پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

چه برای آن‌ها که به سرپناه نیاز دارند و به قول اقتصاددان‌ها تقاضایشان مصرفی است و چه برای آن‌‌ها که به دنبال سرمایه‌گذاری یا سوداگری هستند و در اصطلاح نیازشان از نوع غیرمصرفی است، بازار مسکن و آینده آن مهم است. برخی کارشناسان از آغاز دوره جدید رکود در بخش مسکن خبر می‌دهند. به فرض که استدلال آن‌ها را بپذیریم، با سؤالات انبوه دیگری مواجه می‌شویم؛ مثلا اینکه آیا در ماه‌های پیش رو باید منتظر کاهش قیمت مسکن باشیم؟ و آیا بازار مسکن برای سرمایه‌گذاری گزینه مناسبی است؟

مانند «آنچه گذشت» در سریال‌های تلویزیونی، گریزی به گذشته بازار مسکن می‌زند و آن را تا زمان حال ادامه می‌دهد. صادق عابدزاده از سال‌های ٨١، ٨۶ و ٩١ می‌گوید که قیمت مسکن با جهش همراه شد. این کارشناس مسکن، سال ٩٢ را آغاز تازه‌ترین دوره رکود مسکن بیان و با اشاره به اتمام آن در سال ٩۶، اضافه می‌کند: همیشه همین بوده است، بازار مسکن، چرخه رونق و رکود دارد. منتها تفاوت آن با گذشته این است که دوره‌های رکودش طولانی و رونق‌هایش کوتاه و با افزایش جهشی قیمت‌ها همراه است. درست مانند وضعیتی که پارسال دیدیم. قیمت‌ در دیگر بازارها در سال‌های قبل افزایش یافته بود و بازار مسکن کمابیش خواب بود. پس از برخاستن باید خودش را با تورم معمولِ دیگر بازارها تطبیق می‌داد که این اتفاق در بازه‌ای کوتاه، طی سال ٩٧ رخ داد؛ به این صورت که در فروردین قیمت‌ها افزایشی و میزان معاملات کاهشی بود، اردیبهشت و خرداد قیمت‌ها و میزان معاملات هر‌دو افزایشی بودند، تابستان و پاییز، قیمت‌ها همچنان صعودی و حجم معاملات نزولی بود. این روند به زمستان ٩٧ هم کشیده شد؛ با این تفاوت که در اسفند به دلیل ماهیت ذاتی این ماه در رونق نقل و انتقال، میزان معاملات نسبت به ماه‌های قبل از آن قدری رشد نشان داد.

او روی یک نکته تأکید می‌کند که در تحلیل بازار مسکن به کار همه می‌آید، چه مردم عادی و چه سرمایه‌گذاران بلند‌مدت و کوتاه‌مدت یا همان سوداگران. به گفته وی وضعیت کنونی وآینده این بازار را نمی‌شود و نباید در خلأ بررسی کرد. رفتار این بازار کاملا در ارتباط با بازارهای موازی مثل ارز و طلا، میزان نقدینگی، قیمت نفت و وام مسکن است. عابدزاده اضافه می‌کند: میزان تأثیر هر‌کدام از این عوامل در دوره‌های مختلف متفاوت است. اگر در دوره‌های قبلِ رونق بازار مسکن، میزان نقدینگی و قیمت نفت بیشترین تأثیر را داشت، پارسال نرخ ارز تأثیرگذارترین عامل بود و با کنترل نسبی آن به اضافه دیگر سیاست‌های بانک مرکزی، شتاب تورم مسکن کاهش یافت.

﷯ آینده بازار

میزان افزایش قیمت در نقاط مختلف مشهد را با این کارشناس مرور می‌کنیم. مثل منطقه ١٢ که پارسال قیمت‌ آپارتمان‌هایش ٢ برابر شد. خانه‌های به اصطلاح لاکچری منطقه ٩ و حتی خانه‌های کلنگی حاشیه شهر نیز هر کدام به سهم خود، افزایش قیمت‌ را تجربه کردند. سؤال بعدی ما این است: آینده بازار مسکن به کجا می‌رسد؟ آیا امسال هم باید کمربندها را برای افزایش لجام‌گسیخته قیمت مسکن، محکم ببندیم؟

عابدزاده پاسخ روشنی نمی‌دهد. او به تعطیلات طولانی نوروزی و بازار شکل نیافته فروردین اشاره می‌کند و می‌گوید که داده‌های لازم برای پیش‌بینی رفتار این بازار در ماه‌های آینده فراهم نیست. اینکه کدام‌یک از این ٢ سناریو، کاهش یا افزایش قیمت‌ها، پیش بیاید به عوامل مختلف بستگی دارد. با‌این‌حال بر اهمیت بازارهای موازی تأکید و اضافه می‌کند: اگر نرخ دلار و طلا، نوسان و ناآرامی پارسال را داشته باشد، روی آرامش بازار مسکن حساب نکنید. ثبات بازارهای یادشده موجب می‌شود افزایش قیمت مسکن در حد نرخ تورم باشد، نه بیشتر.

بسیاری از کارشناسان محلی و ملی نظر مشابهی دارند و مانند عابدزاده، تحلیل دقیق‌تر را به بعد موکول می‌کنند. وزیر راه و شهرسازی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران و برخی اعضای کمیسیون عمران مجلس تعدادی از آن‌ها هستند.

حسین هاشمی تختی‌نژاد، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی نظر دیگری دارد و معتقد است طبق آخرین آمار بانک مرکزی سرعت رشد حجم نقدینگی به ٢١.١ درصد رسیده است. اگر سرعت رشد نقدینگی به همین منوال ادامه پیدا کند، فشار بر روی بازارهای مختلف مثل مسکن ادامه‌دار خواهد بود و نمی‌توان سقفی برای گرانی قیمت خانه در سال ٩٨ تعیین کرد.

در مقابل برخی از پژوهشگران اقتصادی مانند دکتر امیر جعفرزاده نظرات خود را با اما و اگرهای کمتری مطرح می‌کند. این مدرس دانشگاه دلایل مختلفی را کنار هم می‌گذارد، چیزهایی مثل کاهش چهل‌درصدی معاملات مسکن تهران در سال ٩٧ نسبت به ٩۶، قدرت خرید مسکن با توجه به درآمد سرانه مردم که رسیدن آن به شاخص ٣.١ مترمربع نشانه آغاز دوره رکود است. این شاخص در تهران طی ١١ماهه ٩٧، به ٢.۵ مترمربع رسیده است.

ورود به دوره رکود یعنی باید منتظر کاهش قیمت مسکن باشیم؟ او پاسخ منفی می‌دهد و می‌گوید: ورود به دوره رکود به معنی کاهش قیمت نیست بلکه به معنی کاهش سرعت رشد قیمت‌هاست. نمی‌توان چندان شاهد ثبات قیمت‌ها در این بازار بود اما افزایش فاحش قیمت‌ها هم بعید است. به بیان دیگر رشد قیمت مسکن در سال ٩٨، کمتر از رشد تورم خواهد بود.