پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

سیگنالهای دریافتی از بازار مسکن شهر تهران در ماه‌های خرداد و تیر نشان می‌دهد احتمالا انتظارات کاهشی که از آذرماه سال گذشته ایجاد شده به نقطه پایان رسیده است؛ به طوری که بازار در برابر افت بیشتر قیمتها واکنش نشان می‌دهد.

بازار مسکن شهر تهران پس از دو ماه رشد نسبی قیمت‌های قطعی به سطح مقاومتی در نرخ‌های پیشنهادی رسید و به نظر می‌رسد روند ریزش قیمت‌ها که از آذرماه سال گذشته تحت تاثیر تحولات سیاسی بین‌المللی آغاز شده بود متوقف شده است. آمارهای غیررسمی از نرخ آگهی‌ها در کنار آمار رسمی از قیمت معاملات گویای آن است که احتمالا محدوده ۳۰ میلیون تومان، سطح حمایتی قوی برای بازار مسکن محسوب می‌شود.

اطلاعات به دست آمد نشان می‌دهد که بعد از هفت ماه روند کاهشی قیمتها در بازار مسکن متوقف شده است. طبق این آمار، قیمتهای پیشنهادی در آذرماه سال گذشته ۵۶.۸ میلیون تومان در هر متر مربع بوده که در یک فرآیند ریزشی به ۴۳.۵ میلیون تومان در خردادماه ۱۴۰۰ رسیده اما در تیرماه مجددا روند افزایشی به خود گرفته و به ۴۶.۹ میلیون تومان رسیده است.

همزمان قیمتهای قطعی نیز بر اساس آمار بانک مرکزی در خرداد و تیر ۱۴۰۰ به ترتیب ۳ درصد و ۱.۳ درصد افزایش پیدا کرد. در حال حاضر میانگین قیمت مسکن شهر تهران ۳۰.۰۴ میلیون تومان در هر متر مربع بر اساس معاملات تیرماه ۱۴۰۰ است که تقریبا با متوسط قیمت در اسفندماه ۱۳۹۹ برابری می‌کند. در واقع بازار در یک قفس قیمتی قرار گرفته و با اینکه انتظار جهش قیمتها دور از ذهن به نظر می‌رسد، بازار در برابر کاهش نرخها نیز مقاوم شده است؛ آن هم در شرایطی که معاملات به حدود یک سوم معمول رسیده و در تیرماه فقط ۵۰۷۱ قرارداد خرید و فروش در تهران امضا شد.

بررسی قیمت در پنج ماه گذشته ریزنوسانات بازار در محدوده ۳۰ میلیون تومان را تایید می‌کند. اسفندماه ۱۳۹۹ متوسط قیمت مسکن در تهران متری ۳۰.۲۷ میلیون تومان بوده که در ماه فروردین کاهش یافته و به ۲۹.۳ میلیون تومان رسیده است. در اردیبهشت نیز بازار روند نزولی داشت و ۲۸.۸ میلیون تومان شد. خرداد ۱۴۰۰ متوسط قیمت مسکن در تهران مجددا افزایش پیدا کرد و به ۲۹.۶میلیون تومان رسید. در تیرماه نیز میانگین قیمت ۳۰.۰۴ میلیون تومان شده است.

رشد ۱.۸ درصدی ماهیانه قیمتهای قطعی در اولین ماه از تابستان ۱۴۰۰ با افزایش ۷.۹ درصدی قیمتهای پیشنهادی نسبت به خردادماه همراه شد. شاخصی که درصد تغییرات قیمت آگهی‌های تیرماه نسبت به ماه قبل را بررسی کرده نشان می‌دهد که بیشترین افت قیمت مسکن شهر تهران در یک ماه اخیر در منطقه ۲ با کاهش ۴.۵ درصد و بیشترین افزایش قیمت در منطقه ۱۷ با رشد ۸.۸ درصد اتفاق افتاده است.

در منطقه یک که معمولا تحرکات آن به عنوان شاخصی برای ارزیابی تقاضای سفته‌بازی محسوب می‌شود طی یک ماه اخیر قیمتهای پیشنهادی ۱.۷ درصد افزایش یافته و از ۷۹ میلیون تومان به ۸۰.۴ میلیون تومان رسیده است. اما نرخهای قطعی در منطقه یک بر اساس معاملات تیرماه ۱۴۰۰ به ۶۲ میلیون تومان در هر متر مربع رسید که نسبت به ماه قبل ۶.۴ درصد کاهش نشان داد. علت اختلاف نرخ آگهی‌ها با قیمت معاملات می‌تواند حاکی از آن باشد که قراردادها عمدتا در فایلهای به‌قیمت و دارای تخفیف انجام می‌شود.

منطقه پنج نیز به عنوان پرتقاضاترین محدوده شهر تهران در ماه جاری با رشد اندک قیمت آگهی‌ها و معاملات قطعی همراه بود. در تیرماه ۱۴۰۰ نرخهای پیشنهادی در منطقه پنج ۳۸.۱ میلیون تومان در هر متر مربع شد که در مقایسه با ماه قبل ۰.۳ درصد افزایش پیدا کرد. قیمت معاملات نیز طی ماه مذکور در این منطقه به ۳۷.۷ میلین تومان رسید که رشد ۱.۶ درصدی را به ثبت رساند.

ایجاد ثبات پس از روند نزولی بازار مسکن با رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی همراه شده است. طی هفته‌های اخیر نرخ دو کالای اساسی در بخش ساخت و ساز یعنی سیمان و فولاد برای چندمین بار طی ۱.۵ سال اخیر افزایش پیدا کرد. قیمت سیمان تحت تاثیر قطعی برق کارخانجات از حدود هر پاکت ۳۵ هزار تومان در اوایل تیرماه به بالای ۷۰ هزار تومان در پایان همان ماه رسید و قیمت هر کیلوگرم میلگرد از ۱۳ هزار و ۵۰۰ تومان به بیش از ۲۰ هزار تومان افزایش پیدا کرد. این در حالی است که اواخر سال ۱۳۹۸ قیمت هر پاکت سیمان حدود ۱۰ هزار تومان و میلگرد کیلویی ۴۲۰۰ تومان بود.

از طرف دیگر متغیرهایی همچون نرخ تورم و برداشتها از سیاستهای انبساطی پولی در دولت آینده به انتظارات افزایشی در بازار مسکن دامن زده و تحلیل عمده کارشناسان این است که اگرچه با جهش قیمت مسکن در ماههای آینده مواجه نخواهیم شد اما نمی‌توان تاثیرگذاری تورم عمومی ۴۴ درصد تیرماه ۱۴۰۰ که بالاترین میزان افزایش سالیانه در ۲۵ سال اخیر و بیشترین رشد ماهیانه طی یک هشت ماه اخیر بوده را بر آینده بازار مسکن نادیده گرفت.