر دو برنامه مسکن مقرون‌به‌صرفه تعداد افرادی را که می‌توانند از این مسکن مقرون‌به‌صرفه کمتر از قیمت بازار برخوردار شوند افزایش داد اما به مشکل عرضه مسکن پرداخته نشد. تولیدکنندگان خانه با توجه به سطح پایین سودآوری، به برنامه مسکن مقرون‌به‌صرفه اهمیت نمی‌دهند؛ بنابراین، مسکن مقرون‌به‌صرفه در دسترس مالی خانواده‌های جوان شهری همچنان با کمبود عرضه مواجه است و از نیازهای مسکن خود رضایت ندارد. به دلیل متقاضیان زیاد مسکن مقرون‌به‌صرفه سیستم تخصیص به متقاضیان از طریق فرآیند رأی‌گیری انجام می‌شود. بااین‌وجود، این سیستم تخصیص مسکن منجر به شکایات عمومی در مورد عدم عدالت درروند تخصیص می‌شود، زیرا در این روند تنها به تعداد محدودی از خریداران مسکن تخصیص داده می‌شود.

۶-نیازها و اولویت‌های مسکن خانه اولی‌ها

بسیاری از خانه‌های دولتی ارزان‌قیمت به مناطق حاشیه‌نشینی تبدیل‌شده است و امکانات و خدمات مناسب برای خانوارهایی که در آن زندگی می‌کنند فراهم نمی‌کند. بنابراین لازم است از طرح‌های مسکن کم‌هزینه درگذشته درس‌هایی آموخت. بنابراین به‌منظور افزایش کیفیت زندگی ساکنان، طرح‌های مسکن ارزان‌قیمت باید با برنامه‌ریزی دقیق انجام شود (۱۶).

بر اساس نظرسنجی و بررسی که در کوالالامپور انجام‌شده است اولویت و خواسته مسکن خانه اولی‌ها در جدول ۴ نشان داده‌شده است.

بر اساس آنچه در جدول ۴ مشخص‌شده است به نظر می‌رسد به دلیل افزایش ناامنی و جرم در مناطق شهری بزرگ خریداران خانه اولی بیشتر نگران امنیت منطقه زندگی خود هستند. به همین اولین اولویت برای خریداران میزان امنیت و سطح جرم و جنایت در منطقه‌شان هست. نتایج این بررسی نشان می‌دهد که دولت باید خانه‌ها را در مناطقی بسازد که دارای زیرساخت‌های مناسب و فرصت‌های شغلی هستند. بنابراین این خانه‌ها باید مجهز به امکاناتی باشد که خریداران زندگی در آن را مقرون‌به‌صرفه ارزیابی کنند و به امکاناتی مانند بیمارستان‌ها، مراکز خرید و وسایل حمل‌ونقل عمومی دسترسی داشته باشند. دسترسی به امکانات حمل‌ونقل عمومی یکی از مؤثرترین راه‌های کمک به فقرا و افراد دارای معلولیت است تا بتوانند توانایی آن‌ها درحرکت در اطراف شهر را بهبود بخشد (۱۷).

۷-نتیجه‌گیری

کاهش کیفیت زندگی یکی از مسائل مهم است که ناشی از مدیریت ضعیف در فرآیند رشد و توسعه کشور است. در یک کشور به‌منظور تحقق توسعه پایدار باید شاخص کیفیت زندگی مردم ارتقا یابد. دولت مالزی به‌منظور ایجاد یک مکان برای کیفیت زندگی در مناطق شهری نیاز به حفظ کیفیت زندگی با دستیابی به فرصت‌های مناسب مسکن دارد. ارائه خدمات مسکن برای همه از اهداف مهم در برنامه‌های توسعه اجتماعی و اقتصادی مالزی است. بااین‌حال، این هدف به‌ویژه برای خانوارهای جوان مالزی بسیار دشوار است چراکه رشد درآمد آن‌ها به‌هیچ‌وجه با رشد قیمت خانه‌ها هماهنگ نیست. قیمت بالای خانه منجر به نارضایتی گسترده مردم در میان خریداران خانه اولی شده است. علیرغم تلاش‌های دولت مالزی، مسائل مختلفی مربوط به مسکن وجود دارد که موفقیت در تأمین مسکن خانواده‌های جوان شهری را تحت تأثیر قرار داده است. افزایش قیمت خانه در بازار مسکن در سراسر جهان مشهود است. در کمتر از یک دهه قیمت مسکن به‌گونه‌ای افزایش یافت که از دسترس دهک‌های پایین جامعه خارج گردید. درنتیجه دولت باید سیاست‌هایی را اتخاذ کند تا از طریق آن به خانه اولی‌ها به‌منظور خرید مسکن کمک نماید. در این راستا دولت مالزی باید به روش‌های پایدار برای ارائه مسکن مقرون‌به‌صرفه برای تأمین نیازهای خریداران اول نگاه کند. بر این اساس یک رویکرد بلندمدت و جامع باید تنظیم گردد. علاوه بر این، طرح‌های مسکن مقرون‌به‌صرفه می‌تواند در بهبود کیفیت زندگی و تشویق مالکیت خانه در میان خانوارهای جوان مؤثر واقع شود، اگر به‌خوبی برنامه‌ریزی‌شده و اجرا شوند.

ساخت مسکن‌های مقرون‌به‌صرفه تنها وظیفه دولت نیست بلکه مسئولیت مشترک بین دولت و بخش خصوصی هست. در حقیقت، دولت تلاش خود را با همکاری با توسعه‌دهندگان مسکن خصوصی برای رسیدگی به نیازهای مسکن خانواده‌های با درآمد پایین و متوسط، تقویت کرده است. توصیه می‌شود که دولت توسعه‌دهندگان مسکن خصوصی را ترغیب کند که بخشی از فرآیند عرضه مسکن توسط آن‌ها انجام شود. ازآنجاکه بسیاری از منابع زمین متعلق به دولت است، می‌تواند یارانه یا مشوق‌هایی برای تولیدکنندگان مسکن خصوصی فراهم کند تا در مسکن ارزان‌قیمت مشارکت بیشتری کنند. مسکن در حومه شهر که به‌وسیله یک سیستم حمل‌ونقل عمومی به مرکز شهر متصل می‌شود، به افراد بیشتری امکان می‌دهد که به‌طور کامل از کیفیت زندگی باقیمت مقرون‌به‌صرفه برخوردار شوند. یکی از چالش‌های ارائه مسکن مقرون‌به‌صرفه این است که برنامه‌ریزی ناکافی در مورد پایداری شهری وجود دارد، جایی که برنامه ریزان شهری تنها در فعالیت‌های توسعه در چند حوزه اصلی تمرکز می‌کنند.

منابع

۱-Tan, T. H. (2008). Determinants of homeownership in Malaysia. Habitat International, 30 (3), 385 – ۴۱۴٫

۲-Rossi, P. H. & Weber, E. (1996). The social benefits of homeownership: Empirical evidence from national survey. Housing Policy Debates, 7, 1 – ۳۵٫

۳-Tan, T.H. (2012). Housing satisfaction in medium- and high-cost housing: the case of greater Kuala Lumpur, Malaysia. Habitat International, ۳۶ (۱), ۱۰۸ – ۱۱۶٫

۴-Kan, K. (2007). Residential mobility and social capital. Journal of Urban Economics, 61, 436 – ۴۵۷٫

۵-Kim, K. H. (2012). Real estate volatility and macroeconomic stability: An East Asian perspective. Paper presented at 6th International Real Estate Research Symposium, April 24 – ۲۵, INSPEN 2nd Campus, Selangor, Malaysia.

۶- Ministry of Finance’s Valuation and Property Service Department. (2011). Property market status report Q1, Putrajaya: Government Printer.

۷- Bunnell, T., Barter, P. A. & Morshidi, S. (2002). City profile Kuala Lumpur metropolitan area. Cities, Vol. 19, No. 5, 357 – ۳۷۰٫

۸- Department of Statistics of Malaysia.( 2010).

۹- Department of Statistics of Malaysia.(2011).

۱۰- Moser, S. (2010). Putrajaya: Malaysia’s new federal administrative capital, Cities, 27, 285 – ۲۹۷٫

۱۱- Malaysia. (1986). Fifth Malaysia Plan, 1986 – ۱۹۹۰, Kuala Lumpur: Government Printer.

۱۲- Malaysia. (1991). Sixth Malaysia Plan, 1991 – ۱۹۹۵, Kuala Lumpur: Government Printer.

۱۳- Malaysia. (1996). Seventh Malaysia Plan, 1996–۲۰۰۰, Kuala Lumpur: Government Printer.

۱۴- Malaysia. (2001). Eight Malaysia Plan, 2001-2005, Kuala Lumpur: Government Printer.

۱۵- Anand, R. (2013). PR1MA home to be 20 pc cheaper, available at: http://www.mmail.com.my/story/pr1ma-homes-be-20-pc-cheaper-50182 (accessed March 18, 2013).

۱۶- Tan, T. H. (2011a). Neighbourhood preferences of house buyers: The case of Klang Valley, Malaysia. International Journal of Housing Market and Analysis, 4 (1), 58 – ۵۹٫

۱۷- Tan, T. H. (2015).Affordable Housing for First-Time Homebuyers: Issues and Implications from the Malaysian Experience.